จดหมายถึงนายกรัฐมนตรี
เรื่อง
มาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง
ที่มา: http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter14.htm
1 เมษายน 2551
เรื่อง
ขอเสนอมาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง
กราบเรียน ฯพณฯ นายสมัคร สุนทรเวช นายกรัฐมนตรี
อ้างถึง
มติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจ 4 มีนาคม 2551
<1>
ปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรี <2>
ตามที่รัฐบาลได้ออกมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นฟื้นฟูเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์
ตามมติคณะรัฐมนตรีข้างต้น
กระผมใคร่ขอกราบเรียนถึงจุดอ่อนของมาตรการดังกล่าวและขอเสนอความเห็นต่อแนวทาง
การพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยถือเอาประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง
ดังนี้:
1. ความเข้าใจผิดที่นำไปสู่การออกมาตรการ
การออกมาตรการข้างต้นของรัฐบาล คงเกิดจากความเข้าใจผิดบางประการ กล่าวคือ
1.1 ความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู
แต่ความจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate
Affairs) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูล
วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยแล
ะดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 นั้นพบว่า เมื่อปี 2550
แม้มูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริ
มณฑล จะใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า (ประมาณเกือบ 190,000 ล้านบาท)
แต่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มขึ้นจาก 66,118 เป็น 81,364
หน่วย <3>
ในส่วนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์
มีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 230,462 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 255,113 ล้านบาท
แม้กำไรสุทธิจะลดลงเนื่องจากต้นทุนขายที่เพิ่มขึ้น
แต่ส่วนแบ่งของกำไรขั้นต้นยังเป็น 22% เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่ 21% <4>
และดัชนีตลาดหสักทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาก็ไม่ได้แสดงว่าเก
ิดการตกต่ำหรือเกิดวิกฤติแต่ประการใด ยิ่งกว่านั้นในปี 2550
ยังมีการเติบโตเพิ่มขึ้น <5>
1.2 ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น
เสาหลักของเศรษฐกิจไทย <6>
จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออก
เป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2549
เป็นผลผลิตในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 3.9%
และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.4% ก็เป็นเพียง 6.3% ของ GDP เท่านั้น
เสาหลัก ของเศรษฐกิจไทยที่แท้ คือ ผลผลิตในภาคอุตสาหกรรม ภาคการค้า
ภาคการขนส่งโทรคมนาคม และภาคการเกษตร ซึ่งมีส่วนใน GDP ถึง 39.2%, 13.8%,
10.1% และ 8.9% ตามลำดับ <7>
กระผมเชื่อว่ารัฐบาลอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
กล่าวคือตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ที่ว่า หากรวม Linkage Industry
(อุตสาหกรรมต่อเนื่อง) ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจมีส่วนแบ่งถึง 20% ของ GDP
โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมีการซื้อวัสดุก่อสร้าง
มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง
ทุกวันนี้หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่
ก็ยังมีความต้องการวัสดุก่อสร้างจากการก่อสร้างในส่วนอื่นของทั้งภาครัฐและภาค
เอกชน รวมถึงการส่งออกวัสดุก่อสร้าง
และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยังต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน
ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม
1.3 ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ
แต่ความจริงอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจต่างหาก
ในหนังสือเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่กระผมนำเสนอต่อรัฐบาล ฯพณฯ
พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 <8>
กระผมได้ชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง
เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์
(เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอยและลงทุน
แต่หากเศรษฐกิจไม่ดี ก็มักขายทิ้ง (liquidate)
เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายหรือใช้หนี้ เป็นต้น <9>
สหรัฐอเมริกาใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศ
รษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย
พบว่าครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีส่วนแบ่งสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว <10> และ
ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ได้กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้
อาจช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีส่วนแบ่งใน GDP เพิ่มจาก 6.3% เป็น
6.5-6.7% <11> ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญ
ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
การที่เศรษฐกิจเติบโตในสมัยรัฐบาล ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร
ไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด
แต่เป็นเพราะประเทศไทยในช่วงปี 2545-2547
มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงเป็นอย่างยิ่ง
โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมที่ขยายตัวถึง 7.1%, 10.7% และ 8.2% ในช่วงดังกล่าว
ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพียง 4.9%, 4.9% และ 6.6%
ในช่วงเวลาเดียวกัน <12> นอกจากนี้ในช่วงปี 2546-2548
การขยายตัวของภาคส่งออกสูงถึง 13.8%, 17.9% และ 13.1% ตามลำดับ <13>
ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงเป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง
และประชาชนก็จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นตามมาโดยไม่จำเป็นต้องกระ
ตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ปลายเหตุ
2. ความไม่เหมาะสมของมาตรการ
มาตรการที่ประกาศใช้นั้นไม่เหมาะสม โดยมีรายละเอียดเพื่อ ฯพณฯ
โปรดพิจารณาดังนี้:
2.1 การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1%
สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ
จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้
เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน
1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ
ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้นซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐ
กิจโดยรวม
แต่อาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจพัฒนาที่ดินได้ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้งเงินดาวน์
ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก
ปกติในกรณีการใช้บริการนายหน้า ผู้ซื้อ-ขายก็มักจ่ายค่าธรรมเนียมประมาณ 3%
โดยตลาดก็สามารถยอมรับค่าธรรมเนียมนี้เพราะเป็นการอำนวยความสะดวก
ดังนั้นการที่ต้องเสียภาษีเพียง 3% จึงไม่ควรจะเป็นภาระสำหรับประชาชน
นอกจากนี้ประเทศไทยก็ยังไม่มีภาษีมรดก
และภาษีทรัพย์สินให้เป็นภาระเพิ่มเติมแก่ประชาชนแต่อย่างใด
2.2
การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์แ
ละห้องชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงานไปให้เหลือเพียง 0.01%
สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ ขาดทุน
เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61
ล้านบาทต่อหน่วย <14> หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261
บาทเท่านั้น ยังอาจไม่คุ้มค่าดำเนินการของทางส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง
การลดการเรียกเก็บค่าธรรมข้างต้นนี้ดำเนินการแต่เฉพาะในโครงการจัดสรร
อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานเท่านั้น โดยไม่รวมที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร
และไม่รวมส่วนการจดทะเบียนขายฝาก โอนชำระหนี้
และโอนชำระหนี้จำนองของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร
จึงเท่ากับเป็นการเน้นการส่งเสริมโครงการจัดสรรใหม่
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นจะไม่ได้รับประโยชน์
โดยสรุปแล้วมาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื
้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้อยู่กับราคา
ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3%
ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน
ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณ 1.0% ของมูลค่าทุกปี
<15>
กระผมเห็นว่ารัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีเพ
ื่อพัฒนาชาติ
การลดภาษีนี้ช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อทรัพย์สินได้เพียงเล็กน้อย
แต่ช่วยผู้ขายทรัพย์สินได้มาก เพราะปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
ส่วนค่าธรรมเนียมโอน ผู้ขายก็มักให้ผู้ซื้อร่วมรับผิดชอบด้วยครึ่งหนึ่ง
การลดภาษีนี้ยังทำให้ทางราชการขาดรายได้เพื่อนำไปพัฒนาประเทศจำนวนมหาศาล
จะเห็นได้ว่าในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้ประมาณ
50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่าธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000
ล้านบาทในปี 2551 <16>
อนึ่งรัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ
เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้
ดังนั้นหลังพ้นกำหนด 1 ปีตามประกาศแล้ว
รัฐบาลไม่ควรต่ออายุหรือนำมาตรการข้างต้นกลับมาใช้อีกต่อไป
และนโยบายในอนาคตควรจะให้เกิดประโยชน์ต่อประชาชนอย่างทั่วหน้า
ไม่ใช่จำกัดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่จดทะเบียนการโอนตามวัตถุประสงค์เ
ฉพาะเท่านั้น
3. สิ่งที่ควรดำเนินการ
กระผมใคร่ขอเสนอสิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชา
ชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง ดังนี้:
3.1 การส่งเสริมการขายบ้านมือสอง
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4 ล้านหน่วย
จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก และยังมีอาคารสร้างค้างจำนวนมหาศาล
ทรัพย์จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน
รวมทั้งทรัพย์ของกรมบังคับคดีอีกนับแสนรายการ รวมมูลค่านับแสนล้านบาท <17>
สถาบันการเงินต่างยินดีขายทรัพย์เหล่านี้ในราคาต่ำเพื่อลดภาระในการสำรองหนี้
และการส่งเสริมให้คนย้ายเข้าอยู่บ้านมือสองที่ว่างอยู่
ย่อมช่วยทำให้เกิดความเป็นชุมชนที่สามารถดูแลให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น
ทรัพย์สินเหล่านี้โดยเฉพาะทรัพย์จากธนาคารหรือกรมบังคับคดีอาจขายต่ำกว่าราคาใ
นท้องตลาดประมาณ 20-30%
ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง
3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้
ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกม
หาศาล รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการนำทรัพย์สินเหล่านี้ออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ
<18>
3.2 การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง
ด้วยการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคว่าเมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริงตามพ
ระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) <19>
อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้
แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร
แม้ผู้ซื้อบ้านต้องการทำ Escrow Account แต่หากผู้ประกอบการไม่ยินดี
ก็ไม่อาจทำได้
การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย
แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภคตามมาตรฐานสากลของระบบการซื้อขายโดยเฉ
พาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรเคร่งครัดให้ถือปฏิบัติโดยทั่วหน้า
3.3 การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่
โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง
และจะมีผลในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา
และทำให้เกิดการใช้จ่ายงบประมาณเพื่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นทุนของประเทศในอน
าคต ซึ่งต่างจากการกระตุ้นการใช้สอยของปัจเจกบุคคลเท่านั้น
กระผมเคยนำเสนอข้อค้นพบว่าต้นทุนค่าขนส่งของไทยสูงถึง 19% ของ GDP ซึ่งสูงมาก
<20> ประเทศไทยจึงใช้น้ำมันถึง 38% ไปในการเดินทาง-ขนส่ง
(ในขณะที่ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาใช้เพียง 25% และ 27%)
ในขณะที่ประเทศไทยมีทางด่วนเพียง 450 กิโลเมตร มีรถไฟเพียงระยะทาง 4,129
กิโลเมตรและมีรถไฟฟ้าในระยะทางเพียง 43 กิโลเมตรเท่านั้น
การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคจึงจะช่วยพัฒนาชาติ
โดยช่วยลดความสูญเสียจากระบบคมนาคมขนส่งที่ขาดประสิทธิภาพ
เป็นกระตุ้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันกับต
่างประเทศ
อย่างไรก็ตามการสร้างรถไฟฟ้าไปชานเมือง อาจมีข้อจำกัดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม
ก็คือค่าโดยสาร สำหรับเส้นทางระยะสั้นในปัจจุบัน ค่าโดยสารยังเป็นเงินประมาณ
40 บาท หากมีรถไฟฟ้าไปชานเมืองไกล ๆ อาจเสียค่าบริการนับร้อยบาทต่อเที่ยว
อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายนี้ได้
ส่งผลให้รถไฟฟ้าดังกล่าวอาจมีผู้ใช้บริการน้อย และไม่อาจดำเนินการได้จริง
ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพัฒนารถไฟฟ้าในเขตเมืองมากกว่า
การทำให้กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นขึ้น เพื่อประหยัดต้นทุนในการเดินทาง
จะทำให้กรุงเทพมหานครไม่ขยายออกสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด
และในอีกทางหนึ่งก็ควรพัฒนาทางด่วนออกสู่ชานเมือง
เพราะบนทางด่วนยังสามารถให้บริการรถประจำทาง ซึ่งมีค่าโดยสารถูกว่ารถไฟฟ้า
3.4 การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ
ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองในปัจจุบันล้วนเกิดจากการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำ
คัญโดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรม
ดังนั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศแล
ะการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก
โดยเชิญนักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก
ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี
2540
ก็เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง
อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่ควรให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเก
ินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด
กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลคัดค้านเรื่องดังกล่าว <21> ไว้ดังนี้:
3.4.1 จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ
หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก
ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
3.4.2 ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น
การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น
ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
3.4.3 ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไร
ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ
และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
3.4.4
การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิ
น 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อยเท่านั้น
จึงไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์
3.4.5 การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ
ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น
ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน
แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล
เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น
และเพื่อความมั่นใจของนักลงทุนต่างชาติ
รัฐบาลควรกำหนดนโยบายให้ชัดเจนเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ
นโยบายเกี่ยวกับนอมินี
รวมทั้งการสำรวจการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยผิดกฎหมายอันเกิดจากความร่วมมือ
ของข้าราชการที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อดำเนินการให้ชัดเจน
3.5 การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ
ในประเทศไทยยังไม่มีการควบคุมนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้า
ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน นักรังวัดเอกชน ผู้ตรวจสอบอาคาร
เป็นต้น การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ
เป็นการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคในการเลือกซื้อสินค้าและบริ
การด้านอสังหาริมทรัพย์
และช่วยลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงจากผู้ค้าหรือแม้แต่นักวิชาชีพเองให้น้อยล
งโดยอาศัยระบบตรวจสอบและควบคุมที่มีประสิทธิภาพ
หากผู้ซื้อบ้านมีความเชื่อมั่น
ก็ย่อมกระตุ้นการซื้อบ้านมากขึ้นโดยไม่ต้องกระตุ้นด้วยมาตรการภาษี
ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย
ต่างมีระบบการควบคุมนักวิชาชีพมานานก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 แล้ว
ประเทศในอินโดจีน เช่น เวียดนามซึ่งกระผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง
เวียดนาม และกัมพูชาซึ่งกระผมได้ไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามต่อเนื่อง
ก็ทำการควบคุมนักวิชาชีพโดยเคร่งครัดแล้ว
การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพเป็นการแสดงความตั้งใจจริงว่ารัฐบาลให้ความสนใจจร
ิงจังกับการดูแลผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม
รัฐบาลจึงควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ
3.6 การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์
โดยประเด็นสำคัญในการให้ความรู้ก็คือการให้ข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง
เป็นกลาง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเท่านั้น
เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี
ข้อมูลที่จัดทำโดยทางราชการต้องให้ทุกฝ่ายเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกัน
และในปริมาณเท่ากัน ณ ห้วงเวลาเดียวกัน
เพื่อไม่ให้เกิดความได้เปรียบในการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ
และไม่ให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการ เป็นต้น
4. การฟังความเห็นจากทุกภาคส่วน
รัฐบาลควรยึดถือประชาชนเป็นที่ตั้งด้วยการอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทร
ัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ
พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ
การที่รัฐบาลจะออกมาตรการใด ๆ จึงควรปรึกษาจากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย
แม้ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ
แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็น
สมาชิก <22>
สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนให
ญ่
ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30
แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ องค์กรเหล่านี้ประกอบด้วย
ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร นายหน้า นักผังเมือง ผู้บริหารทรัพย์สิน
ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิชาชีพอื่น <23>
นอกจากนี้ยังอาจเชิญผู้แทนผู้ซื้อบ้าน
อันได้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายมาร่วมระดมสมอง
รวมทั้งผู้แทนสมาคมวิชาชีพหรือสมาคมธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นในฐานะตัวแทนของผ
ู้บริโภคอีกด้วย กระผมเชื่อว่า
การระดมความคิดที่กว้างขวางอย่างเพียงพอถือเป็นการวิจัยสำคัญที่จะทำให้รัฐบาล
สามารถบัญชาให้มีมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ได้มากกว่าการได้รั
บข้อมูลจากผู้เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน
โดยนัยนี้สภาที่อยู่อาศัย สภาอสังหาริมทรัพย์
หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลหลายชุดดำริจะจัดตั้งขึ้น
จึงไม่ควรมีเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ
แต่ควรมีองค์ประกอบซึ่งรวมนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ
ตลอดจนผู้แทนสมาคมอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องด้วย
เพื่อให้เป็นองค์กรที่รัฐบาลสนับสนุนให้จัดตั้งและดำเนินการไปเพื่อผลประโยชน์
ของประชาชนเป็นที่ตั้ง <24>
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*
* กระผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์
เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thailand) ผู้แทน FIABCI ใน
UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย
กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ
และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation
ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งส
หรัฐอเมริกา
หมายเหตุ
<1> โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่
http://media.thaigov.go.th/sitedirectory/471/2027/2027_59289_04%2003%2051.doc
และหนังสือของกรมที่ดินถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ สรุป
แนวทางปฏิบัติในการลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ลว.31 มีนาคม 2531
http://www.dol.go.th/lo/smt/practice/march-51/8684.pdf
<2> สรุป ปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี
รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังในงานสัมมนา อสังหาริมทรัพย์
ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2008 ที่
http://media.thaigov.go.th/pageconfig/viewcontent/viewcontent1.asp?pageid=471&directory=1781&contents=17233
และแถบเสียง/วีดีทัศน์ ที่
http://www.mof.go.th/mof_speech/New/index_sp.html
<3> โปรดดูการแถลงข่าว ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย 2551: AREA FORECAST &
WARNING http://www.area.co.th/THAI/area_announcement14.htm
Click ดูภาพกราฟที่นี่:
http://www.thaiappraisal.org/images/clip_image002_0034.jpg
<4> โปรดดูรายละเอียดในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ที่
http://www.set.or.th/th/market/files/industry/year_2550_T.xls
<5> โปรดดูกราฟดัชนีหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไม่ได้ตกต่ำในรอบ 4
ปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2550:
Click ดูภาพกราฟที่นี่:
http://www.thaiappraisal.org/images/clip_image002_0035.jpg
<6> ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี
รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ <2> ข้างต้น
<7> โปรดดูตาราง GDP
ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติดังต่อไปนี้:
Click ดูภาพกราฟที่นี่:
http://www.thaiappraisal.org/images/clip_image002_0017.gif
<8> โปรดดูรายละเอียดหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี ที่
http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter12.htm
<9> โปรดดูรายละเอียดในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง
วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย ใน วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9
ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549 หน้า 38-43
<10> ข้อมูลการสัมมโนประชากร พ.ศ. 2543
http://service.nso.go.th/nso/g_service/cencus/c_popindwk.html
<11> ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี
รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ <2> ข้างต้น
<12> โปรดดูตารางในอ้างอิงที่ 7 ข้างต้น
<13> โปรดดูตาราง ดุลการค้าระหว่างประเทศ พ.ศ. 2539 2550 ที่
http://service.nso.go.th/nso/nso_center/project
/table/files/0300500/2550/000/00_0300500_2550_000_000000_00100.xls
<14> ข้อมูลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน
378,226 หน่วย ณ สิ้นปี 2550 โดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน
AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th)
<15> อย่างไรก็ตามในแต่ละมลรัฐอาจมีความแตกต่างกันในอัตราภาษี
โปรดดูรายละเอียดที่
http://articles.moneycentral.msn.com/Taxes/Advice/PropertyTaxesWhereDoesYourStateRank.aspx
<16> รายได้ของกรมที่ดิน ณ ปีงบประมาณ 2550 ดูที่
http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1049-sep50/report0950.htm
ส่วนรายได้ใน 3 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2551 เป็นเงิน 14,983 ล้านบาท
(http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1050-1250/report1250.htm)
หรือหากประมาณการทั้งปีคงเป็นเงิน 59,932 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้น
<17> ทรัพย์สินขายทอดตลาดที่ยังค้างดำเนินการของกรมบังคับคดี มีจำนวน 121,528
คดี รวมมูลค่า (ขั้นต่ำ) 142,727 ล้านบาท ณ ปีงบประมาณ 2550
อย่างไรก็ตามส่วนหนึ่งอาจไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ โปรดดูรายละเอียดที่
http://www.led.go.th/vichakarn/pdf/06.pdf
<18>
การจัดทำศูนย์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพโดยการประ
เมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง
การประชาสัมพันธ์ให้กว้างขวางให้เกิดการประมูลที่เป็นอิสระ
และการทำให้ทรัพย์สินปลอดการครอบครองก่อนการประมูล กระผมได้นำเสนอแก่รัฐบาล
ฯพณฯ พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544 โปรดดูที่
http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter04.htm
<19> ผู้เขียนนำเสนอเรื่องนี้ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีหลายท่านตั้งแต่นายชวน
หลีกภัย (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter01.htm)
และท่านอื่น ๆ โปรดดูรายละเอียด ร่างพระราชบัญญัติ
การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ (Escrow Account) ได้ที่
http://www.home.co.th/w_homesmilesclub/law_detail.asp?NewsID=10234
<20> ดร.โสภณ พรโชคชัย สาธารณูปโภคไทย ฤาต้องคำสาป ประชาชาติธุรกิจ 5-7
มีนาคม 2550 หน้า 12
<21> หนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึง ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร
นายกรัฐมนตรี ลว. 29 มกราคม 2545
(http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter05.htm) และโปรดดูบทความ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ต้องให้ซื้อ ใน
อาคารที่ดินอัพเกรด 12-19 มีนาคม 2550 หน้า 63-64 และโพสต์ทูเดย์ 28
กุมภาพันธ์ 2550 หน้า A13
<22> จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA
พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1,200 โครงการ
รวมจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเครือเดียวกันประมาณ 700-800 ราย
และหากนับรวมบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วประเทศอาจมีอยู่มากกว่า 2,000 บริษัท
แต่สมาชิกของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งสามแห่งมีจำนวนสมาชิกจำนวนไม่กี
่ร้อยแห่งเท่านั้น
<23> องค์กรที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย นักพัฒนาที่ดิน
(1. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 2.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.สมาคมอาคารชุดไทย
4.สภาที่อยู่อาศัย 5.คณะกรรมการหอการค้า สาขาอสังหาริมทรัพย์
6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน 7.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
8.ชมรมอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่ 9.ชมรมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา
10.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น) ภาคก่อสร้าง (11.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
12.สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ 13.สมาคมสถาปนิกสยามฯ
14.วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย 15.สภาสถาปนิก 16.สภาวิศวกร) สถาบันการเงิน
(17.สมาคมธนาคารไทย 18.สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นักวิชาชีพ
(19.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 20.สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์
21.สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22.สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
23.มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
24.สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25.สมาคมบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด
26.สมาคมนักผังเมืองไทย 27.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ) ผู้บริโภค
(28.มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค) เป็นต้น
<24> โปรดอ่านบทความ สภาอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งไปทำไม ในฐานเศรษฐกิจ ปีที่
24 ฉบับที่ 1,962 วันที่ 2-4 ธันวาคม 2547 หน้า 45-46 และวันที่ 5-8 ธันวาคม
2547 หน้า 34-35 ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market63.htm
รวมจดหมายถึงนายกรัฐมนตรีชวน-ทักษิณ-สุรยุทธ์-สมัคร
http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter.htm
|
ที่มา [ Thaiappraisal.org ]
|
|
Prev
