|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เอกชนถก "หนี้ค่าส่วนกลาง" "กม.ต้องคุ้มครองนิติบุคคลคอนโดฯ" |
|
เป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อ กรณีที่กรมบังคับคดีเสนอแก้กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา เปิดทางให้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดจากกรม ไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เท่ากับผู้ซื้อไม่ต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกางที่ติดมา ล่าสุด กฎหมายผ่านการพิจารณาจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เตรียมเสนอเข้าสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)
ถึงแม้กฤษฎีกาได้แก้ไขร่างกฎหมายใหม่ ให้กรมบังคับคดีทำหนังสือถึงนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางกลับมาก่อนขายทอดตลาดภายใน 30 วัน เพื่อได้สิทธิ์ได้รับชำระหนี้ค่าส่วนกลางเป็นอันดับแรก แต่สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่มีสมาชิกเป็นผู้ประกอบการรับบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ได้แสดงจุดยืนคัดค้าน ตั้งแต่การเปิดรับฟังความเห็นของกรมบังคับคดีเมื่อปลายปีที่ผ่านมา
ล่าสุด "วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ให้สัมภาษณ์พิเศษกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงแนวโน้มผลกระทบทั้งบวกและลบถ้าหากการแก้ไขกฎหมายนำไปสู่การบังคับใช้ขึ้นมาจริง ๆ
- คิดอย่างไรกับการแก้กฎหมาย
ตั้งแต่กรมบังคับคดีจัดรับฟังความเห็นผมในฐานะนายกสมาคมได้รับเชิญ ชี้แจงว่าจะเกิดผลเสียตามมา ถ้าเสนอแก้กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา ให้ผู้ประมูลซื้อคอนโดฯจากกรมไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ เพราะเดิมผู้ซื้อจะต้องจ่ายหนี้ที่ติดมาเมื่อจะโอนห้องชุด แต่ถ้าให้นิติบุคคลฯ เป็นคนไปฟ้องศาลเอง มีโอกาสเสี่ยงเป็นหนี้สูญมาก ผลเสียจะตกกับส่วนรวมคือ 1) ตึกจะโทรมลง 2) เป็นการเอาเปรียบคนที่จ่ายค่าส่วนกลางถูกต้อง
ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่าเรื่องค่าส่วนกลางมีกฎหมายเฉพาะคือ พ.ร.บ.อาคารชุดของกรมที่ดิน วางหลักเกณฑ์ให้มีการจ่ายค่าส่วนกลาง และถ้าเบี้ยวหนี้จะต้องไปชำระตอนโอนกรรมสิทธิ์ เรียกว่าถึงยังไงก็ต้องจ่าย เพราะกฎหมายไปล็อกไว้อย่างนั้น เนื่องจากยังมีบางส่วนที่เบี้ยวจ่ายอยู่ วิธีการก็คือในการโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้งจะต้องมีใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลฯ ไปแสดงต่อกรมที่ดิน
ทีนี้ กรณีที่กรมบังคับคดีเลี่ยงไปใช้กฎหมายแพ่งมาแก้ปัญหาการขายทอดตลาดคอนโดฯ แทนที่จะหารือกับกรมที่ดินเพื่อขอแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ที่บังคับเรื่องค่าส่วนกลางโดยตรง ตามหลักก็ไม่มีใครเขาทำกัน
- ถ้าไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้จะเกิดอะไร
ปัญหาคือเป็นการดึงอำนาจนิติฯที่จะเซ็นใบปลอดหนี้ห้องชุดออกไป สิ่งที่ตามมาคือ 1) เมื่อจะโอนห้องชุดที่ประมูลได้จากกรมบังคับคดี จะไม่มีการติดต่อนิติฯ ก่อนโอน หากเป็นต่างชาติประมูลซื้อไปและเกินสัดส่วน 49% ตามที่กฎหมายกำหนด จะทำอย่างไร เพราะกฎหมายแพ่งระบุว่า ให้โอนได้โดยไม่มีใบปลอดหนี้
2) ห้องชุดจะไม่ถูกตรวจสอบประวัติก่อนโอนว่าค้างค่าส่วนกลางเพราะอะไร เคยเป็นที่พักของผู้ก่อการร้าย เป็นที่เก็บยาเสพติดหรือไม่ 3) ต่อไปถ้าเจ้าของห้องค้างค่าส่วนกลาง 6-12 เดือน จะถูกนิติฯฟ้องทันที ไม่มีอะลุ้มอล่วย เพราะถ้าถูกยึดไปขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดี จะไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง 4) คอนโดฯที่แจ้งยอดหนี้ไปแล้วก่อนประมูล แต่ถ้าผ่านไป 4-5 ครั้งยังขายไม่ได้ หนี้ค่าส่วนกลางที่เกิดระหว่างทาง หลังจากแจ้งไปในก่อนขายทอดตลาดครั้งแรก นิติฯก็ต้องไปฟ้องเอากับผู้ซื้อ
- ต่อไปคดีฟ้องร้องจะมากขึ้น
จะมากขึ้น ปัจจุบันคนไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีเฉลี่ย 3-10% ต่อโครงการ ที่ผ่านมาอาจเจรจากันก่อน ต่อไปถ้าค้างเกิน 6-12 เดือนก็ฟ้องเลย จำนวนคดีอาจจะเพิ่มเท่าตัวเพราะเป็นคดีคุ้มครองผู้บริโภค ไม่มีค่าธรรมเนียมศาล เสียแต่ค่าทนาย อาจจะ 5 พัน-1 หมื่นบาท
- สถาบันการเงินควรเป็นคนรับภาระ
ถ้าสถาบันการเงินในฐานะเจ้าหนี้รับภาระเอง ก็ไม่ต้องแก้กฎหมาย แต่ในฐานะเจ้าหนี้ก็อาจจะมองว่าทำไมต้องรับผิดชอบเพราะไม่ได้เป็นผู้ก่อ ภาระจึงตกอยู่กับคนประมูล อย่างไรก็ตาม ทรัพย์ที่แบงก์ประมูลเองบางรายการก็ไม่โอนเป็นชื่อธนาคาร จากนั้นไม่กี่วันเมื่อได้คนมาซื้อต่อก็ต้องรับภาระหนี้ไปด้วย
- เตรียมจัดสัมมนาเรื่องนี้
ได้หารือกับกรมที่ดินไปแล้ว กำลังรอนัดหมายอธิบดี (นายศิริพงษ์ ห่านตระกูล) จัดสัมมนาเรื่องนี้ เพราะเราเป็นผู้ปฏิบัติตามกฎหมาย จะเชิญตัวแทนจากกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กฤษฎีกา สมาคม กรมที่ดิน บทสรุปเพื่อสะท้อนความเห็นว่า ถ้ากฎหมายออกมาจะเกิดอะไรขึ้น มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร เพราะมีผลกระทบวงกว้าง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-05-2558
|
|
|
|
|
