|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| 3 คีย์แมน "สยามสินธร" หลังสวนวิลเลจ สร้างมาตรฐานใหม่ "สิทธิการเช่า" ในโครงการร้อยปี |
|
เดือนกันยายนปีที่ผ่านมา "สยามสินธร" บริษัทในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เปิดตัวโครงการ "หลังสวน วิลเลจ" บนที่ดินผืนใหญ่รวม 56 ไร่ ทำเลทองกลางเมืองระหว่างถนนหลังสวนและซอยต้นสน 52 ไร่ กับแปลงถนนหลังสวนติดโรงเรียนมาแตร์เดอีอีก 4 ไร่ เป็นหนึ่งในที่ดินแปลงสวยจากทั้งหมด 4.3 หมื่นไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินฯ
โครงการนี้ถูกจับตามอง เพราะเป็นที่อยู่อาศัยมิกซ์ยูสใหญ่ ภายในมี 6 โครงการ 11 อาคาร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 4 อาคาร แบบลีสโฮลด์เช่า 30 ปี+30 ปี เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 3 อาคาร โรงแรม 1 อาคารหอศิลป์-พิพิธภัณฑ์ศิลปะ 1 อาคาร วอล์กกิ้ง สตรีต 1 อาคาร และศูนย์สุขภาพ 1 อาคาร
ล่าสุด 3 คีย์แมนสยามสินธร "ชลาลักษณ์บุนนาค" กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร "ปราโมทย์ เตชะสุพัฒน์กุล" กรรมการบริหาร และ "ขจรเดช แสงสุพรรณ" กรรมการบริหาร อดีตผู้บริหารระดับสูงเครือเอสซีจี ให้สัมภาษณ์พิเศษคอนเซ็ปต์เชิงกลยุทธ์หลังสวน วิลเลจ มาสเตอร์พีซของพวกเขา
- เบื้องหลังคอนเซ็ปต์โครงการ
โปรเจ็กต์นี้เป็นโครงการที่สำนักงานทรัพย์สินฯ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเข้ามาทำเอง ภารกิจที่ได้รับจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ไม่ต้องยึดกำไรสูงสุดเป็นที่ตั้ง เราอยากเซตมาตรฐานใหม่ของการสร้างคอนโดฯ คำนึงถึงความสมดุลระหว่างการพัฒนากับชุมชนโดยรวม ใส่ใจเรื่องประหยัดพลังงานและสิ่งแวดล้อม ความตั้งใจคืออยากให้เป็นโครงการที่อยู่ไปได้อีกร้อยปี
- ขยายความเรื่องมาตรฐานใหม่
ยกตัวอย่างประเด็นพื้นที่เปิดโล่งในโครงการ ถ้ายึดตามกฎหมายขั้นต่ำคือ 30% แต่เราให้ 65% หลัก ๆ เป็นสวนภายในโครงการ 4 จุดที่เป็นผืนใหญ่ ส่วนพื้นที่อาคารรวมถ้ายึดกฎหมายให้ก่อสร้างได้กว่า 8 แสนตารางเมตร แต่เราทำแค่ครึ่งเดียว
ที่จอดรถในโครงการลงใต้ดินทั้งหมดตามกฎหมาย หากคิดจากพื้นที่ต้องมีที่จอดรถ 1.6 พันคัน แต่เราทำไว้ 1.8 พัน เฉพาะคอนโดฯ สินธร เรสซิเดนซ์ ที่จะสร้างเสร็จตึกแรกปีหน้ามี 200 ยูนิต เราออกแบบที่จอดรถไว้ 175% หรือ 351 คัน แต่ละช่องจอดกว้างxยาว 2.5x5.5 เมตร จากทั่วไป 2.4x5 เมตร ดูถึงว่าเปิดประตูรถแล้วสะดวกหรือไม่ ส่วนวอล์กกิ้งสตรีตเราแบ่งสัดส่วนเป็นพื้นที่เปิดให้คนทั่วไปมาใช้ได้
นอกจากนี้ มีที่ดินที่กันไว้ส่วนหนึ่งสำหรับหาบเร่แผงลอยกว่า 100 ราย เข้ามาใช้พื้นที่ และจะปรับปรุงภูมิทัศน์ในซอยต้นสน งานนี้เราทำจริงจังร่วมกับ กทม. ชุดที่มี ดร.วัลลภ สุวรรณดี ประธานที่ปรึกษาผู้ว่าฯ ตั้งคณะทำงานขึ้นมากำกับดูแลเรื่องนี้
- ผลตอบแทนลงทุน
เนื่องจากเป็นที่ดินใจกลางเมือง ถ้าประเมินต้นทุนที่ดินด้วย รีเทิร์นต่ำมาก แต่เรามองเรื่องการคืนให้สังคม ปัจจุบันค่าเช่าคอนโดฯใจกลางกรุงเทพฯ ถูกกว่าใจกลางเมืองจาการ์ตา กัวลาลัมเปอร์ ถนนออร์ชาร์ดในสิงคโปร์ ปัจจุบันค่าเช่าตารางเมตรละ 1.1-1.2 พันบาทต่อเดือน อนาคตจะเป็นตารางเมตรละ 2-3 พันบาทก็มีโอกาส
- ผลตอบรับคอนโดฯตึกแรก
ตึกแรกของสินธร เรสซิเดนซ์ สูง 35 ชั้น 200 ยูนิต เป็นสัญญาเช่า 30+30 ปี จะซื้ออยู่หรือซื้อลงทุนปล่อยเช่าก็ได้ เราไม่ห้าม มียอดขาย 58.5% เหลือไม่ถึง 80 ยูนิต 90% เป็นคนไทย ปัจจุบันราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 2.1 แสนบาท ส่วนลดมีให้บ้างแต่ไม่มาก ถ้าซื้อมากกว่า 1 ยูนิต ต้องยืนยันว่าซื้ออยู่เอง เพราะเราไม่ต้องการนักเก็งกำไร
ส่วนแผนปี′58 เราจะเปิดคอนโดฯ สินธรมิดทาวน์ 1 ตึก 2 ทาวเวอร์ 475 ยูนิต ส่วนโครงการปาร์ควิว 2 ตึก คือ "ต้นสน" และ "หลังสวน" ถ้าผ่านรายงานการวิเคราะห์สิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) จะเปิดตัวปีนี้ มีตึกละ 59 ยูนิต และ 22 ยูนิต
- ราคาขายเทียบกับคุณภาพ
เราตั้งใจจะขอมาตรฐาน LEED-Leadership in Energy and Environmental Design ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารประหยัดพลังงาน และอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมของสหรัฐอเมริกาเป็นคอนโดฯโครงการแรกที่ยื่นขอ
ดังนั้นเวลาดีไซน์จึงต้องคำนึงถึงเรื่องสิ่งแวดล้อม การอยู่อาศัย และการบำรุงรักษาซ่อมแซมในอนาคต ยกตัวอย่าง "กระจก 3 ชั้น" เป็นแบบแผ่นเดียว+2 แผ่นประกบกัน ถ้าแตกจะไม่ร่วงลงไปถูกคนอื่น ๆ ช่วยเรื่องกันความร้อนและเสียงรบกวน ผนังห้องทั่วไปถ้าจะกันเสียงจะทำให้หนาขึ้นเป็น 20 ซม. แต่ก็มาคิดว่าถ้าเกิดทุบรื้อการใช้ผนังกั้นห้องร่วมกันจะเกิดเสียงรบกวนอีก เราจึงดีไซน์เป็นผนัง 2 ชั้นเว้นช่องว่างตรงกลาง ส่วนเสียงที่ลอดมาจากประตูจะมีระบบ "ดร็อปซีล" มีระบบดันลูกยางมาซีลขอบประตูให้แนบสนิทป้องกันเสียงรบกวน
ที่พิเศษคือ "ระบบเฟรชแอร์" หรือระบบหมุนเวียนอากาศและต้องประหยัดพลังงานด้วย เป็นมาตรฐานของ LEED จะต้องมีระบบนี้ด้วย ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกยูนิตละ 5 หมื่นบาท แบบเดียวกับบ้านเอสซีจีไฮม์เพื่อควบคุมคุณภาพอากาศภายในตึก หลักการคือดูดอากาศภายในเข้ามาผ่านระบบกรองอากาศ และผ่านระบบพรีคูลผสมกับอากาศเย็นก่อนปล่อยเข้ามาในห้อง
- จะมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ?
ไม่แน่ใจ แต่บอกได้ว่าดีเวลอปเปอร์ทุกรายที่ทำโครงการระดับนี้ (ตร.ม.ละ 2 แสนบาทขึ้นไป) ถ้าจะเปิดโครงการต้องรอบคอบและมั่นใจว่าจะขายได้ บางคนก็บอกว่า การเปิดเออีซีก็น่าจะมีส่วนช่วยเรื่องดีมานด์คอนโดฯไฮเอนด์ด้วย |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 24-02-2558
|
|
|
|
|
