|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ศก.แผ่วทุบนักเก็งกำไรเหลือ 20% แนะอสังหาฯปรับตัวเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ |
|
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทร้พย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC จัดสัมมนาทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2559 ณ โรงแรมพูลแมน อโศก เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2558 โดยภาคบ่ายมีการเสวนาหัวข้อ "การบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ"
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายไม่ค่อยตกในช่วงไตรมาส 1/58 และ 2/58 จากนั้นเริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดีในช่วงไตรมาส 3/58 ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าพบกระทรวงการคลัง โดยอธิบายว่า ผู้ประกอบการไม่ได้มีปัญหาอะไร สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์โครงการก็ปกติ แต่ส่วนที่มีปัญหาคือผู้บริโภค
"ปีนี้ แม้เราเติบโตไม่มากแต่ก็ยังพออยู่ได้ รวมทั้งมี REIC คอยให้คำปรึกษาด้านดาต้าเบสที่มีผลต่อการตัดสินใจเปิดตัวโครงการใหม่ รวมทั้งแบงก์ชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) ก็คอยมอนิเตอร์การปล่อยกู้ให้กับโครงการหรือพรีไฟแนนซ์ ทำให้ฟากผู้ประกอบการยังมีความปกติ"
ในด้านกลุ่มผู้บริโภคประสบภาวะความไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม แต่แนวโน้มก็ดีขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายปีนี้ ขณะเดียวกัน ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตมีอัตราสูงขึ้น ทางรัฐบาลได้จัดทำมาตรการกระตุ้นผ่าน ธอส. มีวงเงิน 10,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยผ่อนปรนเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อ
ตัวแปรอีกด้านคืออุปทานส่วนเกินในตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลาย ยอมรับว่ามีอยู่จริง เช่น ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ต คาดว่าต้องใช้เวลาดูดซับอย่างน้อย 2 ปี ฉะนั้น ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน
เช่นเดียวกับเมืองพัทยา มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายชัดเจน ความรุนแรงของปัญหาอาจเทียบเท่าหรือมากกว่าภูเก็ต หรือต้องใช้เวลาดูดซับ 2 ปี
แนวทางแก้ไขในภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว 1. กำลังซื้อชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวโดยเน้นนวัตกรรม และทำสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการซื้อให้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าซื้อเก็งกำไรเริ่มน้อยลง เหลือประมาณ 20% นั่นหมายความว่าจะต้องหันไปทำบ้านขายให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากขึ้น
2.ปัญหาความไม่มั่นใจ จะต้องแก้ด้วยการจัดแคมเปญโปรโมชัน เพื่อกระตุ้นอารมณ์ให้คนมีความรู้สึกอยากซื้อบ้าน-คอนโดฯ ยกตัวอย่างมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล เป็นตัวจุดประกายให้แล้ว โครงการต่าง ๆ ควรจะต้องจัดโปรโมชันประกอบเข้ามาเป็นออปชันเสริม
3.สินเชื่อซื้อบ้านยากขึ้น ยกตัวอย่าง เครือศุภาลัยมียอดปฏิเสธสินเชื่อไม่เกิน 10% วิธีการคือ ทำกระบวนการพรีแอพพรู๊ฟ , เมื่อรู้ว่าลูกค้าเริ่มมีปัญหา ดังนั้น ไม่ต้องรอให้ปัญหาเกิด เพราะถ้าได้รับการผ่านอนุมัติสินเชื่อแล้วแต่ถ้ามีงวดดาวน์นานเกินไปจะเริ่มมีปัยหา เช่น การจ่ายดาวน์ไม่สม่ำเสมอ หรือมีการโพสต์ขายห้องต่อหรือรีเซล
วิธีการคือ ปรับโปรดักต์ให้เหมาะสมกับความสามารถซื้อของลุกค้า, เจรจาว่าถ้าสินค้าที่ลูกค้าจองซื้อ ผู้ประกอบการที่ดีไม่ควรหวังจะริบเงินจองลูกค้า แต่ควรหาทางออก เช่น เปลี่ยนทำเล เปลี่ยนโปรดักตื เปลี่ยนโครงการ ลดราคาลงดีไหม ?
4.ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย เรื่องนี้พบได้ทั่วไป เช่น ในภูเก็ต ลงทุนอยู่ดีๆ มีคู่แข่งเข้ามาเติมซัพพลายทีละ 10-20 โครงการ โดยไม่ได้พิจารณาดีมานด์-ซัพพลายในพื้นที่ว่ารองรับได้มากน้อยแค่ไหน
แนวทางแก้ไขคือ ถ้าสินค้าเหมือนกัน จะต้องปล่อยไปตามธรรมชาติ สิ่งที่ปรับตัวได้คือสร้างความแตกต่าง โดยผมเพิ่งไปเซี่ยงไฮ้ พบว่า สินค้าหันมาจับราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาท บางยูนิตขาย 100 ล้านบาทขึ้นไป คลับเฮาส์ก็ทำเกินความจำเป็น มีทั้งห้องซ้อมดนตรี เอาใจลูกคนรวย แม้กระทั่งทำคิ้วใหม่ ตอนแรกคิดว่าสปา แต่กลายเป็นร้านขีดคิ้วใหม่ซึ่งกำลังได้รับความนิยมในประเทศจีน เป็นตัวอย่างของการปรับตัวเพื่อจับตลาดนิชมาร์เก็ต
นอกจากนี้ สิ่งสำคัญอีกประการคือ ถ้าเลือกได้ควรจะเปลี่ยนโลเคชัน โดยโครงการก่อสร้างไปแล้วแก้ไขไม่ได้ แต่สำหรับโครงการใหม่จำเป็นจะต้องหาโลเคชันที่สร้างความแปลกใหม่ เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า แต่ทั้งนี้ไมไ่ด้หมายความว่าทุกคนจะต้องกระเสือกกระสนไปแข่งขันกันซื้อที่ดินแพง ๆ
สรุป ถ้าอยากอยู่รอดในภาวะที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง จะต้องเลือก more selective และมีนวัตกรรมสูง Innovative ภายใต้เงื่อนไขกระเป๋าเงินของลุกค้ามีจำกัดเท่าเดิม |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 27-10-2558
|
|
|
|
|
