|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| กานดาฯ ชี้ 5 ปีย้อนหลัง บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์โอนจริง 60% ทุกปี คอนโดฯ ผันผวนกว่า |
|
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทร้พย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสัมมนาทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2559 ณ โรงแรมพูลแมน อโศก เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2558 โดยภาคบ่ายมีการเสวนาหัวข้อ "การบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ"
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า คัมภีร์อสังหาฯ ยังเป็น "ทำเล ทำเล และทำเล" การลงทุนพัฒนาโครงการยุคนี้ต้องบริหารความเปลี่ยนแปลงอย่างแท้จริง
ในอดีต สังคมไทยพึ่งพิงการเดินทางผ่านคลอง ต่อมาเมื่อมีถนน คลองกลายเป็นพื้นที่ตาบอด จะเข้าทำบุญที่วัดต้องใช้มอเตอร์ไซค์รับจ้าง แนวโน้มที่จะเชนจ์ต่อไป จะเห็นว่า 60-70 ปีมีการเปลีย่นแปลงอย่างรวดเร็ว ในขณะที่แนวโน้มพื้นที่ตาบอดทางสถาบันการเงินจะไม่รับจำนองแล้ว
ดังนั้น ตลาดคอนโดมิเนียมจะต้องเข้าถึงระบบราง เป็นปัจจัยสำคัญ นั่นคือทำเลจะเป็นปัจจัยชี้ขาดในอนาคต
กานดาฯ มีการพัฒนาโครงการในภูเก็ต พนักงานที่จะไปประจำไซต์ต้องจ้างให้ไป เช่น ให้ค่าครองชีพเพิ่ม 5,000 บาท และเงินเดือนเพิ่ม 5,000 บาท สองปีที่แล้วต้องทำอย่างนั้น ล่าสุดปีที่แล้วมีพนักงานอาสาจะไป โดยไม่ขอออปชันรายได้เพิ่ม 10,000 บาท เพราะเพื่อนพนักงานเล่าให้ฟังว่าอากาศดี สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ห้างก็มีให้เดิน นั่นคือเมืองกำลังเปลี่ยน
ในอดีต ประเทศไทยศูนย์กลางอยู่กรุงเทพฯ หมดเลย ปัจจุบันค่อยๆ เชนจ์ เดิมเรามีท่าเรือเดียวที่คลองเตย ตอนนี้มีท่าเรือแหลมฉบัง , ล่าสุด กำลังจะมีระบบราง ทำให้ประเทศไทยเปลี่ยนไปสู่การเป็นประเทศหลายศูนย์กลาง Poly Centric
ปัญหาแรงงานกำลังจะเชนจ์ สมัยปีน้ำท่วมใหญ่ 2554 คนงานกลับไปฟื้นฟูบ้านและไม่กลับมาอีกเลย เพราะมีแหล่งจ้างงานเกิดขึ้นทั่วไปในต่างจังหวัด จึงเป็นรอยต่อของผู้พัฒนาโครงการ
สำหรับตลาดภูมิภาค ตลาดจังหวัดค้าชายแดนโตโดยธรรมชาติเพราะเป็นศูนย์กลางการติดต่อกับประเทศต่างๆ ในอาเซียน เช่น การช็อปปิ้งในด่านสะเดา มีการอำนวยความสะดวกทุกอย่าง เป็นต้น
เรื่องที่สอง ก่อนหน้านี้ไปขออนุมัติอีไอเอ โครงการที่อยู่ห่างห้างเซ็นทรัลภูเก็ต 400 เมตร และไปซื้อที่ดินเพิ่มอีก 2 ไร่ ราคาถูกกว่าเดิมถึง 60% ก็เลยยกเลิกโครงการคอนโดฯ เดิม หันไปทำแนวราบแทน เพราะไปทราบข้อมูลมาว่า สองปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดฯ เกิดขึ้น 2 เท่าเทียบสถิติย้อนหลัง 8 ปี ภาพนี้เกิดทั่วไปในหัวเมืองใหญ่
มีตัวอย่าง การประชุมผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างจังหวัด พบว่า ภาวะติดลบนะ เพราะขายได้ 3 ยูนิตแต่ยกเลิก 4 ยูนิต , อาชีพหรือการจ้างงานเช่นรถบรรทุกเคยขนวันละ 3 เที่ยว แต่ทุกวันนี้ไม่ได้สักเที่ยว นั่นคือวงจรอสังหาฯ ของกรุงเทพฯ กับต่างจังหวัดแยกกันโดยสิ้นเชิง เดิมเคยเป็นวงล้อหมุนตามกันไป กรงุเทพฯ ดีต่างจังหวัดก็จะดี แต่ภาพตอนนี้ไม่ใช่
สถานการณ์ปีนี้ เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังดี คาดว่าแสนกว่าหน่วย , การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 6 , มูลค่าลดลง 19,000 ล้านบาท แสดงว่าบ้านราคาไม่สูงมีการโอนเยอะ นั่นคือเป็นเรียลดีมานด์นั่นเอง
นั่นคือยอดโอนกรรมสิทธิ์แตกต่างจาก 5 ปีย้อนหลัง แม้ว่าคอนโดฯ จะเปิดตัวสัดส่วน 6% แนวราบ 40% แต่เวลาโอนจริงแนวราบจะ 60% ตลอด ส่วนแนวสูงจะโอน 40% เหตุผลเพราะแนวราบมีการโอนบ้านมือสองรวมอยู่ด้วย
ทั้งนี้ คำว่าแนวราบ ตามกฎหมายคืออสังหาฯ ที่สูงไม่เกิน 23 เมตร
ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะท้อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นความต้องการที่มีดีมานด์สูง โดยสินค้าราคาต่ำล้านมีอยู่ในผังไม่ถึง 1% โดยมีคอนโดเพียง 15% ที่ราคาต่ำล้านบาท จึงอยากขอให้รัฐบาลขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทางผู้ประกอบการยังเร่งลงทุนแนวราบทัน ขณะที่คำนิยาม "บ้านหลังแรก" ถ้าหัวหน้าครอบครัวไปเช่าบ้านอยู่ แต่พอมาซื้อบ้านตัวเองอยู่กลายเป็นว่าไม่ใช่บ้านหลังแรก นั่นคือเป็นคำนิยามของมาตรการภาษี
ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นมาตรการถาวร เราและพนักงานมักจะลืม นั่นคือการซื้อบ้านเก่าและซื้อบ้านใหม่ สามารถขอภาษีคืนง่าย ๆ 2.5-5% เช่น บ้านมือสองขายไป 3 ล้านบาท มาซื้อบ้านใหม่ หลังใหญ่ขึ้น นั่นคือ ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี ภาษีขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี เก็บไว้แล้วขอคืนได้ทันที 2.5-5%
นายอิสระกล่าวต่อไปว่า การปรับตัวของผู้ประกอบการ 1.กานดาฯ ทำพรีคาสต์ สิบกว่าปีแล้ว มีลานผลิตที่ภูเก็ต มีคนชวนไปขอนแก่น จะต้องเอาลานผลิตไปด้วย โดยลานผลิตในกรุงเทพฯ มี 40 กว่าไร่ พนักงานสงสัยว่า ทำไมนายต้องจ้างเขาผลิตด้วย ในเมื่อเราก็ผลิตได้เพียงพอ คำตอบคือต้องการควบคุมต้นทุน เพราะการจ้าง 2 บริษัทพรีคาสต์ ไม่ต้องจ้างคนงานเพิ่ม ยอดขายปีละ 2-3 พันล้านบาท โดยไม่ได้ให้พนักงานเดิมออก
ความเสี่ยงเพราะพนักงานในโรงงานพรีคาสต์ 600-700 คน เป็นพนักงานต่างด้าว มีเทอมต้องหมดอายุสัญญาจ้าง กลับไปแล้วมีปัยหาการต่ออายุใบอนุญาต หรืออาจไมไ่ด้คนเดิมที่มีความชำนาญ เป็นต้น
"เงินสดหมุนเวียน" หรือแคชโฟลว์ก็สำคัญ ไม่ใช่ทุกสัปดาห์ แต่ต้องลึกกว่านั้น ค่าเฉลี่ยการขายต่อปี การโอนเท่าไหร่ เช่น ทาวน์เฮาส์ 500 ยูนิต ตอกเข็มทั้งโครงการขึ้นให้หมด เพราะกลัวขายแล้วสร้างไม่ทัน แต่ปีนี้ทำเป็นหน่วย ขอรายงานละเอียดยิบ ทำไม 4-5 เดือนยังไม่จบ
ในด้าน "สถิติสินเชื่อที่อยู่อาศัย" ปี 2556 ทำลายสถิติทะลุ 5 แสนล้านบาท ปี 2557 ทำลายสถิติสูงสุดในรอบ 17 ปี ดังนั้น อย่ากลัวรีเจ็กต์เรต แแปลงที่สร้างเสร็จจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ ไม่เช่นนั้นจะมีปัญหาเรื่องแคชโฟลว์ เพราะถ้าสร้างแล้วโอนไม่ได้สักที มีเงินจมเป็นพันล้านบาท
ดังนั้น ต้องมอนิเตอร์รายสัปดาห์ ขาย สร้าง โอนเท่าไหร่ โดยปัญหาแรงงานยังเป็นการบริหารจัดการที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่ง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 27-10-2558
|
|
|
|
|
