|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| แม่ทัพ "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ชี้ทางรอดอสังหาฯ "การ์ดต้องไม่ตก" |
|
สัมภาษณ์พิเศษ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันมาก ตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายกันโครม ๆ จะไปไหวมั้ย แล้วประเทศไทยจะเกิดภาวะ "ฟองสบู่" อีกหรือไม่ ผู้ประกอบการจะบริหารธุรกิจอย่างไรให้อยู่รอดและปลอดภัย คำถามเหล่านี้ "ประชาชาติธุรกิจ" ได้ตั้งโจทย์ถามในเชิงภาพรวมกับ "นพร สุนทรจิตต์เจริญ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในมุมมอง 9 เดือนแรกที่ผ่านมาของปีนี้ แนวโน้มจะเป็นอย่างไร มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เร่งเบิกจ่ายงบประมาณกว่า 3 แสนล้านบาทเข้าสู่ระบบ จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจกลับมาคึกคักและหายซึมเซามากน้อยเพียงไร ที่นี่มีคำตอบ
นพร สุนทรจิตต์เจริญ
- บรรยากาศตลาดรวมครึ่งปีแรก
ข้อมูลเฉพาะ 6 เดือนมีโครงการใหม่เปิดตัวลดลง 20% ที่ลดลงคือ "คอนโดมิเนียม" ส่วนจำนวนที่เปิดใหม่มีประมาณ 25,000 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เคยเปิดตัวมากถึง 40,000 กว่าหน่วย สถิติชัดเจน ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงตามภาวะ
แต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา คอนโดฯเปิดตัวมากขึ้น ในแง่จำนวนยูนิตอาจไม่มาก เพราะส่วนใหญ่อยู่ในทำเลซีบีดีหรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ถนนสุขุมวิท ส่วนแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์กลับเปิดตัวลดลง สวนทางกับบ้านเดี่ยวที่เปิดเพิ่มขึ้นกว่า 10%
ล่าสุด แลนด์ฯเพิ่งเปิดคอนโดฯ 5 โครงการใหม่ แบรนด์เดอะ รูม และเดอะ คีย์ ซึ่งเน้นทำเลในเมืองจริง ๆ เช่น เจริญกรุง 30, สาทร-เซนต์หลุยส์, สาทร-เจริญราษฎร์, สาทร (บีทีเอสสถานีสุรศักดิ์) และสุขุมวิท 69
ส่วนที่กลัวกันว่าจะมีการซ้อนทับวิวโครงการเก่าใหม่กันรึเปล่า บอกได้เลยว่า บริษัทแลนด์ฯ ก่อนดีไซน์ เราใช้เครื่องบินเล็กเซอร์เวย์ทำเลรอบ ๆ ถ่ายภาพในหลาย ๆ ระดับความสูง แล้วตัดเซ็กชั่นภาพมุมสูงมาประกอบการออกแบบจริง เพื่อไม่ให้ตึกข้างเคียงมาบังกันเอง
สิ่งที่อยากสะท้อนคือทำเลซีบีดี เรื่องราคาที่ดินแพงเป็นปัจจัยกระทบโครงสร้างต้นทุน การพัฒนาโครงการใหม่ที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ เริ่มเป็นโจทย์ที่ยากขึ้นเรื่อย ๆ ราคาที่ขึ้นเร็วเกินไป ไม่สมเหตุสมผล ยิ่งที่ติดถนนสุขุวิทหรือซอยทองหล่อ ราคาวิ่งขึ้นแตะตารางวาละกว่า 1 ล้านบาทแล้ว สมมติถ้าซื้อที่ดินตารางวาละ 1.2-1.5 ล้านบาท ทำคอนโดฯขาย อาจต้องเห็นตารางเมตรละ 2 แสนบาท
- ราคาที่ดินถือว่าแพงเว่อร์
เว่อร์มาก (เน้นเสียง) ถ้าย้อนไปสมัยวิกฤตฟองสบู่ ตอนนั้นภาคเอกชนแห่กันขยายลงทุน ธนาคารก็ปล่อยสินเชื่อง่าย เมื่อแบงก์ถูกปิดก๊อก ผู้ประกอบการก็จบ ที่ดินที่ติดหนี้แบงก์อยู่ก็เป็นคดีความต้องเร่งขายใช้หนี้ ราคาที่ดินหลังวิกฤตจึงขยับแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ปัจจุบันแตกต่างสิ้นเชิง เจ้าของที่ดินไม่ได้ถูกบังคับขาย อยากขายราคานี้ ก็ราคานี้ ตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ที่ดินอยู่ในมือคนมีเงินไม่ได้รีบร้อน
- ภาวะเศรษฐกิจโค้งสุดท้ายของปี
ทุกคนเห็นตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การ์ดต้องไม่ตก ต้นปีมา ผมพูดว่า จีดีพีปีนี้น่าจะโตได้กว่า 1% ขณะที่ภาพรวมมองว่าโตได้กว่า 3% ต้องยอมรับว่า ครึ่งปีหลังปี 2556 เศรษฐกิจในต่างจังหวัดสะท้อนภาพอะไรหลายอย่าง กำลังซื้อในภูมิภาคได้รับผลกระทบเยอะ ระดับรากหญ้าเหนื่อย การบริโภคภายในประเทศค่อนข้างมีปัญหา เช่น เรื่องเบิกจ่ายเงินโครงการรับจำนำข้าว ฯลฯ ทำให้ปัญหาหนี้นอกระบบเพิ่มขึ้น เกิดผลกระทบในวงกว้างเป็นมัลติพลายเอฟเฟ็กต์ รวม ๆ ไม่ได้บอกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น แต่ดูมี "ความหวัง" มากขึ้น เพราะปัญหาการเมืองเริ่มนิ่ง ทุกคนหวังให้รัฐบาลชุดใหม่ผลักดันโน่นนี่ โดยเฉพาะระยะสั้นคาดหวังกันมากกับเงินอัดฉีดเข้าสู่ระบบ การผลักดันให้เกิดการจ้างงาน และการลงทุนของภาคเอกชน
- ปัญหาหนี้สินต่อครัวเรือน หนี้เสียรวม ๆ
เรื่องนี้ต้องดูในรายละเอียดว่า สัดส่วนหลักของตัวหนี้จริง ๆ อยู่ตรงไหน ถ้าดูหนี้เสียที่เป็นเอ็นพีแอลสถาบันการเงิน ประมาณ 45% มาจากการปล่อยสินเชื่อบุคคล อีก 30% มาจากสินเชื่อรถยนต์ ที่เหลือเป็นสินเชื่ออุปโภคอุปโภค (บัตรเครดิต) เพราะก่อหนี้ในช่วงที่เศรษฐกิจดี รากหญ้าก็จับจ่ายใช้สอย แต่พอเศรษฐกิจถูกแตะเบรก ก็มีปัญหา
ส่วนหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านจริง ๆ มีแค่ 2-3% เหมือนตลาดหุ้นปัจจุบันอยู่ที่ 1,500-1,600 จุด ก็ดูดี แต่พอดูไส้ในอาจผิดปกติ เพราะหุ้นขึ้นเฉพาะบางกลุ่ม และวิ่งขึ้นแบบผิดปกติ
- ปัญหาขาดแคลนแรงงาน
ถ้ารัฐบาลลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ก็น่าจะกระทบเรื่องต้นทุนและแรงงานขาดแคลน ผู้ประกอบการจึงต้องใช้ระบบก่อสร้างพรีแฟบมากขึ้น เป็นการปรับตัวในเรื่องการเลือกใช้วัสดุทดแทน แต่มีผลกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ประเด็นคือบางรายนำพรีแฟบมาใช้ แต่ไม่ได้ศึกษาเรื่องการออกแบบอย่างลงลึก หัวใจสำคัญของการใช้วัสดุเหล่านี้คือการต่อเชื่อม หรือรอยต่อระหว่างแผ่นผนัง ซึ่งบริษัทแลนด์ฯทำมานานกว่า 20 ปีแล้วตั้งแต่ก่อสร้างคอนโดฯบ้านสวนธน ทุกวันนี้ยังใช้ทีมงานมืออาชีพชุดเดิม
- แผนธุรกิจของแลนด์ฯปีหน้า
ปีนี้เปิดตัว 21 โครงการ มูลค่ารวม ๆ กว่า 30,000 ล้านบาท ปีหน้าเบื้องต้นคาดว่าจะเปิด 20-22 โครงการ มูลค่า 30,000-40,000 ล้านบาท ยอดใกล้เคียงกัน เราไม่ได้ลุยมากขึ้น ทำเลมีทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด หลัก ๆ ยังเป็นหัวเมือง เมืองชายแดน และเมืองการศึกษา เช่น ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา มหาสารคาม เชียงใหม่ เชียงราย ฯลฯ แผนจะสรุปชัดเจนคือปลายเดือนพฤศจิกายน
แม้กำลังซื้อในตลาดระดับกลางล่างจะมีปัญหา แต่ปีหน้าเราก็จะไม่ชะลอลงทุนในต่างจังหวัด เพราะพอร์ตเราอยู่ที่สัดส่วนเพียง 7% ของยอดรับรู้รายได้รวม ตลาดต่างจังหวัดไม่ได้ใหญ่มาก ที่เชียงใหม่ก็ 8,000-9,000 ล้านบาทต่อปี ขอนแก่น 6,000 ล้านส่วนยอดรับรู้รายได้ครึ่งปีแรกได้กว่า 14,900 ล้านบาท มาจาก 3 ส่วน คือรายได้จากการขายเป็นหลัก 85% นอกนั้นเป็นรายได้ค่าเช่าและการลงทุนอีก 15%
- จะตั้งกองทุน REIT หรือไม่
กำลังยื่นไฟลิ่งใหม่ เพราะปีนี้ไม่สามารถตั้งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ได้แล้ว ต้องยื่นใหม่จัดตั้งเป็นรีต-REIT ใช้ศูนย์การค้า "เทอร์มินัล 21" เป็นทรัพย์สินจัดตั้งกองทุน น่าจะเปิดขายทันปลายปีนี้ มูลค่ากอง 7,000 ล้านบวกลบ จะนำเงินทุนที่ได้มาต่อยอดลงทุนอสังหาฯเช่า ส่วนโครงการในต่างประเทศมี 2 โครงการ
- แลนด์แบงก์ในมือ
ส่วนใหญ่อยู่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีประมาณ 100 ไร่ ตามแนวสถานี 5-6 แปลง ซื้อไว้นานแล้ว ตอนนี้ยังไม่คิดทำอะไร แต่โดยรวม 70-80% ซื้อแล้วพัฒนาภายใน 1 ปี เน้นบริหารต้นทุนให้ดี |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 13-10-2557
|
|
|
|
|
