|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| คลังแบไต๋ เล็งใช้ "สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ" (Reverse Mortgage) ในอนาคต |
|
ดร.วโรทัย โกศลพิสิษฐ์กุล รองผู้อำนวยการ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวบรรยายในหัวข้อ "ปัจจัยเศรษฐกิจและการลงทุนภาครัฐ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์" ในงานสัมมนาประจำปีจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทร้พย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ว่า ปัจจัยระยะสั้นที่มีผลต่อภาคอสังหาฯ นั้น ปัจจัยหนี้ครัวเรือนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออยู่บ้าง โดยเฉพาะในประเด็นทำให้การก่อหนี้ใหม่สำหรับการซื้ออสังหาฯ ทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ ทำให้กระตุ้นคนอยากซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ในด้านภาวะตลาดอสังหาฯ เดิม อัตราดูดซับเคยสูงถึง 21 เดือน (จำนวนหน่วยเหลือขายที่ต้องใช้เวลาในการขายหมดทั้งโครงการ) ล่าสุด ณ เดือนมีนาคม 2558 พบว่าอัตราดูดซับลดลงเหลือ 17 เดือน ถือว่าดีขึ้น
สถิติการจดทะเบียน พบว่ามีประมาณ 9 ล้านราย ซึ่งภาษีรายได้จากการโอนและจดจำนอง ตัวเลขอยู่ที่เกือบ 9 หมื่นล้านบาท โดย 3 หมื่นล้านบาทจะเป็นรายได้ท้องถิ่น
สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล พบว่า มาตรการด้านการเงินและการคลัง แบ่งเป็นมาตรการด้านการเงิน โดยให้ ธอส. จัดวงเงิน 10,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ มีรายได้สุทธิต่ำกว่า 3 หมื่นบาท โดยมีเงื่อนไขผ่อนปรนจากเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) หรือความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ จากเดิม 30-40% เพิ่มเป็น 40-50%
ล่าสุด ทราบมาว่า วงเงินของ ธอส. มีประชาชนให้ความสนใจและยื่นขอกู้ไปแล้วกว่า 8,000 ล้านบาท
อีกด้านคือ "มาตรการการคลัง" โดยยกเว้นค่าโอน จาก 2% เหลือ 0.01%กับลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% แต่ไม่เกิน 2 แสนบาท (หรือราคาอสังหาฯ ไม่เกิน 20 ล้านบาท)
มาตาการด้านลดหย่อน โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณธฺคือ อาคารพร้อมที่ดิน ห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรก และมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ต่ำกว่ า5 ปี
สรุป ปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่ 1.การปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ของกรมธนารักษ์ มีผล 1 มกราคม 2559 ถึงปี 2562 เฉลี่ยทำให้ราคาประเมินเพิ่ม 25% ทั่วประเทศ
2.ภาษีการรับมรดกและการให้ ณ วันนี้ ถ้าไม่มีการเปลี่ยนแปลง คาดว่าภายในต้นกุมภาพันธ์ 2559 จะมีผลบังคับใช้ โดยการรับมรดกส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทจะต้องเสียภาษีตามกฎหมายใหม่
ขณะที่การลดค่าโอนและจดจำนองจะมีผลบังคับใช้ถึงสิ้นเดือนเมษายน 2559, วงเงินกู้ผ่อนปรนเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อของธอส. จะสิ้นสุด 18 ตุลาคม 2559 และมาตรการลดหย่อนจะสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2559
ดร.วโรทัยกล่าวด้วยว่า การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลคาดการมีเม็ดเงินลงทุนมากกว่ า10 ล้านล้านบาท , หนี้เอนพีเอจากสถาบันการเงินจะไหลเข้าพอร์ตของตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือบตท. อีกประมาณ 7,000 ล้านบาท
ยังมีกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ หรือ REIT ซึ่งมีประเด็นจากการโอนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์เดิมเข้าสู่กอง REIT นำเสนอขออนุมัติจากครม. ให้ปลอดภาระภาษี หรือให้สิทธิประโยชน์เท่าเดิม ให้เหลือ 0.01% เป็นต้น
นอกจากนี้ มีเรื่องผลิตภัณฑ์ทางการเงินสำหรับภาคอสังหาฯ ในอนาคต ก่อนหน้านี้มีเรื่องเอสโครว์แอคเคานต์ (Escrow Account)
ตัวที่แนะนำคือ การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ มอร์เกจ อินชัวรันส์ (Mortgage Insurance - MI)
อีกตัวที่กำลังศึกษาคือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ผู้สูงอายุที่มีบ้านก็นำบ้านมาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ทำให้มีหลักประกันด้านรายได้ เมื่อเสียชีวิต จะมีการนำบ้านไปจำหน่ายทอดตลาด ถ้ามีเงินเหลือ (จากการขายบ้าน) จะตกทอดให้กับบุตรหลาน แต่ถ้าไม่พอบุตรหลานก็จะต้องรับภาระไป โดยกระทรวงการคลังอยู่ระหว่างศึกษาเพื่อนำไปบังคับใช้ในอนาคต |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 27-10-2558
|
|
|
|
|
