|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เอกชนยังกั๊กขาย"บ้านคนจน" ขอตรวจถี่ปิดช่องซ้ำรอย"เอื้ออาทร" |
|
โดย ทีมข่าวเศรษฐกิจ นสพ.มติชนรายวัน
ปลายสัปดาห์ก่อน นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี และนายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง นัดหารือกับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นข้อเสนอให้เอกชนเข้าร่วมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยตามนโยบายของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ที่ให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 5-6 แสนบาทต่อยูนิต โดยดำเนินการผ่านการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่อยู่ระหว่างจัดทำแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (ปี 2559-2568) พอดี
คาดว่าจะพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้รวมทั้งสิ้น 2.7 ล้านยูนิต รองรับผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ 2.7 ล้านครัวเรือน วงเงินลงทุนรวมกว่า 6.8 แสนล้านบาท
- เปิดแผนยุทธศาสตร์บ้านคนจน
การนัดหารือครั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่ผู้ประกอบการฯเสนอมา ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% จัดหาสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 1 หมื่นล้านบาท
อาจจะเรียกได้ว่าเป็นข้อแลกเปลี่ยนเพื่อให้เอกชนร่วมทำโครงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยร่วมกับ กคช.
เบื้องต้นของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยจำนวน 2 ล้านยูนิต ส่วนหนึ่ง กคช.จะเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง ทั้งบ้านแนวราบ คอนโดมิเนียม รองรับตามความเหมาะสมของสภาพพื้นที่ บนที่ดินที่ กคช.มีอยู่แล้ว หรือจัดหาที่ดินใหม่เพิ่มเติม และอีกส่วนสนับสนุนให้บริษัทอสังหาฯร่วมพัฒนาโครงการกับ กคช. เนื่องจากกำลังภาครัฐไม่เพียงพอ นอกจากนี้อีกประมาณ 7 แสนยูนิต ให้สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) พัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุก คนไร้บ้าน
- รัฐให้สิทธิประโยชน์เต็มที่
โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยดังกล่าว รัฐบาลจะจัดหาที่ดินของรัฐตามแนวเส้นทางรถไฟ รถไฟฟ้า อาทิ ที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เช่น บริเวณเชียงรากน้อย ที่น่าจะมีศักยภาพเข้าร่วมโครงการได้ รวมถึงอาจจะมีที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษเพื่อพัฒนาโครงการด้วย และเพื่อให้เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย จะแก้กฎหมายการเช่าที่ดินให้สามารถเช่าระยะยาว 99 ปี จากเดิม 30 ปี ปรับปรุงกฎหมายผังเมืองเพื่อให้เอกชนที่จัดให้มีที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยให้สามารถก่อสร้างได้เพิ่ม หรือได้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) เพิ่มขึ้น เป็นต้น ขณะที่รัฐจะอุดหนุนส่วนต่างราคาที่ผู้มีรายได้น้อยรับภาระไม่ไหว อุดหนุนดอกเบี้ยผ่านสถาบันการเงิน ให้สิทธิประโยชน์ภาษีผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) จัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ โดยหักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีบาป สนับสนุนการลงทุนของ กคช., พอช. และตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ให้สินเชื่อพัฒนาโครงการดอกเบี้ยต่ำแก่เอกชน และให้สินเชื่อซื้อบ้านดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้มีรายได้น้อย
หากโครงการที่รัฐกำลังวาดฝันนี้เกิดขึ้นได้จริง ผู้มีรายได้น้อยจะได้รับผลประโยชน์และสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาถูกได้มากขึ้น เพราะด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการเอกชนที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในปัจจุบันแทบทำไม่ได้แล้ว
- บทเรียนบ้านเอื้อฯขาดทุนอื้อ
อย่างไรก็ตาม ในอดีตที่ผ่านมาเคยทำโครงการเช่นนี้มาแล้ว "โครงการบ้านเอื้ออาทร" หนึ่งในโครงการนโยบายประชานิยมสมัยรัฐบาลนายทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกฯ เริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 2546 ผ่าน กคช. ด้วยการปฏิบัติงานของหน่วยงานภาครัฐมีความยืดหยุ่นน้อย ทำให้การดำเนินงานมีความล่าช้า ประกอบกับมีปัญหาการแทรกแซงจากกลุ่มการเมือง ทำให้เกิดการทุจริต ตั้งแต่การซื้อที่ดิน ส่งผลต่อต้นทุนสูงถึง 4.7 แสนบาทต่อยูนิต แต่ต้องขายเพียง 3.9 แสนบาทต่อยูนิต รัฐต้องอุดหนุนส่วนต่างถึง 8 หมื่นบาทต่อยูนิต และค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคอีก 5-10 ล้านบาทต่อโครงการ รวมทั้งการบริหารการขายไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้มียูนิตเหลือสะสมเป็นจำนวนมาก และมีความต้องการเทียมจากโครงการที่ กคช.รับซื้อจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะหากมียอดขายไม่ได้ตามกำหนด กคช.จะไม่รับซื้อ ส่งผลให้ขาดทุนหนัก ปี 2550 และ 2551 กคช.ขาดทุนถึง 1,264 ล้านบาท และ 1,089 ล้านบาท ตามลำดับ จนต้องเสนอ ครม.ทำแผนการฟื้นฟูและลดหน่วยการพัฒนาลงจนสามารถพลิกกลับมามีกำไร 1,494 ล้านบาท ในปี 2552 จนถึงปัจจุบัน อย่างไรก็ตามยังมีภาระหนี้ที่ กคช.แบกรับจากการทำโครงการดังกล่าวและหนี้จากโครงการอื่นๆ ที่ดำเนินการเพื่อสนองนโยบายภาครัฐ รวมกว่า 4.8 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2557
การหยิบยกโครงการในรูปแบบเดียวกันขึ้นมาทำอีกครั้ง จึงเป็นโจทย์ที่จะต้องขบคิดว่าจะทำอย่างไรไม่ให้ซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร!!
- เอกชนแบ่งรับแบ่งสู้
เสียงตอบรับจากภาคเอกชนส่วนใหญ่เห็นด้วยในแง่ของหลักการ แต่ต้องให้สิทธิพิเศษเพื่อเป็นแรงจูงใจ ทั้งด้านที่ดิน โดยเป็นอัตราค่าเช่าที่ดินของภาครัฐที่ต้องต่ำกว่าปกติหรือไม่มีค่าเช่าเลย ต้องผ่อนปรนเงื่อนไขของรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) และการกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น จำนวนที่จอดรถ และให้สิทธิพิเศษด้านภาษี เป็นต้น
ในการปฏิบัติและการเข้ามาทำโครงการจริงยังแบ่งรับแบ่งสู้อยู่ เนื่องจากยังไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจน และการพัฒนาโครงการร่วมกันจะต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นคนบริหารจัดการ แบ่งสันงานกันอย่างไรบ้าง
- แนะ กคช.ปรับบทบาท
ทั้งนี้ ภาคเอกชนยังชี้ให้เห็นถึงตัวอย่างการพัฒนาโครงการบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยในประเทศอื่นๆ เช่น มาเลเซีย ว่ามีการกำหนดว่าผู้ประกอบการเอกชนที่พัฒนาบ้านราคาทั่วไป ต้องมีการพัฒนาบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยสัดส่วนหนึ่งด้วย โดยอาจอยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกัน ซึ่งในโครงการหนึ่งๆ จะมีหลายระดับราคาตั้งแต่ไฮเอนด์ ระดับกลาง จนมาถึงผู้มีรายได้น้อย
และยังมองว่าอาจปรับเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินการให้ กคช.เป็นหน่วยงานที่ทำหน้าที่กลั่นกรองว่าใครควรจะได้รับสิทธิการอุดหนุน อาจจะมีการแจกเป็นคูปองให้ไปใช้สิทธิในโครงการต่างๆ ส่วนการพัฒนาโครงการให้เอกชนเป็นผู้ดำเนินการเองทั้งหมด โดยรัฐอาจจะให้พัฒนาบนที่ดินของรัฐเพื่อให้ต้นทุนต่ำลง ราคาขายถูกลง ให้สิทธิพิเศษทางด้านภาษีเพื่อเป็นแรงจูงใจ
ที่สำคัญทำเลที่จะนำมาพัฒนาโครงการจะต้องมีความเหมาะสม มีระบบสาธารณูปโภครองรับ ต้องอยู่ใกล้แหล่งงาน และสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวก เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนทั้งทางถนนและรถไฟฟ้า ที่ผ่านมาโครงการบ้านเอื้ออาทรไม่ประสบความสำเร็จ เพราะบางโครงการไปพัฒนาในพื้นที่ห่างไกล การเดินทางไม่สะดวก และกำหนดราคาขายเท่ากันซึ่งความเป็นจริงเป็นไปไม่ได้ เพราะราคาในเมืองกับนอกเมืองย่อมต่างกัน
- ใช้เงินคนรวยอุดหนุนคนจนแทนงบรัฐ
ความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและสินเชื่อมองว่า การพัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยของรัฐ ไม่จำเป็นต้องใช้เงินงบประมาณ หากรัฐมีการบริหารจัดการที่ดี ข้อแรกคือรัฐควรให้การสนับสนุนเอกชน มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย โดยหากผู้ประกอบการรายใดที่พัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยจะได้โบนัสเอฟเออาร์เพิ่ม เช่น เดิมพัฒนาพื้นที่ได้ 6:1 เท่า อาจจะได้เพิ่มเป็น 9:1 เท่า เพื่อพัฒนาโครงการตามแบบที่รัฐบาลกำหนด ขายถูกลงเฉลี่ย 30% ของราคาตลาด แต่โครงการที่ กคช.เคยพัฒนามีขนาดเล็กเกินไปเพื่อให้ราคาถูกลง แต่ขนาดไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยจริง
ข้อสอง นำระบบคอสต์ ซับซิดี (Cost Subsidy) มาใช้ ปัจจุบันภาครัฐมี ธอส.เป็นเครื่องมือที่ช่วยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้าน จากที่เคยจำกัดการปล่อยเงินกู้ได้เพียง 1.5 ล้านบาท ขยับวงเงินเพิ่มเป็น 3 ล้านบาท สำหรับคนที่ต้องการบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น เห็นว่าไม่ควรจำกัดการปล่อยสินเชื่อเฉพาะผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น เพราะจะทำให้เสียรายได้จากคนรวย เพราะไม่ว่าจะกู้ 5 แสนบาท หรือ 5 ล้านบาท ต้นทุนค่าดำเนินการเท่ากัน แต่ในส่วนรายได้ดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้นจะได้จากวงเงินกู้ที่มากกว่า และควรเอาส่วนต่างจากการปล่อยกู้ที่ได้จากคนรวยไปอุดหนุนให้กับคนจน ซึ่งจะทำให้รัฐไม่ต้องใช้งบประมาณในการอุดหนุน แต่ใช้เงินจากระบบที่มีอยู่แล้วมาช่วย
- ลดดบ.ช่วยคนจนได้ตรงจุด
สำหรับวิธีการช่วยเหลือคนจนที่จะได้ประสิทธิภาพคือ การลดอัตราดอกเบี้ย ยกตัวอย่างเช่น เงินผ่อนบ้านงวดแรก 90% เป็นการผ่อนดอกเบี้ยอีก 10% ถึงเป็นเงินต้น ถ้าลดดอกเบี้ยลง ภาระของผู้มีรายได้น้อยก็จะลดลงด้วย
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย มองว่าสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ โดยเฉพาะบ้านหลังแรก เพราะหนี้ก้อนแรกที่คนทั่วไปเลือกจะจ่ายคือค่าผ่อนบ้าน แต่หากเป็นบ้านหลังที่ 2 ความเสี่ยงจะมีมากขึ้น อาจมีการทิ้งบ้าน ไม่ผ่อนต่อ
แม้ในแง่หลักการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย รัฐจะวาดฝันไว้สวยหรู แต่ยังต้องติดตามต่อไปว่า หากเกิดขึ้นจริงจะประสบความสำเร็จมากน้อยเพียงใด จะซ้ำรอยกับเหตุการณ์บ้านเอื้ออาทรที่ต้องมาตามเช็ดตามล้างอีกหรือไม่ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 26-10-2558
|
|
|
|
|
