|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| โบรกเกอร์ชำแหละ "ฟองสบู่คอนโด" "เก็งกำไร-โอเวอร์ซัพพลาย" ซ้ำเติมต่างจังหวัด |
|
น้ำลดตอผุด เป็นคำอธิบายปรากฏการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่ชัดเจนเป็นอย่างยิ่ง หลังภาวะน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ส่งผลให้กำลังซื้อคอนโดฯทะลักล้นออกสู่ภูมิภาค และทำให้ภาพของปี 2555-2557 ห้องชุดในต่างจังหวัดไม่ว่าจะเป็นของผู้พัฒนาโครงการบิ๊กแบรนด์หรือกลุ่มทุนท้องถิ่นสามารถปิดการขายเป็นว่าเล่นความสำเร็จที่วัดจากตัวเลขยอดขายปีแรกๆ ของช่วงบูมกลายเป็นแรงกดดันให้ต้องเร่งสปีดการลงทุนโครงการใหม่ ๆ จนกระทั่งพัฒนากลายเป็นภาวะฟองสบู่คอนโดฯในวันนี้
ประเมินจากมีอย่างน้อย 2 โครงการ 2 ทำเลในจังหวัดอุดรธานีกับชลบุรี (พัทยา) ที่เจ้าของโครงการต้องประกาศขอยุติโครงการ และคืนเงินให้กับลูกค้า พร้อมค่าปรับดอกเบี้ยปีละ 7.5% ตามกฎหมาย (ข่าวฟองสบู่คอนโดฯ ตจว.แผลงฤทธิ์ ! "แสนสิริ-เอพี" พับแผนอุดรฯ-พัทยา, น.ส.พ.ประชาชาติธุรกิจ, หน้า 1, 12-14 มกราคม 2558)
เตือนคอนโดฯใหม่อย่าเกิน 7 หมื่นยูนิต
"สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) กูรูงานวิจัยอสังหาฯที่เคยออกมาเตือนเมื่อ 1-2 ปีที่แล้วว่า การแข่งขันลงทุนคอนโดฯจะทำให้มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้ ล่าสุดเขาประเมินอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ว่า ภาพใหญ่ตลาดคอนโดฯซัพพลาย-ดีมานด์ไม่สมดุล โดยปี 2556 มีคอนโดฯสร้างใหม่ประมาณ 8.5 หมื่นยูนิต ปี 2557 ประมาณ 7.1-7.2 หมื่นยูนิต รวมกัน 2 ปีมากกว่า 1.5 แสนยูนิต
คำเตือนรอบใหม่จากเขา คือ ผู้ประกอบการควรจะต้องระมัดระวังและลงทุนอย่างรอบคอบในปีนี้ สำคัญที่สุดคือ ห้องชุดเปิดตัวใหม่ไม่ควรจะเกิน 7 หมื่นยูนิต "...การลงทุนคอนโดฯเกินจุดสมดุลปีละ 7 หมื่นยูนิตมา 2 ปีติดต่อกันแล้ว ผมก็หวังว่าผู้ประกอบการจะระมัดระวังตัวมากขึ้น"
"รถไฟฟ้า" ตัวช่วยตลาด กทม.-ปริมณฑล
สำหรับทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑลมองว่า ศักยภาพจะเกาะกลุ่มอยู่ในโซนรัศมีไม่เกิน 1 กม. จากสถานีรถไฟฟ้า อาทิ เพชรเกษม บางหว้า สมุทรปราการ และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง อ.บางใหญ่ จ.นนทบุรี ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่มีกำหนดทดสอบการเดินรถภายในเดือนกันยายน-ตุลาคมนี้ รวมทั้งมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสท์เกตที่กำลังสร้างเช่นเดียวกัน
ทั้งนี้ ผลสำรวจซัพพลายคอนโดฯสะสมพบว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้ามีโครงการลงทุนขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง เส้นทางที่น่าจับตามี 3 สายด้วยกัน คือ 1.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) พบว่าเปิดขาย 45 โครงการ ไม่ต่ำกว่า 34,357 ยูนิต เหลือขายประมาณ 15,841 ยูนิต หรือประมาณ 46% 2.สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-หัวลำโพง) เปิดขายกว่า 32,234 ยูนิต เหลือขายกว่า 10,150 ยูนิต หรือประมาณ 30%
และ 3.แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส เส้นทางช่วงสีลม-สุขุมวิท พบว่าเปิดขายไม่ต่ำกว่า 32,221 ยูนิตเช่นกัน โดยเหลือขายสะสมกว่า 15,105 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 32% โดยประมาณ
"ในกรุงเทพฯไม่น่าห่วงเพราะมีตัวช่วย คือ ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ และการตัดถนนสายใหม่จากกรมทางหลวงชนบทและกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดหน้าดินนำความเจริญมาให้ อย่างน้อยที่สุดอนาคต 5 ปีนับจากนี้ สถานีรถไฟฟ้าเกิดใหม่จะเพิ่ม 3 เท่าจากช่วง 15 ปีก่อนหน้านี้ที่มีเพียง 63 สถานี โดยจะเพิ่มเป็น 222 สถานี ทำให้มีกำลังซื้อที่จะมาดูดซับหรือมารองรับได้"
"อุดรฯ-ขอนแก่น-เชียงใหม่-ภูเก็ต" น่าห่วง
ขณะเดียวกัน "ผอ.สัมมา" วิเคราะห์ว่า ตลาดคอนโดฯที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดในปีมะแมนี้จะเป็นทำเลต่างจังหวัด โดยเฉพาะหัวเมืองหลักหรือ Secondary Cities ไม่ว่าจะเป็น "ขอนแก่น ภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ หาดใหญ่" หรือแม้แต่ "อุดรธานี"
"ตลาดต่างจังหวัดทั้งหมดผู้ประกอบการเปิดเยอะสุดปี"56 คือหลังน้ำท่วม เพราะ 1.กระจายเสี่ยง ไม่อยากเสี่ยงในกรุงเทพฯตลาดเดียว 2.ผู้บริโภคก็กลัวน้ำท่วมซ้ำซ้อนแต่ไม่เกิดขึ้น ผลคือเปิดเยอะในปี"56-57 ซึ่งเราก็เตือนว่ามาเยอะเกินไปแล้วนะ..."
สำหรับการประเมินภาวะตลาดคอนโดฯปีนี้ มองว่าคงจะชะลอตัวเหมือนปีที่แล้ว โดย 1.ซัพพลาย-ดีมานด์ยังคงผันผวน 2.หัวเมืองหลักในภูมิภาคคาดว่าจะชะลอตัวอยู่
"ปี"58 เรื่องจีดีพีคาดการณ์กันว่าน่าจะดีกว่าปี"57 อสังหาฯก็เช่นเดียวกัน เพียงแต่ไม่ใช่ปีทอง ดีขึ้นโดยภาพเฉลี่ย หรือภาพรวมเท่านั้นเอง" คำกล่าวของ ผอ.สัมมา
หัวเมือง ตจว.เก็งกำไรท่วมตลาด
แหล่งข่าวจาก บจ.รัตนากร แอสเซท ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นในเมืองพัทยา เปิดเผยว่า กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือ คอนโดฯที่ดาวน์ต่ำ 3-5 หมื่นบาท เท่าที่ทราบบางรายจองไว้ 3-4 ยูนิต แต่ขายไม่ได้เนื่องจากมีโครงการตัวใหม่จำนวนมาก และราคาใกล้เคียงกับที่นักเก็งกำไรประกาศขาย
แหล่งข่าวจากชมรมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี เปิดเผยว่า ภาพรวมคอนโดฯมีการซื้อเก็งกำไร 20-30% และน่าจะไม่มาโอนห้องเนื่องจากปี 2555-2556 มีโครงการเปิดตัวมากประมาณ 2,000 ยูนิต จึงมีกลุ่มซื้อเก็งกำไร ส่วนปี 2557 ลดเหลือเพียง 2 โครงการ และเป็นโครงการขนาดเล็ก 79 ยูนิต
"ขณะนี้ถือว่าอุดรฯมีสัญญาณฟองสบู่คอนโดฯเล็กน้อย แต่ก็เป็นเรื่องดีที่ผู้ประกอบการชะลอขึ้นโครงการ ส่วนกำลังซื้อที่ชะลอตัวคงต้องใช้เวลาอีกนานพอสมควรกว่าจะฟื้นตัว"
รายเล็กในขอนแก่นหยุดขาย
"ชาญณรงค์บุริสตระกูล" ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น เปิดเผยว่า ปี 2554-2556 เป็นปีที่ขอนแก่นมีคอนโดฯเปิดมากที่สุดรวมถึง 6,000-7,000 ยูนิต ขายได้ประมาณ 70% หรือประมาณกว่า 4,000 ยูนิต
โดยปีที่ผ่านมามีโครงการรายเล็ก-ใหญ่ของท้องถิ่นบางแห่งหยุดขาย หยุดสร้าง เพื่อคืนเงินลูกค้า มีประมาณน่าจะไม่ต่ำกว่า 5 โครงการ รวมประมาณกว่า 1,000-2,000 ยูนิต ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าผู้ประกอบการระวังตัวไม่ฝืนตลาด
ฟองสบู่ก่อตัวรุกคืบโซนชายทะเล
แหล่งข่าวจากบริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดต่างจังหวัดนั้นบางจังหวัดมีกลุ่มซื้อเก็งกำไร 25% และเป็นสัญญาณฟองสบู่อ่อน ๆ ที่ผู้ประกอบการจะต้องระวัง เนื่องจากความต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่จริงไม่ได้มีมากเท่ากับกรุงเทพฯ
ผลสำรวจพบว่า เมืองพัทยามีคอนโดฯสะสมประมาณ 62,000 ยูนิต ขายได้ 73% หรือ 45,000 ยูนิต คงเหลือ 17,000 ยูนิต ปี 2558
จะมีคอนโดฯทยอยสร้างเสร็จประมาณ 25,000 ยูนิต คาดว่าเป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไร 25%, หัวหิน-ชะอำมีคอนโดฯสะสม 19,200 ยูนิต แบ่งเป็นชะอำ 13,000 ยูนิต ขายได้ 10,000 ยูนิต คงเหลือ 3,000 ยูนิต ปี 2558 จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จ 7,000-8,000 ยูนิต
ส่วนหัวหินมีซัพพลายสะสม 6,200 ยูนิต ขายได้ 4,200 ยูนิต เหลือขาย 2,000 ยูนิต ขณะที่ปี 2558 จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จ 1,350 ยูนิต ประเมินว่าเป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไรไม่ต่ำกว่า 10-15%
สอดคล้องกับ "ศุภชัย แจ่มมโนวงศ์" กรรมการบริหาร บจ.เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) มีความเป็นห่วงตลาดคอนโดฯบางจังหวัด ได้แก่ อุดรฯ ขอนแก่น เนื่องจากไม่ได้มีกำลังซื้อต่างชาติรองรับ ส่วนหัวหิน-ชะอำประเมินว่าซื้อเก็งกำไรขายดาวน์และซื้อลงทุนระยะยาวสูงกว่า 20% ถือว่ามีภาวะฟองสบู่อ่อน ๆ ที่ต้องระวัง
"พนม กาญจนเทียมเท่า" กรรมการผู้จัดการ บจ.ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า คอนโดฯต่างจังหวัดที่น่าเป็นห่วง คือ พัทยา และหัวหิน-ชะอำในบางเซ็กเมนต์
โดยเฉพาะพัทยา ลูกค้าหลักคือชาวต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย ฯลฯ เมื่อเกิดวิกฤตเงินรูเบิลรัสเซียอ่อนค่า ต้องติดตามว่าคนรัสเซียที่ผ่อนดาวน์คอนโดฯไปแล้วจะมารับโอนห้องหรือไม่ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 15-01-2558
|
|
|
|
|
