|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ตามไปดู...อเมริกันโมเดล "สมาร์ท ซิตี้" ต้นแบบพัฒนาบ้านคนจน |
|
สัมภาษณ์พิเศษ
นโยบายบ้านคนจนของรัฐบาล คสช. แม้ไม่ใช่เรื่องใหม่แต่ก็เป็นนโยบายที่ดี "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ "รศ.ดร.ธนภณ พันธเสน" อดีตรองคณบดีฝ่ายวิจัยและบริการวิชาการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ม.เกษตรศาสตร์ ในฐานะที่ปรึกษาโครงการสมาร์ต กรีน ซิตี้ ให้กับการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ซึ่งกำลังศึกษาและออกแบบโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยขนาด 800 ไร่ ย่านลำลูกกาคลอง 11-12 อยู่พอดี ที่สำคัญ นักวิชาการท่านนี้ยังเป็นหนึ่งในคณะทำงานร่วมที่อยู่ระหว่างหารือระหว่างรัฐบาลกับภาคเอกชนเพื่อหาหนทางร่วมลงทุนสร้างบ้านคนจนในอนาคต
-แนวคิดบ้านผู้มีรายได้น้อย
ผมเป็นที่ปรึกษาวิจัยของการเคหะฯชื่อโครงการ"สมาร์ทกรีน ซิตี้" เป็นแห่งแรกทำเมืองขนาดเล็กในประเทศไทย พัฒนามาจากสมาร์ท โกรท ซิตี้ (Smart Growth City) ซึ่งเป็นเกณฑ์มาตรฐานจากอเมริกา มี 10 ข้อ ถ้าพูดถึงโครงการสำหรับคนมีรายได้น้อย แนวคิดนี้มีคำอธิบายว่าประสบความสำเร็จได้อย่างไร
เท่าที่ผมฟังดีเวลอปเปอร์ท่านต่าง ๆ (นโยบายบ้านคนจน) มีความกังวลหลัก 2 เรื่อง คือทำแล้วจะขายได้ไหม กับทำแล้วจะกำไรหรือเปล่า อย่างน้อยถ้าไม่กำไรแต่จะเจ๊งหรือเปล่า นั่นคือเรื่องไฟแนนซ์กับการขายนั่นเอง
แนวคิด คือ 1.การใช้ที่ดินแบบผสมผสาน กำหนดเกณฑ์ชัดเจน มีร้านค้า ห้าง ที่อยู่ แหล่งงาน สถานศึกษากี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าเรามีแหล่งงาน ร้านค้า ก็เท่ากับเหมาะสำหรับคนที่มีรายได้ไม่มากเท่าไหร่ จะประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง 2.ต้องประหยัดค่าที่ดินให้มากที่สุด จึงต้องใช้การก่อสร้างอาคารแนวตั้งเพราะเป็นเรื่องความหนาแน่นสูง 3.ที่อยู่อาศัยหลายราคา คล้าย ๆ มิกซ์ยูส ถ้ามีแนวคิด ทั้งโครงการทุกยูนิตราคา 6 แสนจะทำให้ไม่มีความหลากหลาย แต่ถ้ามีราคายูนิตละล้านมาผสมเพราะแหล่งงานไม่ได้มีแต่ลูกจ้าง แต่มีผู้บริหารระดับต้นมาซื้อ-เช่าอยู่ จะทำให้มีกำไรเอาไปถัวเฉลี่ย
4.สำคัญมาก ๆ ในอดีตไม่สำเร็จเพราะทำเลอยู่ไกลปืนเที่ยง ฉะนั้น อยู่ตรงไหนก็แล้วแต่ต้องมีขนส่งมวลชนเพียงพอ 5.ถ้าเราสามารถหาพื้นที่ในเมืองได้ ทุกอย่างค่อนข้างจบ เพราะขนส่งมวลชนมีอยู่แล้ว ประหยัดค่าลงทุนทำโครงสร้างพื้นฐานเข้าโครงการ ทั้ง ถนน ท่อระบายน้ำฯลฯ ซึ่งทำแล้วไม่ใช่สัญญาขายขาด เป็นสัญญาเช่า ถ้าอายุเช่าน้อยๆ เขาไม่อยากได้หรอก ถ้าต้องไปอยู่ไกล ๆ จะไปอยู่ทำไม นั่นคือต้องแลกกันระหว่างสัญญาเช่ากับการได้อยู่ในเมือง
6.จัดให้มีพื้นที่ธรรมชาติ พื้นที่โล่ง พื้นที่สาธารณะให้กับชุมชนด้วย เราสามารถทำห้องชุดยูนิตละ 21 ตร.ม. เขาก็ไม่ว่าอะไร ต้องทำให้มีจุดขายว่าคุณยอมเสียตังค์ค่าเช่าแต่มีพื้นที่สาธารณะ มีคุณภาพชีวิตที่ดีได้ 7.เราต้องทำให้เป็นชุมชนแห่งการเดิน ผมทำวิจัยให้กับการเคหะฯ พบว่า80% เขายินดีไม่ใช้รถยนต์ส่วนตัวถ้าชีวิตประจำวันสามารถเดินหรือขี่จักรยาน ไปไหนได้อย่างปลอดภัย ยินดีออกจากบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มาอยู่ในตึกสูงที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี
8.การมีส่วนร่วมของทุกภาคส่วน นโยบายบ้านคนจนตอนนี้เริ่มต้นดีแล้วมีความร่วมมือระหว่างรัฐกับเอกชน แต่รัฐบาลต้องเปิดให้เข้ามาแสดงความคิดเห็นว่าเป็นสิ่งที่ต้องการหรือเปล่า หรือผู้ประกอบการจะเข้ามาร่วมยังมีข้อกังวลอะไร 9.เรื่องที่เราต้องทำทุกอย่างโปร่งใส ชัดเจน คาดการณ์ได้แต่ตอนนี้คลุมเครือ เร่งมากเลย ยังไม่มีการทำฟีสฯ (ศึกษาความเป็นไปได้) ใดๆ ทั้งสิ้นเหมือนกับเร่ง ๆ ทำไป ผมก็ไม่คิดว่าใคร(เอกชน) จะรับปากได้แค่ไหนเพราะผิดธรรมชาติทางธุรกิจ
สุดท้าย 10. ทั้งหมดทั้งมวลต้องทำโครงการให้โดดเด่น มีเอกลักษณ์ เพื่อให้คนไม่ได้อยู่เห็นแล้วอยากมาอยู่ด้วย คนที่อยู่แต่เดิมก็รักจะอยู่อาศัยต่อไปในระยะยาว เพราะถ้าลูกบ้านไม่รักชุมชนของเขาก็จะเสื่อมโทรม สกปรก ค่าส่วนกลางก็ไม่จ่าย กระทบหางว่าวไปหมด
- คำนิยามทำเล
คำว่าในเมือง เราก็ดูว่าตัวชี้วัดอย่างหนึ่งคือระบบขนส่งมวลชน ขั้นต่ำเลยดูว่าถ้าตรงไหนมีรถเมล์ รถสองแถวสะดวก มีหลายสาย รอแป๊บเดียวก็มา อีกตัวคือในบริเวณมีสถานที่ตั้งของทางราชการ หน่วยบริการพื้นฐาน เช่น โรงพยาบาล สถานีตำรวจ แสดงว่ามีความเป็นเมือง สามารถไปลงทุนอะไรได้
แต่จะให้ดีไปใหญ่ควรอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แต่ไม่จำเป็นต้องห่าง 500 เมตร เพราะปัจจุบันมีวินมอเตอร์ไซค์ รัศมีสัก 1-2-3 กม. ด้วยซ้ำไป
กรณีต่างจังหวัด อยากให้พิจารณาที่ดินการรถไฟฯ ตรงไหนมีสถานีรถไฟแสดงว่ามีความเป็นเมืองระดับหนึ่ง อนาคตรัฐบาลจะลงทุนสร้างรถไฟทางคู่ ที่ดินรอบบริเวณสถานีก็จะมีความเจริญ อยากให้เอาคนกลุ่มนี้ได้ซ้อนท้ายมอไซค์เข้าไปด้วย อย่าไปคิดทำคลังสินค้า โลจิสติกส์เท่านั้น แต่ให้แบ่งปัน ผมเสนอว่าใช้ที่ดินนิดเดียว สัก 1-2 ไร่ต่อโครงการเราก็สามารถทำได้เป็นร้อยยูนิต
- เห็นมีข้อเสนอเกี่ยวกับ FAR
ครับ สมมุติ ผมเป็นดีเวลอปเปอร์ มีที่ดินย่านสุขุมวิท สาทร สีลม ปัจจุบันให้พัฒนาได้ 7 เท่า (FAR-Floor Area Ratio กำหนดให้ที่ดิน 1 ไร่สามารถลงทุนพื้นที่อาคารได้ 5-10 เท่าของขนาดที่ดิน) ผมก็ทำกำไรตามปกติ แต่ถ้าเพิ่มเป็น 10 เท่ารัฐต้องให้สิทธิพิเศษ ทำสัญญากับรัฐบาล โดยให้ผลกำไร 3 เท่าที่เพิ่มไปพัฒนาโครงการบ้านคนจนในพื้นที่กรุงเทพฯ ตรงไหนก็ได้ และไม่ใช่ว่าสักแต่ว่าเซ็นสัญญา ต้องมีมาตรฐาน เช่น ลงทุนตามแนวคิดสมาร์ท โกรท ซิตี้และรัฐควบคุมราคา ที่เหลือแล้วแต่เอกชน ไม่ต้องบังคับว่าต้องเช่าที่ดินรัฐเพราะจะทำให้ขายไม่ออก
เป็นวิธีการเหมือนกับเครดิตคาร์บอนไปปลูกป่าที่ไหนก็ไม่รู้แล้วมาเคลมเคตรดิตคาร์บอนเหมือนฝรั่งให้เงินไทยปลูกป่าแล้วฝรั่งก็เอาไปเคลมเครดิตได้คือมีการแลกเปลี่ยนได้ทางวิชาการเราเรียกว่าเป็นแนวคิดในเรื่อง TDR (Transfer Development Right)
- โอกาสประสบความสำเร็จ
มีตัวอย่างคนทำสำเร็จมากแล้วมากมาย ต้นตำรับในอเมริกา จุดเด่น ๆ ก็ที่พอร์ตแลนด์เมืองอาริงตัน ผมพาท้องถิ่นไปดูงานหลายครั้ง ประทับใจ หรือใกล้บ้านเราที่สุดก็สิงคโปร์
แม้ไม่ได้ประกาศสมาร์ท โกรท ซิตี้ แต่ก็เข้าเกณฑ์ 10 ข้อนี้แหละ คีย์ซักเซสก็คือเรื่องความร่วมมือนี่แหละ ต้องเห็นประโยชน์ร่วมกันจริง ๆ และร่วมกันแก้ปัญหา |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 26-11-2558
|
|
|
|
|
