|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : คอนโดฯ 79ห้อง |
|
คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : คอนโดฯ 79ห้อง
โดย เมตตา ทับทิม misstubtim@yahoo.com
มติชนรายวัน วันที่ 17 ก.ย. 59
เคยสงสัยไหม ทำไมห้องชุดไม่ทำเลขคู่ 80 ห้อง 100 ห้อง และทำไมถ้าทำเลขคี่ ทำไมไม่ทำ 89 ห้อง 99 ห้อง ทำไมต้องทำแค่ 79 ห้องด้วยล่ะ
คำตอบอาจมีหลายเหตุผล แต่ที่แน่ๆ การทำคอนโดมิเนียมขายแล้วเขาทำตึกละ 79 ห้อง ไม่ได้แปลว่าผู้ประกอบการรักใคร่ไยดีผู้ซื้อ แต่เป็นเพราะถูกกฎหมายบังคับต่างหาก
เรากำลังพูดถึง พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535
กฎหมายตัวนี้สำคัญยังไง ก็สำคัญตรงที่เป็นกฎหมายแม่ที่บังคับให้โครงการ 22 ประเภท ถ้าหากอยากทำอยากลงทุนจะต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ประกอบการขออนุญาต โดยข้อบังคับทำ EIA แตะมาถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภท
ประกอบด้วย "การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์" บังคับสำหรับเนื้อที่โครงการเกิน 100 ไร่ขึ้นไป หรือมีการแบ่งแปลง 500 หลังขึ้นไป กรณีนี้หมายถึงบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด
อีกประเภทคือ "อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร" แปลตรงตัวก็คือคอนโดฯ นั่นเอง รัฐบาลบังคับให้ทำ EIA สำหรับห้องตั้งแต่ 80 ห้องเป็นต้นไป (ความจริง รัฐบาลบังคับว่านอกจากคอนโดฯ ที่มีห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปแล้ว ยังรวมถึงโรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศด้วย)
คำถามคือ การขอ EIA น่ารังเกียจตรงไหนเหรอ ทำให้ผู้ประกอบการต้องหาทางหลีกเลี่ยง (แบบถูกกฎหมาย) จากการสอบถามบริษัทอสังหาฯ ทั้งรายเล็กรายใหญ่ หัวใจตรงกันทุกคนส่ายหน้าบอกว่าถ้าไม่จำเป็นไม่อยากไปยุ่ง เนื่องจากขั้นตอนกระบวนการพิจารณาใช้เวลานานมาก โครงการไหนขอแล้วผ่านได้ภายใน 6 เดือนแทบจะปิดซอยเลี้ยงกันเลยทีเดียว แต่ส่วนใหญ่เห็นว่ารอนานเป็นปีขึ้นไป
การทำให้ถูกต้องกฎหมายไม่ใช่เรื่องที่เอกชนรังเกียจ แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการร้องยี้ใส่ก็คือทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจ
สมมุติ รถไฟฟ้าสายไหนก็ได้กำลังก่อสร้างหรือเปิดวิ่งแล้ว รู้ว่าคนต้องการซื้อคอนโดฯ ใกล้แนวรถไฟฟ้า บริษัทซื้อที่ดินเรียบร้อยตั้งแต่วันที่ 17 กันยายน 59 ถ้าไม่ต้องขอ EIA สามารถเปิดขายห้องได้ทันที แต่ถ้าขอ EIA กว่าจะได้รับอนุมัติอาจต้องเปิดขายต้นปี-กลางปี หรืออาจจะปลายปีหน้า
ถ้ารอให้ถึงตอนนั้น คงมีบริษัทคู่แข่งเปิดขายตัดหน้า โกยลูกค้าโกยยอดขายสบายใจเฉิบ
ดังนั้น การทำคอนโดฯให้โครงการเล็กลง จำนวนไม่เกิน 79 ห้องในแต่ละอาคาร ก็เป็นเทคนิคที่เป็นทางเลือกในการพัฒนาโครงการ เพราะตัดขั้นตอนการขอ EIA เหลือแต่ขออนุญาตก่อสร้างธรรมดาๆ
วันนี้เปิดประเด็นเรื่องนี้เพราะอยากชวนคุยในมุมผู้บริโภคคอนโดฯที่มี79 ห้องส่วนใหญ่เป็นแบบโลว์ไรส์ หรือตึกเตี้ย สูง 8 ชั้น สร้างเร็ว ขายเร็ว ปิดโครงการเร็ว
คำแนะนำแบบชวนคิดคือ หลังจากผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วการพักอาศัยปรับเข้าสู่โหมดของนิติบุคคลอาคารชุดโดยอัตโนมัติ ตอนซื้อควรซักถามให้เยอะๆ ทั้งโครงการมีกี่ตึก จำนวนกี่ห้อง ถ้าโอนไปแล้วนิติบุคคลมีสมาชิกกี่ห้อง เพราะหมายถึงการจ่ายค่าส่วนกลางจะมี "ตัวหาร" มากหรือน้อยโดยตรง
โครงการใหม่ๆ โอนไปแล้ว 3-5 ปีแรกถือว่ายังอยู่ในช่วงฮันนี่มูน แต่หลังจากนั้นตัวอาคารเริ่มต้องการให้มีการบำรุงรักษามากขึ้นเรื่อยๆ เช่น สิบกว่าปีก็อยากทาสีใหม่ทั้งตึก สิบกว่าปีถึงเวลาเปลี่ยนสายสะลิงลิฟต์ ฯลฯ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงปรี๊ด นอกเหนือจากงานประจำรายเดือนประเภทรักษาความปลอดภัย ทำความสะอาดส่วนกลาง เล็มไม้เติมปุ๋ยรดสวน เป็นต้น
เท่าที่เห็นคอนโดฯโลว์ไรส์มีเหตุผลข้อดีที่หลายคนชอบคือยูนิตน้อย อยู่กันหลวมๆ มีความเป็นส่วนตัว
แต่อยู่นานๆ ไปถ้าหากต้องระดมเงินไปซ่อมใหญ่ตัวตึก คนน้อยค่าใช้จ่ายก็ต้องควักลงขันมาก ถ้าคนมากค่าใช้จ่ายก็เฉลี่ยจ่ายน้อยลง จิงป่ะล่ะ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 18-09-2559
|
|
|
|
|
