|
|
|
|
1. สำรวจฐานะรายได้ |
|
การเริ่มต้นที่จะมีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองสิ่งแรกต้อง สำรวจฐานะรายได้ ความมั่นคงในอาชีพของครอบครัวว่า
มีรายได้ประจำและรายได้พิเศษ ในแต่ละเดือนเท่าไร
แล้วนำไปคำนวณวงเงินสินเชื่อถ้ากรณีมิได้ซื้อบ้านเป็นเงินสด |
|
|
|
2. เลือกแบบขนาดบ้าน และราคาที่เหมาะสม |
|
ในขณะนี้ท่านได้ทราบวงเงินสินเชื่อที่จะได้รับจากสถาบันการเงิน
รวมกับเงินออมของครอบครัวว่ามีเงินทุนที่จะซื้อบ้านในวงเงินเท่าไรในขั้นตอนต่อไปให้ท่านเลือกประเภทของบ้านตามวงเงินที่จะซื้อ
|
โดยทั่วไปราคาของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทจะอยู่ในวงเงินประมาณนี้
คือ วงเงินขั้นต่ำ ประเภทที่อยู่อาศัยที่จะซื้อได้ |
|
200,000 - 350,000 |
คอนโดมิเนียม,ทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว |
350,000 - 800,000 |
ทาวน์เฮ้าส์สองชั้น |
800,000 - 1,200,000 |
บ้านเดียวชั้นเดียว |
1,200,000 - 3,000,000 |
บ้านเดียวสองชั้น,อาคารพาณิชย์ |
|
|
ท่านสามารถหาข้อมูลของบ้านที่จะซื้อได้จากสื่อสิ่งพิมพ์ต่าง
ๆ และข้อมูลในเว็บไซต์ FreeSplanS
นี้ เมื่อได้บ้านที่ต้องการแล้วควรจะพิจารณาข้อมูลของขนาดจำนวนห้องที่ใช้สอยว่า
เหมาะสมกับจำนวนของคนในครอบครัวหรือไม่ |
|
3. กำหนดทำเลที่ตั้ง |
|
ต่อไปก็พิจารณาทำเล
ที่ตั้งว่ามีการคมนาคมสะดวกต่อการเดินทาง
ไปที่ทำงาน และสถานศึกษา ของคนในครอบครัว
มีรถประจำทางผ่านหลายสายใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
เช่น สถานที่ราชการโรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า
เป็นต้น ทางเข้า - ออกสะดวก เป็นถนนสาธารณะ
มีการบำรุงรักษามีระบบระบายน้ำที่ดี ไม่ท่วมขังอยู่ในทำเล
ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือ ไม่มีมลภาวะเป็นพิษ |
|
4. ตรวจสอบมาตรฐานการก่อสร้าง และสภาพของอาคาร |
|
การตรวจสอบมาตรฐานการก่อสร้าง
และสภาพอาคารโดยพิจารณาจากใบอนุญาติก่อสร้างอาคารว่า
การปลูกสร้างตรงตามที่ได้รับอนุญาติ วัสดุก่อสร้างได้มาตรฐาน
ไม่มีการชำรุดของโครงสร้างทั้งภาย ในภายนอกอาคาร
หลังคา ฝ้าเพดาน ไม่มีรอยคาบน้ำรั่วซึม ไม่มีปลวกกัดกิน
ระบบประปาไฟฟ้า ท่อน้ำทิ้ง อยู่ในสภาพดี การต่อเติมอาคารได้รับการอนุญาติจาก
กองควบคุมอาคารถูกต้อง ไม่มีการปลูกสร้าง
และต่อเติมล้ำเข้าไปในที่ดินคนอื่น |
|
5. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน แนวเวนคืน และระเบียบข้อบัญญัติควบคุมอาคาร |
|
จากนั้นขอเอกสารสำเนาโฉนดที่ดินเพื่อนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเขต
ที่รับผิดชอบ โดยข้อตรวจสอบ ระวาง แผนที่
ว่าที่ตั้งที่ดิน ถูกต้อง ติดทางสาธารณะหรือไม่หรือมีภาระผูกพันกับที่ดินแปลงอื่นอย่างไรเช่น
ตกเป็นภาระจำยอม มีตะเข็บที่ดินปิดทางอยู่
แล้วมาตรวจสอบสารบัญการจดทะเบียน ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินถูกต้องตรวจสอบว่า
มีคำสั่งศาลสั่งอายัดที่ดินไว้หรือไม่ และตรวจสอบแนวเวนคืน
เพื่อใช้สร้างถนน แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง ฝังท่ออุโมง
สะพานกั้นเขตเชื่อมทาง และผลกระทบทางด้านกฎหมายอื่น
ๆ |
|
6. การทำสัญญาจะซื้อจะขาย |
|
การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อมีความมั่นใจที่จะซื้อบ้านหลังที่เลือกไว้และได้ตรวจสอบดังกล่าวข้างต้นเป็นที่มั่นใจแล้ว
ถ้าพร้อมจะซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ทันที ก็สามารถนัดเจ้าของที่ดิน
ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยใช้สัญญาซื้อขาย
ฉบับสำนักงานที่ดินได้เลยแต่หากต้องใช้ระยะเวลานัดหมายในการโอนกรรมสิทธิ์
เป็นเวลานานหลายวันจำเป็นต้องมีการมัดจำเงินบางส่วนให้กับผู้ขาย
จำเป็นจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายกันขึ้น หรือในกรณีที่มีการซื้อขายกันแบบผ่อนดาวน์ที่นิยมกันตามโดรงการจัดสรรต่าง
ๆ ก็จำเป็นจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกันโดยเนื้อหาในสัญญาฯ
จะมีระบุ ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประจำตัวประชาชน
ของผู้จะซื้อ ผู้จะขายรายละเอียดของบ้าน และโฉนดที่ดิน
ราคา จำนวนเงินมัดจำ ถ้าแบ่งเป็นงวดให้ระบุวันชำระไว้ด้วย
จำนวนเงินที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
การตกลงชำระค่าธรรมเนียม โอน ภาษี และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
และอาจมีการตกลงค่าปรับหากผิดนัดผิดสัญญาต่อกันทั้ง
2 ฝ่ายและ ลงนามร่วมกันต่อหน้าพยาน ถ้ามีการชำระเงินเป็นเงินสด
หรือ เช็ค ให้ระบุชัดเจนด้วยและทำหลักฐานรับเงิน
หรือ เช็ค ให้ถูกต้อง |
|
7. วิธีการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน |
|
วิธีการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินหากเราต้องการซื้อบ้านแต่ไม่มีเงินสดพอ
ที่จะชำระได้ ทางสถาบันการเงินต่าง ๆ พร้อมที่จะให้การสนับสนุนเงิน
ส่วนที่ขาด โดยกำหนดรูปแบบการให้สินเชื่อไว้หลายประเภท
มีความแตกต่างกัน ตั้งแต่เกณฑ์การให้สินเชื่อ
กำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ จากราคาซื้อขายและ/หรือราคาประเมินของธนาคาร
ตัวอย่างเช่น กำหนดให้กู้ยืมสำหรับซื้อบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮ้าส์ ได้ในอัตรา 80%จากราคาซื้อขาย
และ/หรือ ราคาประเมินธนาคาร เช่น ราคาบ้าน
1,000,000 บาท กู้ยืมได้ 800,000 บาทความแตกต่างด้านอัตราดอกเบี้ย
ระยะเวลาในการผ่อนชำระซึ่งสูงสุดไม่เกิน 30
ปี แต่จะต้องรวมอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 65
ปี |
|
การพิจารณาอนุมัติเงินกู้
หลักการจะดูจากฐานะรายได้ ความมั่นคงในอาชีพ
ประวัติการออมเงิน บัญชีเงินฝาก เป็นบุคคลน่าเชื่อถือ
ไม่มีประวัติ เสียหายในด้านการเงิน และคดีความ
หลักทรัพย์ประกันคุ้มหนี้ตามเกณฑ์ มีสภาพคล่องในการขายเปลี่ยนมือ |
|
ในกรณีจำเป็นจะต้องมีบุคคลกู้ร่วม
จะต้องมีฐานะดีเช่นกันจะเป็นภรรยา หรือญาติ
ก็ได้ เพื่อให้ระยะเวลาการกู้ได้ยาวขึ้น |
|
ในกรณีผู้กู้มีอายุมาก
หรือต้องการเพิ่มวงเงินกู้เพิ่มจากเกณฑ์รายได้
ของผู้กู้ขึ้นอีก |
การดำเนินการยื่นขอสินเชื่อ
ดังนี้ |
การจัดเตรียมเอกสารประกอบการขอสินเชื่อ ใบคำขอสินเชื่อ
พร้อมกรอกข้อมูลในแบบฟอร์มให้ครบถ้วน สำเนาบัตรประชาชน
ทะเบียนบ้าน สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) สลิปเงินเดือนใบรับรองเงินเดือน
บัญชีเงินฝาก,Statement แสดงรายการเงินเดินบัญชีย้อนหลัง
6 เดือน สัญญาจะซื้อจะขาย และหลักฐานการผ่อนดาวน์สำเนาโฉนดที่ดินทุกหน้า
(เท่าฉบับจริง)ใบเสร็จรับเงิน หรือเอกสารแสดงการชำระหนี้ภาระผูกพัน
(ย้อนหลัง 6 เดือน กรณีมีภาระหนี้สิน)หนังสือรับรองทะเบียนนิติบุคคล
ทะเบียนการค้าหนังสือบริคณฑ์สนธิ ทะเบียนรายชื่อผู้ถือหุ้นงบดุล
งบกำไรขาดทุน (ย้อนหลัง 3 ปี) |
|
เมื่อจัดเตรียมเอกสารดังกล่าวครบถ้วน
ก็นำไปยื่นกับแผนกสินเชื่อ ของสถาบันการเงินที่ท่าน
มีบัญชีเงินฝากอยู่หรือ สาขาที่อยู่ใกล้สถานที่ทำงาน
หรือที่ตั้งของบ้านที่ซื้อโดยเมื่อทางธนาคาร
ได้รับเอกสารครบถ้วน จะทำการประเมินราคาหลักทรัพย์
โดยท่านจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาแล้วแต่ละสถาบันการเงินคิดเรียกเก็บแตกต่างกัน |
|
เมื่อประเมินราคาเสร็จเรียบร้อย
พร้อมกับเอกสาร ได้รับการตรวจสอบรวมถึง ประวัติการเงินของท่านเป็นที่พอใจแล้ว
จะอนุมัติในระยะเวลาประมาณ 30 วัน โดยจะมีหนังสือแจ้งมายังท่าน
และจะให้ท่านไปลงนามในสัญญากู้เงิน และนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์
และจดจำนอง |
|
8. การจัดเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และสาธารณูปโภค |
|
ขั้นตอนการจัดเตรียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน |
เมื่อถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ฯ
และเตรียมการจดจำนองเป็นประกัน สิ่งที่ต้องเตรียมการทางด้านเอกสาร
ดังนี้
## บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ตัวจริง
## ทะเบียนสมรส ตัวจริง โฉนดที่ดิน (ผู้จะขายเป็นผู้ถือไป)
## ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% จากยอดวงเงินกู้
## ค่าธรรมเนียมโอน 2.5% จากราคาซื้อขาย
## ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย
## แคชเชียร์เช็ค เงินชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือ
(ธนาคารผู้รับจำนองเป็นผู้ถือไป) |
|
เมื่อไปถึงที่สำนักงานที่ดินตามที่ธนาคารนัดหมาย
ก็ยื่นเอกสารสำคัญของผู้ซื้อ และผู้ขาย ให้กับประชาสัมพันธ์และรอหมายเลขคิวและช่องที่จะยื่นเรื่องจดทะเบียนเมื่อได้รับนำเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมดยื่นตามช่องที่กำหนด
รอเรียกชื่อเพื่อลงนามในเอกสารจดทะเบียนซื้อขายที่ดิน
และสัญญาจดทะเบียนจำนอง |
เมื่อเรียบร้อย ก็ไปชำระค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
ภาษี และค่าจำนอง รอรับเอกสารที่จดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดิน
และสัญญาจำนองที่เรียบร้อยแล้ว ตรวจสอบรายละเอียดความถูกต้องอีกครั้ง
และชำระเงินให้กับผู้ขายโดยสลักหลังแคชเชียร์เช็ค
ให้ผู้ขายลงนามรับเงินต่อหน้าเจ้าพนักงานให้เรียบร้อยเป็นเสร็จการดำเนินการ
พร้อมนี้ให้ผู้ขายลงนามมอบโอนไฟฟ้า ประปา
โทรศัพท์ ให้เสร็จสิ้นเรียบร้อยด้วย |
|
|
|