|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ยุคทอง ธุรกิจอสังหาฯ รายใหญ่ |
|
คอลัมน์ ก่อสร้างและที่ดิน
นาย ต.
ที่มา นิตยสารมติชนสุดสัปดาห์
แนวโน้มการประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นได้ชัดเจนขึ้นทุกปีๆ ว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นเป็นลำดับ
ทุกวันนี้บริษัทรายใหญ่ Top5 Top10 มีส่วนแบ่งตลาดบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมกว่าครึ่งของตลาดทั้งหมด
ยิ่งในสภาพแวดล้อมการแข่งขันปัจจุบัน ข้อได้เปรียบของรายใหญ่ก็ยิ่งเพิ่มขึ้น
เรื่องแรก ต้นทุนทางการเงินจากธนาคารพาณิชย์ รายใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้งสูงสามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ในอัตรา 2-3% และสามารถกู้ได้ไม่ยาก
ขณะที่รายกลางและรายเล็กมีอัตราดอกเบี้ยสูง 7-8% และธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้อย่างระมัดระวัง หรืออาจไม่ปล่อยกู้เลย
เรื่องที่สอง รายใหญ่ยังสามารถหาเงินทุนในรูปแบบตราสารหนี้จากแหล่งอื่น เช่น การออกหุ้นกู้ขายให้กับกองทุน และสถาบันต่างๆ ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งปกติบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ระดมเงินด้วยวิธีนี้เพื่อการซื้อที่ดินเปล่าปีละกว่า 1 แสนล้านบาท
รูปแบบการหาแหล่งเงินแบบนี้สำหรับอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ไม่มีโอกาสเลย
ต้นทุนทางการเงินของอสังหาฯ รายใหญ่ที่ต่ำเช่นนี้ ถือว่าต่ำสุด ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ไม่เคยมีมาก่อน และคาดว่าจะต่ำไปอีกนาน
อีกรูปแบบหนึ่ง การทำกองทุน RIET หรือกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นำมาทำเป็นกองทุนขายให้กับนักลงทุน โดยไม่ต้องรอเวลาถึงจุดคุ้มทุนโครงการอีก 7-10 ปีข้างหน้า สามารถได้รับเงินทุนและผลตอบแทนกลับมา เพียงพอนำไปลงทุนโครงการใหม่ต่อไปได้อีก 2-3 โครงการในขนาดเดียวกัน
การทำเป็นกองทุน RIET เช่นนี้ก็เป็นโอภาสเฉพาะรายใหญ่ที่มีความพร้อม
เรื่องที่สาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะใช้ในปีหน้า 2560 ซึ่งจะทำให้เจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ต้องมีภาระจ่ายภาษี แม้ว่าอัตราภาษีนี้ไม่นับว่าสูงมาก แต่สำหรับที่ดินย่านชั้นในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่มีราคาตารางวาละหลายแสนบาทหรือตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าที่ดินรวมเป็นหลักพันล้านบาท
ภาษีที่ต้องจ่ายกับรัฐก็ตกปีละนับล้านบาท หากผู้ถือครองเป็นบริษัทก็ถือว่าภาระภาษีไม่มาก แต่ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา เป็นทายาทรับมรดกมา เป็นผู้มีรายได้เป็นเงินเดือน และไม่เคยจ่ายภาษีในลักษณะนี้มาก่อน ย่อมถือว่าเป็นภาระที่สูงมาก
ส่งผลให้ทุกวันนี้เริ่มมีที่ดินแปลงใหญ่มูลค่าสูงในย่านธุรกิจชั้นในออกมาเสนอขายกันบ้างแล้ว แน่นอนว่าที่ดินมูลค่าสูงหลักพันล้านบาท ก็เป็นโอกาสซื้อเฉพาะบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ เท่านั้น
ข้อได้เปรียบของอสังหาฯ รายใหญ่ที่ว่ามานี้ก็มากโข นี่ยังไม่นับรวมเรื่องของ Brand เรื่องเทคโนโลยีใหม่ๆ
จะว่าไปแล้ว เรื่องข้อได้เปรียบของบริษัทขนาดยักษ์ใหญ่นี้ ไม่ได้มีเฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ธุรกิจอื่นๆ ก็ไม่แตกต่างกัน
ยิ่งในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมืองเช่นปัจจุบัน นับวันโอกาสของรายใหญ่ก็จะมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นการประมูลสัมปทานโครงการต่างๆ การกำหนดมาตรการหรือนโยบายต่างๆ ในสภาพที่เสียงเล็กเสียงน้อยของคนส่วนใหญ่ไร้น้ำหนักไร้ความหมาย การล็อบบี้ตรงๆ ของธุรกิจขนาดใหญ่มีผลมากกว่า
ต้องยอมรับกันว่า มันเป็นยุคทองของเหล่าเจ้าสัวเขาจริงๆ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 29-07-2559
|
|
|
|
|
