|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| หน้าใหม่-รายเล็กแห่ผุดบ้านหรูใจกลางเมือง เจาะเศรษฐีคิดเยอะ-จ่าย50ล.ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าเพนต์เฮาส์ |
|
"ไนท์แฟรงค์-ซีบีอาร์อี" ชี้ตลาดบ้านหรูกลางเมืองโตเงียบ เหตุคอนโดฯแพงขึ้นทุกวันเฉลี่ย 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม. บริษัทอสังหาฯหน้าใหม่รายกลาง-เล็กผุดเป็นดอกเห็ดเจาะนิชมาร์เก็ตเศรษฐีกระเป๋าหนัก ชูจุดขายซื้อบ้านทำเลคอนโดฯ ราคาเท่าเพนต์เฮาส์แต่พื้นที่ใช้สอยมากกว่าเท่าตัว เผยสำรวจ 7 โครงการไล่ราคาตั้งแต่ 30-120 ล้าน เฉลี่ยขาย 8 หมื่น-1.36 แสน/ตร.ม.
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดบ้านหรูกลางเมืองถือว่าเป็นนิชมาร์เก็ต มีลูกค้าจำนวนจำกัดเพราะราคาสูงแต่เป็นตลาดที่มีดีมานด์ต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วง 1-2 ปีนี้ที่ราคาคอนโดมิเนียมกลางเมืองสูงถึง 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม. ทำให้ลูกค้าระดับบนเริ่มมองหาตัวเลือกอื่น ๆ
ชี้เศรษฐี "คิดเยอะ"
"ราคาห้องชุดที่สูงขึ้นทำให้ลูกค้าบางกลุ่มมองว่าการจ่ายเงิน 20-30 ล้านบาทแต่ได้พื้นที่ใช้สอยเพียง 100-120 ตร.ม.ไม่ค่อยคุ้มค่า ถ้าเปลี่ยนมาซื้อบ้านเดี่ยวในราคาเดียวกันแต่ได้พื้นที่ใช้สอย 300 ตร.ม.ขึ้นไป ดูคุ้มค่ากว่า นอกจากนี้บ้านแนวราบมีจุดขายในเรื่องได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ตัวบ้านไซซ์ใหญ่กว่า มีความเป็นส่วนตัวเพราะมีรั้วกั้นชัดเจน และได้ที่จอดรถมากกว่า" นายพนมกล่าว
ในทางกลับกัน มุมมองผู้ประกอบการพบว่าการพัฒนาเพื่อตอบสนองดีมานด์ก็ทำได้ยากเช่นกัน เพราะที่ดินกลางเมืองหายาก ส่วนใหญ่แปลงที่ดินสามารถนำมาพัฒนาบ้านหรูกลางเมืองได้เป็นที่ดินขนาด 1-5 ไร่ อยู่กลางเมืองแต่อยู่ในซอยลึกหรือซอยแคบ ทำให้เหมาะพัฒนาเป็นโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดฯ ดังนั้นแต่ละโครงการมักมีจำนวน 5-10 หลังเท่านั้น โลเกชั่นที่โดดเด่น ได้แก่ สุขุมวิท สาทร พระราม 9 เป็นต้น
ลูกค้าเป้าหมาย 35 ปีอัพ
นายชาญวิทย์ พสุวัต ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจโครงการแนวราบราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปในเขตกลางเมือง เช่น สุขุมวิทตอนต้นถึงกลาง ตั้งแต่รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีนานา-เอกมัย, สีลม-สาทร พบว่า นับตั้งแต่ปี 2555 มีที่อยู่อาศัยเปิดขาย 97 ยูนิต ขณะนี้มียอดขายเฉลี่ย 60% ราคาอยู่ระหว่าง 8 หมื่น-1.3 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนใหญ่กระจุกตัวในโซนสุขุมวิท ส่วนทำเลอย่างราชดำริ-เพลินจิตไม่มีโครงการแนวราบเปิดขายเลย เนื่องจากที่ดินมีจำกัดมาก
ในด้านฟังก์ชั่นบ้านเดี่ยวกลางเมือง มีการออกแบบให้ตรงความต้องการลูกค้า ได้แก่ 4 ห้องนอนขึ้นไป ที่ดินไม่ต่ำกว่า 38 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน 250 ตร.ม.ขึ้นไปหรือเป็นไซซ์บ้านขนาดกลาง-ใหญ่ ทาร์เก็ตกรุ๊ปเป็นกลุ่มลูกค้าวัย 35 ปีขึ้นไป อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว มีไลฟ์สไตล์คนเมือง ต้องการเข้าถึงความสะดวกสบายและเดินทางง่าย พฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านส่วนใหญ่จึงคำนึงความคุ้มค่าโดยเปรียบเทียบกับการซื้อห้องชุดในทำเลใกล้เคียงกัน
ดึงพันธมิตรเสริมแกร่ง
นายวินจิระกรานนท์กรรมการผู้จัดการบริษัทเอ-ลิสท์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการวิลลาสโซ 10 เปิดเผยว่า บริษัทเปิดขายโครงการ 1 ปีมียอดขาย 50% ลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจซื้อ 1 เดือน ลูกค้ากลุ่มนี้ค่อนข้างตัดสินใจช้าเพราะต้องการศึกษารายละเอียดให้รอบคอบ และพบว่าโครงการส่วนใหญ่ขายดีขึ้นเมื่อสร้างเสร็จเพราะลูกค้าต้องการเห็นบ้านจริง ได้ตรวจสอบฟังก์ชั่น รูปแบบการก่อสร้าง วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในบ้าน
ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการรูปแบบนี้เป็นรายกลาง-เล็ก ทำให้มีจุดอ่อนด้านความน่าเชื่อถือ หลายบริษัทจึงใช้กลยุทธ์ร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจที่มีชื่อเสียง เช่น วิลลาสโซ 10 มีพันธมิตร คือ บริษัท สถาปนิก 49 จำกัด หรือ A49 เป็นพาร์ตเนอร์ในการออกแบบเพื่อทำให้ลูกค้ายอมรับมากขึ้น
ที่ดินเริ่ม 35-100 ตร.ว.
ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจตลาดบ้านหรูกลางเมืองราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป พบมี 7 โครงการ ได้แก่ อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9, มิวส์ เย็นอากาศ, ดิ เอดิชั่น, ศักยะ 146 เอกมัย, วิลลาสโซ 10, พาร์ค พรีว่า และอาณา เอกมัย โดยทำเลโครงการ 3 แห่งอยู่บน ถ.สุขุมวิท, 3 แห่งอยู่ในย่าน ถ.พระราม 9 และ 1 แห่งอยู่ในย่านสาทร ทั้งหมดพัฒนาโดยบริษัทรายกลางและรายเล็ก มีราคาระหว่าง 30-120 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับห้องชุดจึงคำนวณราคาขายเป็นบาท/ตร.ม. พบว่ามีราคาเฉลี่ย 8 หมื่น-1.36 แสนบาท/ตร.ม.
ในด้านคอนเซ็ปต์ดีไซน์พบว่า ส่วนใหญ่มีที่ดินต่ำกว่า 100 ตร.ว. บางโครงการมีขนาดที่ดินเริ่มต้น 35 ตร.ว. เช่น อาณา เอกมัย มีเพียงบางโครงการที่เลือกพัฒนาบ้านที่ดินขนาดใหญ่กว่า 100 ตร.ว. เช่น อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9 และบางยูนิตในโครงการมิวส์ เย็นอากาศ กับพาร์ค พรีว่า
บ้านไซซ์ใหญ่ 600 ตร.ม.
ในด้านพื้นที่ใช้สอย ส่วนใหญ่มีพื้นที่ใช้สอย 600 ตร.ม.ขึ้นไป ดังนั้นหากเป็นบ้านบนที่ดินขนาดเล็ก มักสร้างความสูง 4-6 ชั้น เพื่อให้ได้ประโยชน์ใช้สอยสูงสุด ฟังก์ชั่น มี 4 ห้องนอนขึ้นไปพร้อมห้องน้ำในตัวทุกห้อง ทั้งนี้ ฟังก์ชั่นที่จอดรถถือว่ามีผลต่อการตัดสินใจสูงเช่นกัน โดยพบว่าแต่ละโครงการให้ที่จอดรถ 3-6 คัน/หลัง หลายแห่งมีลิฟต์เพราะจำนวนชั้นค่อนข้างสูง หากไม่มีลิฟต์อาจไม่สะดวกสบายในการอยู่อาศัย ส่วนฟังก์ชั่นเพิ่มเติม อาทิ สระว่ายน้ำหรือสวนบนชั้นดาดฟ้า
อนึ่ง โครงการส่วนใหญ่มีจำนวนยูนิตน้อยจึงไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย ทำให้บ้านเดี่ยวบางหลังมีที่ดินต่ำกว่า 50 ตร.ว. และเมื่อมีที่ดินรวมของโครงการขนาดเล็ก ทำให้จำเป็นต้องตัดพื้นที่ส่วนกลางที่มักจะมีในโครงการจัดสรรออกไป อาทิ คลับเฮาส์ สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ แต่ก็ยังมี "ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง" สำหรับการจัดจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือการซ่อมบำรุงถนน ไฟฟ้า พุ่มไม้ตกแต่งบางส่วน ซึ่งสำรวจราคาอยู่ระหว่าง 7,500-25,000 บาท/หลัง/เดือน |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 04-11-2559
|
|
|
|
|
