|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ปัญหาโลกแตก "หนี้ค่าส่วนกลางคอนโด" บังคับคดีถกรัฐ-เอกชนไร้ทางออก |
|
เป็นหนึ่งในภารกิจหลักของ "รื่นวดี สุวรรณมงคล" อธิบดีกรมบังคับคดีคนใหม่ หลังรับตำแหน่งได้กว่า 3 เดือน ต้องการยกระดับการขายเอ็นพีเอ หรือทรัพย์รอการขาย "ห้องชุด" ให้คล่องตัว เพราะสถิติพบว่ากรมมีห้องชุดตกค้างอยู่กว่า 1.4 หมื่นรายการ หรือกว่า 8% ของทั้งหมด รวมมูลค่ากว่า 6.2 หมื่นล้านบาท หรือ 26% ของราคาประเมินทรัพย์ทั้งหมด
ประเด็นหลักเป็นเพราะห้องชุดส่วนใหญ่ ติดหนี้ค่าส่วนกลางจำนวนมาก บางยูนิตสูงท่วมราคาขาย ซึ่งเชื่อมโยงกับ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง ของกรมที่ดิน กำหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้องมี "หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง" จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง เท่ากับว่าถ้าผู้ซื้อประสงค์จะโอนห้องชุดก็ต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกลางโดย ปริยาย
ชงแก้ กม.ซื้อคอนโดฯบังคับคดี
ก่อนหน้านี้ กรมบังคับคดี จึงเตรียมเสนอ "พล.อ.ไพบูลย์ คุ้มฉายา" รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม ขอแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา ประเด็นคือ...ให้การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้า พนักงานบังคับคดี ไม่ต้องมีใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
อย่างไรก็ตาม กรมชี้แจงว่าไม่ต้องกังวลเพราะหนี้ค่าส่วนกลางยังอยู่ หลักการคือเจ้าของเดิมในฐานะผู้ก่อต้องเป็นผู้จ่าย โดยที่นิติบุคคลอาคารชุดสามารถยื่นเรื่องถึงกรมที่ดิน เพื่อร้องขอเป็น "บุริมสิทธิ" หรือสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น
ล่าสุด 17 ตุลาคมที่ผ่านมา กรมบังคับคดีเปิดรับฟังความคิดเห็นการเสนอแก้ไขกฎหมาย เชิญตัวแทนหน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้กว่า 20 หน่วยงาน รวมกว่า 50 คน อาทิ กรมที่ดิน สถาบันการเงิน สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย บริษัทบริหารสินทรัพย์ ฯลฯ มีทั้งผู้เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยตามจุดยืนแต่ละฝ่าย
ส.บริหารทรัพย์สินห่วงหนี้สูญ
โดย ฝั่งผู้รับจ้างบริหารนิติบุคคลอาคารชุด "วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินฯระบุว่า ถ้าแก้ไขกฎหมาย ผลเสียจะตกอยู่กับเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดรายอื่น ๆ เพราะติดตามทวงยาก เช่น ไม่สามารถติดต่อเจ้าของห้องได้, เป็นชาวต่างชาติที่กลับประเทศไปแล้ว ฯลฯ มีโอกาสที่หนี้ค่าส่วนกลางจะเป็น "หนี้สูญ"
ส่วนการฟ้องศาลเพื่อทวงหนี้จะมีผลกระทบตามมาคือ 1)เจ้าของร่วมต้องรับภาระค่าจ้างทนาย 2)การฟ้องร้องอาจต้องใช้เวลานาน 5-10 ปีจึงได้หนี้คืน
"ถ้ากรมจะผลักดันการขายห้องชุดได้มากขึ้น เสนอว่าควรแก้ไขที่เอาต์พุตหรือผลลัพธ์ เช่น การลดหนี้เพื่อตั้งราคาขายให้จูงใจขึ้น ฯลฯ ส่วนการแก้กฎหมายเป็นการแก้ไขที่กระบวนการ วิธีนี้อาจช่วยให้แก้ปัญหาห้องชุดตกค้างได้ แต่จะเพิ่มปัญหาใหม่คือเพิ่มความเสี่ยงหนี้ค่าส่วนกลางกลายเป็นหนี้สูญ" คำอธิบายนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ
ขณะที่ "นกุล ตั้งประสิทธิ์" ผู้จัดการฝ่ายกฎหมาย "ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์"ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ผู้รับบริหารนิติบุคคลอาคารชุดคอนโดฯลุมพินี ระบุว่า ถ้าแก้ไขกฎหมายแล้วมีโอกาสจะทวงหนี้ค่าส่วนกลางไม่ได้ ส่วนการจ้างทนายฟ้องศาลจะมีค่าใช้จ่ายรายละ 1.2 หมื่นบาท ดังนั้นถ้าค้างหนี้ค่าส่วนกลางไม่ถึง 3 หมื่นบาท ก็ไม่คุ้มที่จะฟ้องร้อง
สถาบันการเงินหนุน
ส่วน ตัวแทนจาก "บสก.-บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์" ในฐานะผู้ซื้อเอ็นพีเอมาจำหน่ายมองว่า ปัญหาที่พบคือสภาพห้องชุดบางยูนิตน่าสนใจ แต่พอเจอหนี้ค่าส่วนกลางสูง ๆ ก็ต้องถอย หรือบางครั้งก็ไม่ได้รับความร่วมมือจากนิติบุคคลฯตรวจเช็กยอดหนี้ค่าส่วน กลาง จึงเห็นด้วยกับข้อเสนอแก้กฎหมาย
ขณะที่ตัวแทนจากธนาคารกรุงเทพ ชี้ว่า การแก้ไขกฎหมายไม่ทำให้นิติบุคคลฯเสียประโยชน์ เพราะหนี้ยังอยู่ เพียงนิติฯจะต้องยื่นขอบุริมสิทธิกับกรมที่ดิน เพื่อได้สิทธิรับชำระหนี้ก่อน ส่วนผู้ที่เสียประโยชน์มากกว่า น่าจะเป็นเจ้าหนี้ (ธนาคาร) และลูกหนี้เพราะจะได้รับชำระหนี้น้อยลง
ขณะ ที่ผู้แทนจากสำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน มองว่า ปี"51 กรมได้รับมอบหมายให้จัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาไกล่เกลี้ยหนี้ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางที่สูงท่วมราคาห้องชุด แต่ในทาง ปฏิบัติไม่มีเรื่องให้ไกล่เกลี่ย รวมถึงไม่มีนิติบุคคลอาคารชุดมายื่นร้องขอบุริมสิทธิเลย หากกรมบังคับคดีแก้ไขกฎหมาย เป็นห่วงโครงการคอนโดฯบางแห่งที่ไม่มีนิติบุคคลฯ จะไม่มีผู้ติดต่อทนายยื่นฟ้องศาล สุดท้ายจะกลายเป็นหนี้สูญ
ผู้พิพากษาโผล่เสนอทางออก
ส่วน "สรวิศ ลิมปรังษี" ผู้พิพากษาศาลชั้นต้นประจำสำนักงานประธานศาลฎีกา สำนักงานศาลยุติธรรม ให้มุมมองในฐานะนักกฎหมายว่า ควรหาทางออกที่เป็น 2 ฝ่ายยอมรับได้ ถ้ามองว่าหนี้ค่าส่วนกลางไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อรายใหม่เลยคงไม่ถูกต้องนัก เพราะเป็นเงินที่ใช้บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ซื้อรายใหม่ก็จะได้รับคอนโดฯที่มีส่วนกลางสภาพดี อย่างไรก็ตาม หากนิติบุคคลฯหวังพึ่งใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง เพื่อให้ได้รับชำระหนี้จากผู้ซื้อรายใหม่ไปตลอด โดยไม่ออกแรงฟ้องศาลทวงหนี้เลยก็คงไม่ถูกต้องนัก
"ความเห็นคือเมื่อ กรมบังคับคดีได้รับเอ็นพีเอห้องชุดเข้ามาเพิ่ม อาจจะประสานนิติบุคคลฯให้แจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลาง กรณีที่แจ้งให้ถือว่านิติบุคคลฯได้รับบุริมสิทธิรับชำระหนี้ก่อนโดย อัตโนมัติ เมื่อกรมขายทอดตลาดได้แล้ว แต่ไม่ได้รับแจ้งตามกำหนดเวลา ให้ถือว่าเสียสิทธิ์และกรมอาจขายทอดตลาดโดยปลอดหนี้ค่าส่วนกลางได้เลย"
เป็น บทสรุป "มุมมอง" ที่เห็นต่างกัน หลังจากนี้ขึ้นอยู่กับขั้นตอนการพิจารณาของ รมว.กระทรวงยุติธรรม คณะรัฐมนตรี และสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ว่าจะมีความเห็นอย่างไร |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 24-10-2557
|
|
|
|
|
