|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เคล็ดลับลงทุนอสังหาฯ สไตล์ CPN ต้องรู้ดีมานด์-ซัพพลายล่วงหน้า 3 ปี ชนะทุกสนาม |
|
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทร้พย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสัมมนาทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2559 ณ โรงแรมพูลแมน อโศก เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2558 โดยภาคบ่ายมีการเสวนาหัวข้อ "การบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ"
เรืออากาศเอกกรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN กล่าวว่า ในอนาคต นโยบายลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาจะมีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส ลูกค้าเข้าถึงหนึ่งที่ก็สามารถมีความสะดวกสบาย ได้ซื้อทั้งที่อยุ่อาศัยและแหล่งช็อปปิ้ง
ประสบการณ์สองปีทำงานใน CPN ได้วิธีคิดที่แตกต่างเพราะเป็นบริษัทที่ชำนาญค้าปลีก โจทย์เรื่องการบริหารความเปลี่ยนแปลงฯ แบ่ง 2 หัวข้อ คือ
1.การบริหารความเปลี่ยนแปลง โดยต้นทุนการบริหารไม่ควรเกิน 15% เพราะราคาบ้านและที่ดินขยับหนีรายได้คนหลายเท่าตัว ถอยหลังไป 4-5 ปี เงินเดือนขึ้นปีละ 5-6% แต่ราคาอสังหาฯ ขึ้น 70-100% เดิมเคยซื้อที่ดินตรว.ละ 5-6 พันบาท แถวรังสิต คลองหนึ่ง แต่ปัจจุบันขายตรว.ละ 2 หมื่นขึ้นไป ขณะที่ใจกลางเมืองตกตรว.ละ 2 ล้านบาทขึ้นไป
ผมมีโอกาสสัมผัสลูกค้าต่างจังหวัดพอสมควร ทกจังหวัดที่จะไปเปิดสาขาห้างเซ็นทรัล ก็มีการศึกษาโอกาสลงทุนที่อยุ่อาศัย ดังนั้น ต้นทุนการบริหารไม่ควรเกิน 15% เพราะมีผลต่อกำไรสุทธิ
ทั้งนี้ CPN มีฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษขึ้นมาใหม่ พนักงานไม่ได้เยอะ เป้ารายได้ปีละ 2-3 พันล้านบาท ทำให้ต้นทุนพนักงานไม่ได้สูงมากอย่างที่เราเคยชินกับการพัฒนาโครงการ เช่น เคยเริ่มต้นทำโครงการมูลค่าพันกว่าล้าน ต้นทุนบริหารกว่า 20% แต่เมื่อคำนวณแล้ว มูลค่าโครงการพันล้านสามารถบริหารต้นทุนไม่เกิน 15% ซึ่งการเปลี่ยนแปลงตรงนี้เห็นชัดมาก
"ปรับต้นทุนการก่อสร้างทุกไตรมาส" เพื่อไล่ตามดัชนีต้นทุนค่าก่อสร้าง เพราะมีผลต่อการจัดซื้อจัดจ้าง เพราะเรียลเอสเตททุกวันนี้ ต้นทุนที่ดินกับการก่อสร้าง ทุกคนทำเหมือนกัน แต่กำไรสุทธิออกมาไม่เท่ากัน
เป็นเพราะ "การจัดบริหารงานก่อสร้างอย่างมีระบบรัดกุม" นั่นเอง นั่นคือทุกคนต้องบริหารสต๊อก เพราะถ้าไม่บริหาร จะเป็นต้นทุนความเสี่ยวของบริษัทด้วยซ้ำ
"การบริหารต้นทุนการเงิน" โมเดลของ CPN ได้เห็นต้นทุนที่แตกต่างกันออกไป บางบริษัทมีต้นทุนต่ำมาก เวลาเราวางโมเดลอาจพบว่ามีต้นทุนต่ำกว่านั้นได้อีก จะเป็นข้อได้เปรียบในเชิงของการแข่งขัน เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ ส่วนนี้ต้องบริหารให้สามารถแข่งขันได้ ไม่ใช่ว่าขยายโครงการมูลค่าเพิ่มขึ้นแล้วต้องไปขยายจำนวนคน แต่ต้องบีบให้เท่าเดิม
ใน CPN เวลาสร้างศูนย์การค้าใหม่ ๆ ทำไมเขาควบคุมตรงนี้ได้ จึงลองใช้โมเดลมาปรับใช้ จึงพบว่าสามารถทำได้
อีกส่วนที่สำคัญ "การจัดสัดส่วนการลงทุนให้เหมาะสม" ผู้ประกอบการอาจทำทั้งแนวราบและแนวสูง การใช้เงินก้อนแรกในการลงทุน โดยเฉพาะทำคอนโดฯ จะใช้ต้นทุนการเงินค่อนข้างสูง ทำยังไงจะบริหารให้พึ่งพาต้นทุนที่มาจากภายนอกให้ได้สัดส่วนสูง ๆ โดยบางบริษัทอาจมีแบ็กลอกสูงๆ แต่ต้นทุนก็สูงไปด้วย โชคดีที่ปีนี้มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลออกมาด้วย
"ภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เรียลเอสเตทฟอร์เซล (ขายขาด) ผมว่าทำยากขึ้นเรื่อยๆ"
2.การรปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ ได้แก่
2.1 "การวิเคราะห์" ดีมานด์-ซัพพลาย สิ่งที่ได้จาก CPN ไม่เคยมองดีมานด์-ซัพพลายจากข้อมุลที่มี แต่บริษัทจะดูจากดีมานด์-ซัพพลายในอนาคตจะมีอะไร เช่น คาดว่าปี 2559 ทางศูนย์ข้อมูลฯ ธอส. มองว่าดีมานด์จะมีสักเท่าไหร่ ซึ่งถ้าประเทศไทยก้าวไกลอีกจุดหนึ่ง คาดเดาดีมานด์จากแนวโน้มเศรษฐกิจจะเป็นตัวแปรสำคัญ
2.2 การวิะคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจล่วงหน้าระยะไกล , การวิเคราะห์ข้อมูลลุกค้าเฉพาะกลุ่ม , การเข้าถึงข้อมุลเชิงลึก การทำงานวิจัยกลุ่มสินค้าที่เหมาะสมกลุ่มเฉำพาะ
จะเห็นว่า CPN ทำวิจัยล่วงหน้า โดยดูแนวโน้มการเติบโตและคาดเดาล่วงหน้า 1-2-3 ปี เหมือนกับอสังหาฯ ที่คาดว่าสร้างปีนี้ ปีหน้าจะโอน แต่การสร้างศูนย์การค้า สร้างวันนี้อีกสิบปีเห็นผล นั่นคือถ้าไม่มีข้อมูลคาดการณ์ล่วงหน้า วันนี้เขาก็ไม่สามารถลงทุนได้
ตัวอย่าง อุบลฯ ตัว CPN มองว่า คนอุบล ทำไมจะชอบช็อปปิ้ง เลือกช็อปอะไร เศรษฐกิจขึ้นกับอะไร ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ถูกแอพพลายนำมาใช้กับการวิเคราะห์อสังหาฯ
ตัวอย่าง ตลาดต่างจังหวัด ตอนนี้ทุกคนหยุดนิ่งหมด โดยเรายังพึ่งข้อมูลศูนย์ข้อมูลฯ ธอส. และมีทีมทำวิจัยข้อมูล พบว่า ข้อมูลใกล้เคียงกันมาก ในเรื่องดีมานด์-ซัพพลายค่อนข้างจะตรง
สิ่งที่ต้องการนำเรียน วันนี้เราไมไ่ด้มองแค่ดีมานด์-ซัพพลาย เช่น สระบุรี ทำบ้าน 150 ยูนิต ราคา 2-3 ล้านบาท คำถามมากที่สุดคือขายใคร อาจจะขายได้ 80 หลัง แต่สุดท้ายก็ต้องวิ่งเข้าไปเจาะลึกถึงแนวโน้มลูกค้า 80 หลัง ขายใคร ? หมอหรือเปล่า มีกี่คน เหลืออีกกี่เปอร์เซนต์ นั่นคือจะต้องเข้าถึงข้อมูลเฉพาะกลุ่มให้ได้
"ผมโชคดีในเรื่องข้อมูล เพราะอยู่ในพื้นที่ของ CPN การจะเดินไปทางไหนเขาจะเดินไปล่วงหน้า ทำให้มีข้อมูลพื้นฐานรองรับอยู่ มาแมตช์ว่ายังมีคนซื้ออสังหาฯ ของเราเหลืออยู่หรือเปล่า "
ส่ิงสัมพันธ์ยังรวมถึงวันที่ซื้อลูกค้าซื้อได้ แต่เวลาโอนรับโอนได้หรือเปล่า เพราะผู้ประกอบการอยากจะขายลูกค้าเรียลดีมานด์ เงินดาวน์สูงหน่อยแสดงว่าสู้ได้ ถ้าสู้เงินดาวน์สูง ๆ ไม่ได้แสดงว่าเป็นลูกค้ากลุ่มเสี่ยง ฯลฯ นั่นคือนอกจากเราต้องบริหารจัดการตัวเอง ยังต้องบริหารจัดการลูกค้า เช็กสุขภาพประจำปี (กำลังซื้อ)
ตัวอย่าง บางโครงการ ให้ลูกค้าซื้อคอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท แต่ดาวน์ 1,000 บาท ตอนโอนจะทำให้ตัวจริงไม่เหลือแล้ว อาจจะเหลือ 30% เท่านั้น เพราะฉะนั้น ไม่ควรจะผลักเข้าไปในยอดขาย เพราะที่ดินก็ซื้อมาแล้ว
สำหรับตลาดต่างจังหวัด กำลังซื้อไม่ได้มีเยอะ กลุ่มคนก็มีจำกัด ตัวอย่าง ภูเก็ต เฉพาะค่าที่ดินแพงกว่านนทบุรี บางครั้งคนกรุงเทพฯ จะบอกว่าเมืองนนท์มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ขณะที่ภูเก็ตไม่ได้มีรถไฟฟ้าแต่ราคาที่ดินแพงกว่า
หรือบางจังหวัด พนักงานโรงแรม คนทำงานโรงแรม จุดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวจริงๆ ไม่ได้มีเจ้าของกิจการเยอะ แต่มีลูกจ้างเยอะ เงินเดือน 2-3 หมื่นบาท ถ้ามีคอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาทเยอะๆ ก็จะกลายเป็นว่าไปแย่งกันเองในตลาดเดียวกัน
อีกเรื่อง "การใช้สื่ออย่างมีประสิทธิภาพ" ถ้าเราเข้าถึงข้อมูล เจาะลุกค้าได้จริง แทบไม่ได้ใช้สตางค์อะไรเลย การเข้าถึงข้อมูลได้อย่างนั้นโดยไม่ได้ใช้สื่ออะไรมากมาย ทำไมยังได้ผล ซึ่งเราเองก็มีการจ้างนักวิชาการ จ้างนักวิจัย ทำให้การมองอนาคตทำให้มีข้อมูล
สำหรับผู้ประกอบการ การมีข้อมูลในอนาคตอย่างมีระบบและนำมาร่วมตัดสินใจ เป็นเรื่องสำคัญอย่างมากครับ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 27-10-2558
|
|
|
|
|
