"ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์" โผล่รับหน้าเสื่อโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐสนองนโยบาย "บิ๊กตู่" หยิบชิ้นปลามันนำร่อง 2 แปลงเด็ดทำเลกรุงเทพฯชั้นใน แบเบอร์หากอสังหาฯไม่สนใจเล็งดึงยักษ์รับเหมาเข้าร่วมรูปแบบเทิร์นคีย์โป รเจ็กต์ หาแหล่งเงิน-ก่อสร้างให้ก่อน ขายคืนทีหลัง บิ๊ก "อิตาเลียนไทย" ประกาศร่วมวง รอภาครัฐเคาะรูปแบบ กรมธนารักษ์ลุยร่างทีโออาร์เร็ว ๆ นี้ เตรียมอัดฉีดมาตรการด้านภาษีจูงใจเอกชน

นายสุเมธ ดำรงชัยธรรม
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า
ธพส.พร้อมดำเนินการตามนโยบายกรมธนารักษ์ ในการพัฒนาโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐบนที่ราชพัสดุ 2 แปลง
ในพื้นที่กรุงเทพฯ ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 19 เม.ย. 2559 ให้ความเห็นชอบ
บริเวณที่ดินแปลงวัดไผ่ตัน 3 ไร่เศษกับที่ดินโรงกษาปณ์เดิม 2 ไร่เศษ
รองรับผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มข้าราชการได้เช่าอยู่อาศัย




ดึงบิ๊กอสังหาฯ-รับเหมาร่วม

สำหรับวิธีการลงทุนทางกรมธนารักษ์จะเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่สนใจเข้าร่วมโครงการนำเสนอแผนลงทุนก่อนเป็นลำดับแรกขณะที่วิธีการเริ่มต้นพัฒนาโครงการมีทั้งก่อสร้างและบริหารโครงการ
หรือก่อสร้างเพียงอย่างเดียว ขึ้นอยู่กับข้อเสนอของภาคเอกชนเป็นหลัก

ทั้งนี้
เมื่อได้ข้อสรุปแล้วจากนั้นถึงจะเป็นหน้าที่ ธพส.เข้าไปร่วมดำเนินการ เช่น
รับบริหารโครงการหลังเอกชนสร้างเสร็จ หรือไม่มีเอกชนสนใจ ทาง ธพส.พร้อมเข้าไปพัฒนาเอง
แหล่งทุนใช้รายได้ของ ธพส. ที่พอมีสภาพคล่องอยู่บ้าง และใช้เงินกู้
เนื่องจากเมื่อพิจารณาโครงการแล้วมีความเป็นไปได้ในการลงทุน คาดว่าใช้วงเงิน 200-300 ล้านบาท/โครงการ
เพราะสร้างบนที่ดินของรัฐ จึงไม่มีต้นทุนในส่วนนี้


"หากเอกชนมีข้อติดขัดหรือหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่นอกเหนือจากกรอบที่รัฐกำหนด
ธพส.จะเข้าไปช่วยสนับสนุนกรมธนารักษ์ในการดำเนินโครงการ
ซึ่งโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐจะเหมือนกับที่เคยพัฒนาโครงการบ้านธนารักษ์มาแล้ว
แต่คอนเซ็ปต์แตกต่างกัน โดยบ้านธนารักษ์ปล่อยเช่ายาว 30 ปี ให้ ธพส.ลงทุนเองทั้งหมด
แต่บ้านธนารักษ์ประชารัฐเปิดให้เช่าระยะสั้น
และเปิดโอกาสให้เอกชนร่วมลงทุนได้ด้วย"

ธพส.เสนอสูตรลงทุนใหม่


นายสุเมธกล่าวอีกว่า หาก ธพส.เป็นผู้พัฒนาโครงการเอง เสนอใช้สูตรลงทุนรูปแบบใหม่
โดยให้บริษัทผู้รับเหมาที่สนใจจัดหาเงินลงทุนก่อสร้างโครงการไปก่อนในราคาที่ตกลงกันตั้งแต่แรก
รูปแบบเหมือนกับการประมูลในรูปแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ที่ผู้รับเหมาจัดหาโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์หรือแหล่งเงินลงทุนก่อสร้างพร้อมกับดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายเช่นเคลียร์พื้นที่
ขอใบอนุญาตก่อสร้าง จัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ เป็นต้น
โดยผู้รับเหมาจะได้รับเงินคืนเมื่อก่อสร้างเสร็จ คาดว่าใช้เวลา 2-3 ปี หลังจากนั้น
ธพส.จะซื้อโครงการคืนเพื่อนำมาบริหารต่อไป พร้อมกับทำสัญญาเช่ากับกรมธนารักษ์ 30 ปี


"วิธีนี้จะลดความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างออกไป
ให้ผู้รับเหมาที่สนใจหาแหล่งลงทุนสำหรับก่อสร้างไปก่อน ทราบว่ามีบริษัทรับเหมารายใหญ่สนใจ
วิธีนี้ทำให้โครงการเกิดขึ้นได้เร็ว หากการพัฒนาบนที่ดินในกรุงเทพฯสำเร็จจะเป็นโมเดลแรก
สามารถขยายผลอีกหลายแปลง"

ธนารักษ์โด๊ปภาษีล่อใจ

แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์กล่าวเพิ่มเติมว่าเมื่อวันที่20เม.ย.ที่ผ่านมา
ได้ประชุมซักซ้อมทำความเข้าใจโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ หลัง ครม.อนุมัติ แยกเป็น 2 เรื่อง คือ
1.การพัฒนาโครงการใหม่รองรับกลุ่มข้าราชการ
จะเร่งรัดออกทีโออาร์เชิญชวนเอกชนที่สนใจเข้าร่วมพัฒนาโครงการ 6 พื้นที่นำร่องทั่วประเทศ จำนวน 4,000
ยูนิต เงื่อนไขกำหนดมาตรการด้านภาษีช่วยสนับสนุนเอกชนด้วย
ขณะเดียวกันกรมจะสำรวจพื้นที่พัฒนาใหม่เพิ่มเติม


2.กรณีผู้เช่าที่ราชพัสดุเดิมมีอยู่นับแสนรายทั่วประเทศนั้น
หากมีความสนใจจะใช้วงเงินกู้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กับธนาคารออมสิน
เพื่อปรับปรุงบ้านก็สามารถขอกู้ได้ในวงเงินไม่เกิน 5 แสนบาท/ราย

อิตาเลียนไทยสนแจม


นายเปรมชัย กรรณสูต ประธานบริหาร บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ"
ว่า บริษัทมีความสนใจเข้าร่วมโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐที่ก่อสร้างบนพื้นที่ราชพัสดุของธนารักษ์
เบื้องต้นทางอิตาเลียนไทยได้เข้าไปหารือกับกรมธนารักษ์แล้ว
ตอนนี้กำลังพิจารณามีพื้นที่แปลงไหนมีความเหมาะสมมากที่สุด ขณะนี้ยังไม่สามารถบอกอะไรได้


จากการประเมินโครงการพบว่า การลงทุนครั้งแรกยังมีปริมาณน้อย แนวโน้มในอนาคตจะมีมากขึ้น
สำหรับเงื่อนไขที่อิตาเลียนไทยเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างก่อน จากนั้นโอนให้กับ ธพส.
ยังอยู่ในขั้นตอนเจรจากันอยู่ อย่างไรก็ตาม ทั้งนี้
มีความเห็นว่ารูปแบบและวิธีการลงทุนพัฒนาโครงการจำเป็นจะต้องมีความสะดวกทั้ง 2 ฝ่าย
จึงจะทำให้โครงการนี้ประสบความสำเร็จได้

เอกชนเมินสร้างบนที่เช่า

นายวงศกรณ์
ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า
บริษัทยังอยู่ระหว่างศึกษารายละเอียดโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ
มองว่าบริษัทไม่เชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารโครงการบ้านเช่าหรือหอพัก

รวมถึงการลงทุนลักษณะนี้
ผู้ประกอบการต้องมีความพร้อมทางการเงิน เนื่องจากลงทุนสูง แต่ทยอยรับรู้รายได้นาน ใช้เวลามากในการคืนทุน
ส่วนข้อเสนอให้เอกชนก่อสร้างแล้วมอบสิทธิ์คืนให้รัฐเป็นผู้จัดเก็บค่าเช่า ต้องรอดูในรายละเอียดเพิ่มเติม
หากได้รับรายได้คืนทั้งหมดคล้ายการขายและโอนกรรมสิทธิ์จึงจะมีความน่าสนใจ

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม
ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ กล่าวว่า
บริษัทอาจไม่เข้าร่วมพัฒนาโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เพราะเป็นที่ดินเช่า
ทำให้การทำงานต้องร่วมเป็นพาร์ตเนอร์กับภาครัฐ ซึ่งไม่อยู่ในนโยบายของบริษัท