|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ส่องอสังหาฯ ก่อนจบปี′58 3 กูรูชี้ช่องปรับกลยุทธ์-การตลาด |
|
เก็บตกจากเวทีเสวนาหัวข้อ "การบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ" จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ 3 รายร่วมแลกเปลี่ยนมุมมอง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แนวโน้มปี 2559 จะต้องปรับตัวกันอย่างไร หลังจากมีตัวช่วยคือมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากรัฐบาล
กระเป๋าเงินลูกค้ามีจำกัด
ประเดิมด้วย "อธิป พีชานนท์" กรรมการ บมจ.ศุภาลัย และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว สำหรับภาคอสังหาฯ ฝั่งผู้ประกอบการไม่ได้มีปัญหาอะไร สถานบันการเงินที่ปล่อยกู้โครงการยังปกติ แต่ส่วนที่มีปัญหาคือ ฝั่งผู้บริโภคที่ประสบภาวะไม่มั่นใจ ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตมีอัตราสูงขึ้น ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต ฯลฯ สิ่งเหล่านี้มีอยู่จริง
แนวทางปรับตัว 1.กำลังซื้อชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องเน้นนวัตกรรม ทำสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการซื้อให้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าซื้อเก็งกำไรเริ่มน้อยลง เหลือ 20% ต้องหันไปทำบ้านขายให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากขึ้น 2.ปัญหาความไม่มั่นใจของผู้บริโภค ต้องแก้ด้วยการจัดแคมเปญโปรโมชั่น มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลเป็นตัวจุดประกายให้แล้ว ควรจัดโปรโมชั่นประกบเข้ามาเป็นออปชั่นเสริม
3.สินเชื่อซื้อบ้านยากขึ้น รับมือโดยทำกระบวนการพรีแอปพรูฟ ปรับโปรดักต์ให้เหมาะสมกับความสามารถซื้อของลูกค้า ผู้ประกอบการที่ดีไม่ควรหวังจะริบเงินจองลูกค้า แต่ควรหาทางออก เช่น เปลี่ยนทำเล เปลี่ยนโปรดักต์ เปลี่ยนโครงการ เป็นต้น 4.ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ถ้าสินค้าเหมือนกัน โครงการก่อสร้างไปแล้วแก้ไขไม่ได้ สิ่งที่ปรับตัวได้คือสร้างความแตกต่าง
"ถ้าอยากอยู่รอดในภาวะที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง จะต้องเลือก More Selective และมีนวัตกรรมสูง Innovative ภายใต้เงื่อนไขกระเป๋าเงินของลูกค้ามีจำกัดเท่าเดิม"
คุมต้นทุนบริหารไม่เกิน 15%
"เรืออากาศเอกกรี เดชชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN กล่าวว่า ในอนาคต นโยบายลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาจะมีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส ลูกค้าเข้าถึงหนึ่งที่ก็สามารถมีความสะดวกสบาย ได้ซื้อทั้งที่อยู่อาศัยและแหล่งช็อปปิ้ง
ประสบการณ์ 2 ปีทำงานใน CPN ได้วิธีคิดที่แตกต่างเพราะเป็นบริษัทที่ชำนาญค้าปลีก มอง 2 เรื่องสำคัญ เรื่องแรก "การบริหารความเปลี่ยนแปลง" ต้นทุนการบริหารไม่ควรเกิน 15% เพราะมีผลต่อกำไรสุทธิ วิธีการมีทั้งปรับต้นทุนการก่อสร้างทุกไตรมาส เพราะมีผลต่อการจัดซื้อจัดจ้าง, บริหารงานก่อสร้างอย่างมีระบบรัดกุม จุดเน้นคือต้องบริหารสต๊อกเพราะเป็นต้นทุนความเสี่ยงของบริษัท, บริหารต้นทุนการเงิน จะเป็นข้อได้เปรียบในเชิงของการแข่งขัน และจัดสัดส่วนลงทุนให้เหมาะสมระหว่างการพัฒนาโครงการแนวราบ-แนวสูง
"ภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เรียลเอสเตตฟอร์เซล (ขายขาด) ผมว่าทำยากขึ้นเรื่อย ๆ"
เรื่องที่สอง "การปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ" ได้แก่ การวิเคราะห์ดีมานด์-ซัพพลาย จุดเน้นคือจะต้องพยากรณ์อนาคต 1-3 ปีหน้าให้ได้ วิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าเฉพาะกลุ่ม การเข้าถึงข้อมูลเชิงลึก กับเรื่องการใช้สื่ออย่างมีประสิทธิภาพ
"สำหรับผู้ประกอบการ การมีข้อมูลในอนาคตอย่างมีระบบและนำมาร่วมตัดสินใจ เป็นเรื่องสำคัญอย่างมาก"
อ้อนขยายมาตรการรัฐ
"อิสระ บุญยัง" กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า คัมภีร์อสังหาฯ ยังเป็น "ทำเล ทำเล และทำเล" ดูจากตลาดคอนโดมิเนียมต้องเข้าถึงระบบรางเป็นปัจจัยสำคัญ นั่นคือทำเลจะเป็นปัจจัยชี้ขาดในอนาคต
ในอดีตประเทศไทยศูนย์กลางอยู่กรุงเทพฯ ปัจจุบันค่อย ๆ เปลี่ยนแปลง จุดเน้นคือการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ระบบรางของรัฐบาล ทำให้ประเทศไทยเปลี่ยนไปสู่การเป็นประเทศหลายศูนย์กลางหรือโพลีเซ็นทริก ขณะที่ด้านแรงงานก่อสร้างมีการคืนถิ่นเพราะมีแหล่งจ้างงานเกิดขึ้นทั่วไปในต่างจังหวัด ขณะที่จังหวัดค้าชายแดนโตโดยธรรมชาติเพราะเป็นศูนย์กลางการติดต่อกับประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน
ดัชนีชี้วัดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญยังรวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์พบว่า มีแตกต่างจาก 5 ปีย้อนหลัง แม้ว่าคอนโดฯเปิดตัวสัดส่วน 60% แนวราบ 40% แต่เวลาโอนจริงแนวราบมี 60% ตลอด ส่วนแนวสูงโอน 40% เหตุผลเพราะแนวราบมีการโอนบ้านมือสองรวมอยู่ด้วย
"ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะท้อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นความต้องการที่มีดีมานด์สูง โดยสินค้าราคาต่ำล้านมีอยู่ในผังไม่ถึง 1% โดยมีคอนโดฯเพียง 15% ที่ราคาต่ำล้านบาท จึงอยากขอให้รัฐบาลขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ"
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการ 1.ควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการ 2.บริหารเงินสดหมุนเวียนหรือแคชโฟลว์ ข้อมูลต้องติดตามละเอียดยิบเป็นรายวันก็ว่าได้ ไม่ใช่ทุกสัปดาห์ แต่ต้องลึกกว่านั้น อาทิ ค่าเฉลี่ยการขายต่อปี การโอนมีเท่าไหร่ ฯลฯ โดยให้กำลังใจผู้ประกอบการว่าอย่ากลัวรีเจ็กต์เรต แต่แปลงที่ลงมือก่อสร้างจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ เพื่อป้องกันปัญหาเงินจม
"ต้องมอนิเตอร์รายสัปดาห์ ขาย สร้าง โอนเท่าไหร่ โดยปัญหาแรงงานยังเป็นการบริหารจัดการที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่ง" |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 10-11-2558
|
|
|
|
|
