|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เปิดสูตร "พร็อพเพอร์ตี้แทกซ์" "บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์" ราคาที่ดินวาละ 8 หมื่น...รอดตัว |
|
สัปดาห์ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์คงไม่มีอะไรฮอตกว่า "พร็อพเพอร์ตี้แทกซ์" หรือ "ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ที่ยังเขย่าอัตราภาษีและข้อยกเว้นไม่เสร็จ ล่าสุด ยิ่งใกล้งวดจะนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรียิ่งสร้างความหวั่นไหวให้กับประชาชน หรืออีกนัยหนึ่งผู้เป็นเจ้าของบ้านทั้งหลาย ตามสถิติมีไม่น้อยกว่า 20 ล้านหลังคาเรือนทั่วประเทศ ยังไม่นับคอนโดมิเนียมอีกหลายล้านห้อง
เมื่อประชาชนหวั่นไหวมาก ๆ เข้าก็กลับกลายเป็นแรงกระเพื่อมที่ว่ากันว่าพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์เป็นตัวฉุดคะแนนนิยมรัฐบาล จนทำให้ ร.อ.น.พ.ยงยุทธ มัยลาภ โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ตั้งโต๊ะแถลงข่าวเมื่อ 12 มีนาคมที่ผ่านมา ระบุว่าทาง "บิ๊กตู่-พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา" นายกรัฐมนตรีและหัวหน้า คสช. (คณะรักษาความสงบแห่งชาติ) มีบัญชาให้ชะลอการผลักดันกฎหมายตัวนี้ออกไปก่อน ทั้งให้กระทรวงการคลังกลับไปศึกษาความเหมาะสมอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะช้าหรือเร็ว ภาษีที่ดินฯถูกหยิบยกขึ้นมาในสังคมไทยแล้ว คำถามในใจที่อยากรู้คือจะต้องเสียภาษีหรือไม่ และอัตราเท่าไหร่ !
เปิดสูตรคิดภาษี
สำหรับหลักการคิดภาษีที่ดินฯ แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังระบุว่า ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐานคำนวณภาษี มี 3 ตัวคือ 1.ราคาประเมินที่ดิน แยกตามรายจังหวัด เช่น กรุงเทพฯ นนทบุรี สมุทรปราการ ฯลฯ กับแยกรายแปลง โดยค้นหาจากเลขโฉนด-เลขที่ดิน
2.ราคาประเมินโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แยกตามรายจังหวัด แบ่งเป็น 72 หมวด ยกตัวอย่าง ในเขตกรุงเทพฯ หมวดตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง 7,200 บาท/ตร.ม., ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 6,250 บาท/ตร.ม., บ้านพักอาศัยตึก 2 ชั้น 6,750 บาท/ตร.ม. เป็นต้น
3.ตารางกำหนดค่าเสื่อมโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง แบ่งเป็น 3 ประเภทคือ 1.ตึก อายุ 1-42 ปี หักค่าเสื่อมได้ 1-74% ของราคาประเมินโรงเรือน ตั้งแต่ 43 ปีขึ้นไปหักค่าเสื่อมได้ 76% ตลอดอายุใช้งาน 2.ตึกครึ่งไม้ อายุ 1-21 ปี หักค่าเสื่อมได้ 1-80% ตั้งแต่ 22 ปีขึ้นไป หักค่าเสื่อมได้ 85% ตลอดอายุใช้งาน สุดท้าย 3.ไม้ อายุ 1-18 ปี หักค่าเสื่อมได้ 3-86% ตั้งแต่ 19 ปีขึ้นไป หักค่าเสื่อมได้ 93% ตลอดอายุใช้งาน
บ้าน-ตึกแถวมีค่าเสื่อม
วิธีคิดภาษีที่ดินฯ ที่อยู่อาศัยแบ่งได้เป็น 2 เวอร์ชั่นหลัก ๆ คือ แนวราบกับแนวสูง
เวอร์ชั่นแนวราบได้แก่ "บ้าน-ทาวน์เฮาส์-ตึกแถว" เริ่มต้นจากการหาราคาประเมินที่ดินรายจังหวัด-รายแปลง เช่น ถนนราชวิถี ตร.ว.ละ 120,000 บาท กรณีมีที่ดิน 20 ตร.ว.จะมีราคาประเมินนำมาคิดภาษีเท่ากับ 2,400,000 บาท
จากนั้นขั้นตอนการคำนวณราคาประเมินโรงเรือน เช่น ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ประเภทตึก ในเขตกรุงเทพฯ ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง 6,250 บาท/ตร.ม. สมมติมีพื้นที่ใช้สอย 100 ตร.ม. ราคาประเมินเท่ากับ 625,000 บาท ยังไม่จบสำหรับแนวราบ ให้มีการคิดค่าเสื่อมราคาด้วย เช่น ทาวน์เฮาส์ดังกล่าวอายุ 5 ปี หักค่าเสื่อมได้ 5% เหลือ 593,750 บาท
ดังนั้น กรณีตัวอย่างที่ดินบนถนนราชวิถี 20 ตร.ว. ปลูกสร้างอาคารคอนกรีต (ตึก) ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น อายุ 5 ปี จะมีราคาประเมินที่ดิน 2,400,000 บาท กับราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง (ที่หักค่าเสื่อมราคาแล้ว) 593,750 บาท
รวมแล้วสูตรคำนวณภาษี ราคาประเมินที่ดิน+ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เท่ากับ 2,993,750 บาท จะต้องจ่ายพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ 0.05% คิดเป็นเงิน 1,496.87 บาท
อีกเวอร์ชั่นคือ แนวสูงหรือ "คอนโดมิเนียม" เริ่มมีข้อแตกต่างจากแนวราบอย่างเห็นได้ชัด แหล่งข่าวอธิบายว่า ตึกสูงประเภทที่พักอาศัยหรือคอนโดฯ ไม่นำที่ดินมาคิดภาษี เนื่องจากผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์เฉพาะพื้นที่ห้องชุด การคำนวณฐานภาษีจึงมีรายการเฉพาะราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น
ขั้นตอนก็เริ่มจากตรวจสอบราคาประเมินของแต่ละโครงการแยกตามชั้น (เพราะคอนโดฯยิ่งสูงยิ่งแพง คนอยู่สูงกว่าราคาจะแพงกว่า) รายละเอียดที่มากขึ้นของคอนโดฯคือ จะแบ่งคำนวณ 2 ราคา 1.พื้นที่ในห้องชุด 2.พื้นที่ระเบียง
จุดแตกต่างเรื่องที่ 2 สำหรับคอนโดฯคือ ไม่มีการหักค่าเสื่อมราคา แต่รัฐบาลโดยกรมธนารักษ์จะมีการประเมินราคาห้องชุดใหม่ทุก 4 ปี (ปัจจุบันราคาประเมินของปี 2555-2558)
กรณีตัวอย่าง โครงการไอคอนโด เพชรเกษม 39 ชั้น 5 พื้นที่ใช้สอย 27 ตารางเมตร การคำนวณภาษีเริ่มจากแยกเป็นพื้นที่ภายในห้อง 24 ตร.ม. ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง 44,100 บาท/ตร.ม. หรือเท่ากับ 1,058,400 ล้านบาท บวกกับพื้นที่ระเบียง 3 ตร.ม. ราคาประเมิน 22,050 บาท/ตร.ม. หรือเท่ากับ 66,150 บาท
เมื่อบวกกันแล้ว ห้องชุดดังกล่าวมีราคาประเมินเท่ากับ 1,058,400+66,150 รวมเป็น 1,124,550 บาท ราคาประเมินแบบนี้ถือว่ารอดตัว ได้รับการยกเว้นภาษี
ทาวน์เฮาส์-คอนโดฯได้เฮ
น่าสนใจว่าเจ้าของบ้านทั้งหลายตอนนี้อยากรู้ 2-3 เรื่องคือ ต้องเสียภาษีหรือไม่ และเสียปีละเท่าไหร่ เพราะราคาภาษีระดับเพดานสูงจนน่าตกใจตั้งแต่ 2-4% ต่อปี ต่อมาค่อย ๆ ลดลงเหลือ 0.5-2% ต่อปี
เรื่องเดียวกันนี้ แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังระบุว่า หากยึดเกณฑ์ยกเว้นราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 1.5 ล้านบาท พบว่าทาวน์เฮาส์ 1-2 ชั้น บนที่ดินไม่เกิน 20 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยประมาณ 100 ตร.ม. ราคาประเมินที่ดินไม่เกิน ตร.ว.ละ 40,000-50,000 บาท ส่วนใหญ่จะไม่ต้องเสียภาษี เนื่องจากคำนวณมีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
แต่กรณีขยับใหม่เป็นที่อยู่อาศัย 2.5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์หลังเดียวกัน หากราคาประเมินที่ดินไม่เกินตารางวาละ 80,000 บาท ก็มีแนวโน้มไม่ต้องเสียภาษีเช่นกัน
ขณะที่คอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑล ราคาขายยูนิตละไม่เกิน 2.6-2.7 ล้านบาท ก็อยู่ในข่ายอาจจะไม่เสียภาษี เนื่องจากราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์ จะต่ำกว่าราคาขาย (ราคาตลาด) เฉลี่ย 20-25%
สอดคล้องกับ "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ภาพรวมทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ชั้นในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปัจจุบันมีราคาขายเฉลี่ยไม่เกินยูนิตละ 2.4-2.5 ล้านบาท แต่หากอยู่ในทำเลนอกวงแหวนหรือในต่างจังหวัด ส่วนใหญ่ราคาไม่เกินยูนิตละ 1.5 ล้านบาท มีแนวโน้มไม่เสียภาษี
"ผมมองว่าก็ยุติธรรมดีครับ" คำกล่าวสั้น ๆ ของนายกบ้านจัดสรร
ฝุ่นตลบ "เพดานภาษี"
รอบ 1-2 สัปดาห์ อัตราภาษีที่ดินถูกเขย่าใหม่แทบจะรายวัน โดยเฉพาะ "ตัวเลขเก็บจริง" กับ "เกณฑ์ลดหย่อน" ที่ยังไม่นิ่ง มีการประกาศตัวเลขใหม่เป็นระยะ เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่จะได้ยกเว้นภาษี เมื่อวานตั้งเพดานยกเว้นให้สำหรับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท วันนี้ขยับเป็นไม่เกิน 2.5 ล้านบาท
พรุ่งนี้ยังไม่รู้ว่าจะมีตัวเลขใหม่ ๆ นำเสนออีกหรือไม่
ล่าสุด ณ 11 มีนาคม 2558 คำให้สัมภาษณ์ของ "สมหมาย ภาษี" รมว.คลัง แบ่งเก็บ 4 กลุ่ม (ดูกราฟิกประกอบ) 1.ที่ดินเกษตรกรรม 2.ที่อยู่อาศัย 3.ที่ดินเชิงพาณิชย์ และ 4.ที่ดินรกร้าง
โฟกัสเฉพาะ "ที่อยู่อาศัย" ได้รับยกเว้นสำหรับราคาประเมินไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ถัดมาคือราคาไม่เกิน 4-5 ล้านบาท (ตัวเลขยังไม่นิ่ง) เก็บอัตราพิเศษ 0.05% (ผ่อนผัน 2 รอบ จาก 0.1% เหลือ 0.05%) หรือล้านละ 500 บาท สุดท้ายคือที่อยู่อาศัยราคาเกิน 4-5 ล้านบาทขึ้นไป เก็บ 0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท
ในระหว่างทางยังมีแรงกระเพื่อมจากโครงการจัดสรร ซึ่งหยิบยกปัญหา "พื้นที่ส่วนกลาง" ในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดจะถูกคิดภาษีด้วยหรือเปล่า
อย่างน้อยที่สุดมีเสียงสะท้อนจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ว่า ราคา "บ้าน + คอนโดฯ" ที่นำมาใช้คิดฐานภาษี ได้สะท้อนมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์ส่วนกลางแล้ว อธิบายง่าย ๆ คือลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนอยู่แล้ว จะต้องมาเสียภาษีซึ่งจะมีผลทำให้กลายเป็นรายจ่ายซ้ำซ้อนหรือไม่
งานนี้อยู่ที่รัฐบาลจะสั่งเดินหน้าภาษีที่ดินและเคาะบทสรุปอย่างไร ! |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 16-03-2558
|
|
|
|
|
