|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ไขปมเผือกร้อน "กรมที่ดิน" สกัดรีสอร์ตรุกป่า-ใบปลอดหนี้คอนโดฯ |
|
นโยบายทวงคืนผืนป่า โดยเฉพาะพื้นที่เขาใหญ่ จ.นครราชสีมา "กรมที่ดิน" ในฐานะหน่วยงานดูแลการออกเอกสารสิทธิ ก็มีชื่อปรากฏเป็นข่าวแทบทุกวัน ขณะเดียวกันก็กำลังมีปมขัดแย้งด้านกฎหมายกับกรมบังคับคดี ประเด็นขอแก้ไข กม.แพ่ง ม.309 จัตวา ให้ผู้โอนห้องชุดที่ประมูลได้จากกรมบังคับคดี ไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ล่าสุด "ดร.สุจิต จงประเสริฐ" รองอธิบดีกรมที่ดิน ให้สัมภาษณ์พิเศษ "ประชาชาติธุรกิจ" เพื่อชี้แจง 2 ประเด็นร้อนแรงดังกล่าว
- ผลดำเนินการนโยบายทวงคืนผืนป่า
กรมก็วางรูปแบบการตรวจสอบ ยกตัวอย่าง ภาคใต้ พอเกิดเรื่องก็สั่งการให้ดูคำขอและการออกโฉนดทั้งหมด เรียนตามตรง ในอดีตที่เดินสำรวจออก น.ส.3 ก. เราก็ทำดีที่สุด วันนี้และหลังจากนี้ไป ผมมั่นใจและประกาศได้เลยว่า กรมที่ดินเราตั้งใจทำ 100% ว่า เอกสารสิทธิโฉนดต้องออกโดยชอบเท่านั้น
จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ผมไม่คิดว่ากรมที่ดินถูกมองเป็นจำเลยนะ เพราะประเด็นออกโฉนดไม่ได้ขึ้นกับกรมที่ดินหน่วยงานเดียว เกี่ยวข้องกับหน่วยงานอื่น ๆ ที่เป็นต้นเรื่อง และเป็นผู้ออกเอกสารสิทธิด้วย ต้องสอบสวนจนกว่าจะได้ข้อสรุป เช่น น.ค.3 (หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเอง)
อย่างกรณีโครงการคีรีมายา เขาใหญ่ ชี้แจงเรื่องที่ดินว่าซื้อมาจากกรมบังคับคดี และ บสก. (บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด) เป็นเอกสารสิทธิ น.ส.3 ก.ทั้งหมด ถ้าเป็นที่ดินสนามกอล์ฟชัดเจนว่าออกโดยชอบด้วยกฎหมาย แต่พื้นที่นอกเหนือจากนั้นต้องตรวจสอบว่าออกเอกสารสิทธิอยู่นอกขอบเขตพื้นที่หรือไม่ มี น.ค.3 หรือไม่
พื้นที่เซ็นซิทีฟของกรมตอนนี้คือ ภูเก็ต กับนครราชสีมา เพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยวแสวงหาธรรมชาติ คงไม่ได้ตรวจสอบทั้งหมด ตรงไหนที่มีปัญหาจึงเข้าไปตรวจสอบ ส่วนใหญ่ที่ผิดกันคือไปออกที่ดินเกินพื้นที่
- สังคมสับสนเรื่องเอกสารสิทธิ
การจะออกโฉนดได้ต้องมีใบเบิกทางหรือเอกสารจากส่วนราชการต้นสังกัดมายื่นให้เราก่อน ถ้ามีกรมที่ดินก็ต้องออกโฉนดให้ ถ้าเป็น ส.ค.1 (ใบแจ้งสิทธิ์การครอบครองที่ดิน) ออกโดยกรมที่ดิน ก.ส.น.5 (หนังสือแสดงการทำประโยชน์ในที่ดินของนิคมสหกรณ์) ออกโดยกรมส่งเสริมสหกรณ์ น.ค.3 ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ ปัจจุบันคือกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ พม. (กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์)
สำหรับคนที่ขอออกโฉนดจากการเดินสำรวจได้มี 3 แบบ คือ 1.มีหลักฐานเบื้องต้นในการแสดงสิทธิ์ในที่ดิน อาจจะเป็น ส.ค.1, ส.ป.ก., น.ค.3, ก.ส.น.5 ยกเว้นเอกสารประเภท "ภ.บ.ท.5" หรือหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่สามารถออกโฉนดได้
2.กรณีไม่มีหลักฐาน แต่ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี คือครอบครองที่ดินก่อน 1 ธ.ค. 2497 ตามหลักควรจะแจ้งออก ส.ค.1 แต่ไม่ได้แจ้งก็เลยไม่มีหลักฐาน กฎหมายเปิดช่องไว้ว่าถ้ามีประกาศเดินสำรวจก็ให้ไปแจ้งสิทธิ์อีกครั้ง
3.ครอบครองหลัง 1 ธ.ค. 2497 และไม่มีหลักฐานอะไรเลย ก็ยังสามารถขอออกโฉนดได้ แต่กฎหมายจะจำกัดรายละไม่เกิน 50 ไร่ เพราะรัฐต้องการให้ประชาชนมีที่ดินเพื่อการครองชีพ
ถ้าพิสูจน์ได้โดยการเรียกสอบ เช่น ให้ผู้ใหญ่บ้าน กำนัน เป็นผู้รับรอง ฯลฯ
- จะแก้ปัญหาให้เบ็ดเสร็จได้ยังไง
ทุกหน่วยงานต้องบูรณาการกัน ปัจจุบันกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กับกระทรวงมหาดไทยก็บูรณาการกัน โดยให้งบประมาณกรมที่ดินทำแผนที่ที่ดินมาตราส่วน 1 : 4,000 เมื่อเสร็จจะชัดเจนว่า เขตป่ามาอย่างไร จากเดิมเป็นแผนที่ 1 : 50,000 ตั้งใจจะทำให้เสร็จภายในปีนี้
สำหรับกรมที่ดิน เอกสาร ส.ค.1 ที่จะมาขอออกโฉนด เรื่องจบตั้งแต่ปี 2553 ซึ่งเปิดให้มีการแจ้งขอออกโฉนด เพียงแต่ปริมาณงานเยอะมาก เป็นล้านแปลง ต้องทยอยทำ ไม่เสร็จง่าย ๆ
- กรมบังคับคดีขอแก้ กม.หนี้คอนโดฯ
กรณีที่กรมบังคับคดีขอแก้กฎหมายแพ่ง เรื่องนี้ผ่านกฤษฎีกาไปแล้ว ตามขั้นตอนจะส่งไปที่กระทรวงยุติธรรม เสนอ ครม.-คณะรัฐมนตรี เพื่อเห็นชอบ และเสนอ สนช.-สภานิติบัญญัติแห่งชาติ
กรมที่ดินมองว่าโดยหลักการ ถ้าจะโอนห้องชุดก็ต้องมีใบปลอดหนี้ เพราะถ้านิติบุคคลถูกค้างค่าส่วนกลางมาก ๆ จะไม่สามารถดูแลโครงการเพราะขาดรายได้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2552 จึงบังคับว่า เมื่อจะโอนห้องชุดต้องมีใบปลอดหนี้ แต่ถ้ามาขอแก้ไขกฎหมายแบบนี้จะเกิดผลกระทบเรื่องการบริหารค่าส่วนกลางในโครงการคอนโดฯทันที
ทางกรมบังคับคดีอ้างว่านิติบุคคลสามารถขอเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิ(ได้รับชำระหนี้ก่อนสถาบันการเงิน) ตาม กม.แพ่ง มาตรา 273 (1) แต่ในทางปฏิบัติการแจ้งรับบุริมสิทธิ ใน พ.ร.บ.อาคารชุดระบุว่า ต้องมาจดแจ้งรายการบอกกล่าวเจ้าพนักงานที่ดินก่อน แต่ปัญหาคือนิติบุคคลจะรู้ข้อกฎหมายนี้หรือไม่ ในทางปฏิบัติจึงค่อนข้างยุ่งยาก
- จะสร้างวัฒนธรรมเบี้ยวจ่ายหนี้
ถ้ามีการแก้กฎหมายแพ่งได้สำเร็จ และกฎหมายบังคับใช้จริง ต่อไปถ้าเจ้าของห้องไม่อยากอยู่แล้วก็อาจจะไม่ชำระค่าส่วนกลาง เพราะรู้ว่าถ้ากรมบังคับคดีนำมาขายทอดตลาด ถึงเวลาก็ไปโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้ โดยนำมาตรา 309 จัตวา ของกฎหมายแพ่งมาใช้เป็นช่องทางเพื่อจะเบี้ยวหนี้
- ข้อเสนอของกรมที่ดินในเรื่องนี้
ผมมองว่าไม่ควรจะแก้ไขกฎหมายแพ่ง มาตรา 309 จัตวา เพราะกรณีติดปัญหานิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางให้ ประชาชนสามารถใช้ช่องทางร้องขออำนาจศาลมีคำพิพากษา เพื่อใช้แทนเจตนาของหนังสือปลอดหนี้ได้
เรื่องนี้เคยมีกรณีตัวอย่างคำพิพากษาศาลจังหวัดเชียงใหม่ว่า ถ้าไปจดทะเบียนโอนห้องชุดแล้ว และยินยอมชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ติดค้าง ปรากฏว่าทางนิติบุคคลมีการโยกโย้ โดยไปบวกตัวเลขหนี้อื่นมาใส่อีก ซึ่งผู้โอนไม่ยอมจ่ายในส่วนที่เห็นว่าไม่ใช่หนี้ค่าส่วนกลาง กรณีนี้ถึงแม้นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ ก็สามารถร้องขอให้ศาลออกคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของหนังสือปลอดหนี้ได้ และสำนักงานที่ดินก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์
เรื่องนี้ต้องให้ สนช.ตัดสิน ความเห็นส่วนตัวผมไม่เห็นด้วยที่จะแก้กฎหมายแพ่ง เพื่อมาหักล้าง พ.ร.บ.อาคารชุด ตามหลักหนี้ค่าส่วนกลางต้องแก้ที่ พ.ร.บ.อาคารชุด เพราะเป็นกฎหมายหลัก เป็นกฎหมายเฉพาะที่ควบคุมอยู่
ซึ่งกรมที่ดินให้ความเห็นกรมบังคับคดีไปแล้วว่า ขอให้แก้ที่ พ.ร.บ.อาคารชุด อย่าแก้ที่กฎหมายแพ่งเลย และกรมที่ดินเตรียมแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุดอยู่แล้ว สาระสำคัญที่จะแก้คือ ให้ผู้ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดมาชำระค่าส่วนกลางที่ค้าง และให้นิติบุคคลออกใบปลอดหนี้ แต่ถ้าไม่ดำเนินการหรือติดต่อไม่ได้ ให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนได้ โดยไม่ต้องมีหนังสือปลอดหนี้ หรือขอคำสั่งศาลได้เลย
- ปัญหาหนี้ส่วนกลางคอนโดฯรุนแรงไหม
เท่าที่ทราบมีปัญหาถึง 50% ตัวปัญหามาจากเจ้าของห้องชุดไม่จ่ายบ้าง อะไรบ้าง อย่าลืมว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดฯได้ 49% ของจำนวนห้องชุดในโครงการ มีบางรายก็ไม่ยอมจ่ายเพราะสงสัยว่า นิติบุคคลบริหารไม่โปร่งใส การแก้ไขอยู่ที่การสร้างจิตสำนึกเพียงอย่างเดียว ลูกบ้านหรือผู้อยู่อาศัยก็ต้องชำระส่วนกลางตรงตามเวลา ปัญหาก็จะไม่เกิด
ส่วนหนี้ที่พอกพูน เกิดจากนิติบุคคลไปวางอัตราเบี้ยปรับไว้สูง บางโครงการก็บวกค่าปรับอื่น ๆ เพิ่มตอนจะเคลียร์หนี้ ต่อมาปี 2551 กรมที่ดินจึงแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ในการค้างชำระหนี้ทรัพย์ส่วนกลาง หากผิดนัดไม่เกิน 6 เดือน ให้เสียเบี้ยปรับไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี แต่ถ้าเกิน 6 เดือน ให้เสียร้อยละ 20 ต่อปี และเปิดช่องสามารถลดหนี้ให้เจ้าของห้องก็ได้
จริง ๆ แล้วตั้งแต่วันที่สถาบันการเงินเริ่มยึดทรัพย์มา น่าจะเป็นผู้รับภาระหนี้ค่าส่วนกลางไว้เอง ไม่ใช่ให้ผู้ประมูลได้เป็นคนจ่าย |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 06-05-2558
|
|
|
|
|
