|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| กลางมรสุม "อีไอเอ เอฟเฟ็กต์" "LPN ปีนี้เหนื่อย แต่ปีหน้าเราสบาย" |
|
2557 เป็นปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชนค่าย "แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์" (LPN) ครบรอบก่อตั้ง 25 ปี
บริษัทเพิ่งจะมีการแถลงแผนธุรกิจเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา โดยประกาศเป้าหมายยอดรับรู้รายได้ปีนี้ 1.52 หมื่นล้านบาท แต่หลังจากนั้น 5-6 เดือนเต็มที่โลว์โปรไฟล์ตัวเองลง ล่าสุดบริษัทถือฤกษ์วันก่อตั้ง 21 มิถุนายนเชิญสื่อมวลชนรุ่นขิงแก่นัดทานข้าวเที่ยง เป็นโอกาสที่ได้ขอคำนิยามการทำธุรกิจอสังหาฯปีนี้จาก "ทิฆัมพร เปล่งศรีสุข" ซีอีโอ คำนิยามสั้น ๆ คือ LPN ปีนี้เราเหนื่อย แต่ปีหน้าเราจะสบาย
"ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษเพิ่มเติมกับ "โอภาส ศรีพยัคฆ์" กรรมการผู้จัดการ LPN เพื่อขยายผลคำนิยามที่บอกว่าปีนี้ LPN เหนื่อย แต่ปีหน้าจะสบาย
- ปีนี้ทำอสังหาฯเหนื่อยมาก
คำนิยามว่าปีนี้เหนื่อยเพราะที่ผ่านมาเมื่อถึงช่วงต้นปี LPN เคยมีแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) 80% ของเป้ารับรู้รายได้แต่ละปี แต่ปีนี้เหลือแค่ 50% และมาเจอเรื่องมีโครงการขนาดใหญ่ดีเลย์ไปปีหน้าหมด ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกบริษัทมีคอนโดฯสร้างเสร็จทยอยโอนเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมกัน 2 พันล้าน คือ ลุมพินี คอนโดทาวน์ รามอินทรา-ลาดปลาเค้า 2 กับลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 ส่วนเป้าต้องมียอดครึ่งปีแรกขั้นต่ำ 5 พันล้าน แต่ของที่จะโอนกับเป้าของที่เสร็จห่างกันครึ่งต่อครึ่ง
ในแง่แผนธุรกิจกลายเป็นว่าตอนนี้เรามีโครงการที่สร้างเสร็จในปีนี้ กับโครงการที่ค้างขายค้างโอนรวมกัน 2 หมื่นกว่าล้าน แต่มามีปัญหารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ไม่ผ่าน ทุกอย่างสะดุดหมด ยกตัวอย่าง ลุมพินี พาร์ค รัตนาธิเบศร์ เป็นโครงการใหญ่มูลค่า 4 พันล้านบาท ขายหมด 100% แต่ติด EIA ถ้าไม่ดีเลย์ปีนี้จะมีแบ็กล็อกเกือบ 80% ของเป้าหมายรวม
อันดับแรกเลยเราก็ต้องมาดูสต๊อกเก่าที่พร้อมโอน ปกติจะมีปีละ 4 พันล้าน ตอนนี้เหลือสต๊อกประมาณ 2 พันล้าน ยังไม่นับรวมโครงการที่ทยอยสร้างเสร็จในครึ่งปีหลัง แบ่งเป็นไตรมาส 3 ประมาณ 3 พันล้าน กับไตรมาส 4 อีก 6 พันล้าน แต่ถ้ารวมของใหม่ทั้งปี บวกสต๊อกค้างโอนบริษัทจะมีตัวเลขรวมประมาณ 2 หมื่นกว่าล้าน
ดังนั้น ปีนี้เป้ารับรู้รายได้ 1.52 หมื่นล้าน คงเหนื่อยแหละ แต่ก็ตุนแบ็กล็อกล่วงหน้า 2 ปี ทั้งปี"58-59 ยอดขายรอโอนทำได้เกิน 100% ของเป้าแล้ว (ยิ้ม) อย่างน้อย ๆ ช่วง 2 ปีหน้าบริษัทสบาย ซึ่งเรายังไม่ได้ตัดโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต คลอง 1 เฟสแรก 3 พันล้านที่ไม่ผ่านอีไอเอ ต้องเลื่อนไปเป็นปีหน้าเช่นกัน
- กระทบแผนเปิดทาวน์ชิปในมุมเมืองอื่น
(นิ่งคิด) เป็นความตั้งใจไม่ชะงักหรอกครับ เพียงแต่จะหาที่ดินขนาด 100 ไร่ที่ใกล้แหล่งคมนาคม ราคาที่ดินต้องไม่เกิน 1-2 หมื่นบาท เรายังมองหาอยู่ตลอดเวลา
- กลางปีจะทบทวนแผนธุรกิจ
ครับ กลางปีต้องนำเสนอแผนใหม่ให้บอร์ดบริษัท ก็ต้องปรับแผน 2 ขา คือ แผนขายด้วย แผนโอนด้วย ในแง่แผนขาย ไตรมาส 1 ตอนเปิดตัวใหม่ 2 โครงการลูกค้าลังเลไม่กล้าซื้อ แต่พอไตรมาส 2 ยอดขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ก็ใช้ได้ น่าจะเห็น LPN เปิดตัวเพิ่มครึ่งปีหลัง
แต่ประเด็นเปิดตัวโครงการบริษัทไม่ได้ซีเรียส เพราะภายใน 3 ปี (2557-2560) เรามีโครงการและที่ดินพร้อมพัฒนาที่จะเปิดตัวมูลค่ารวม 5.3 หมื่นล้าน เป้ารับรู้รายได้ปี"57-59 เริ่มตั้งแต่ 1.52 หมื่นล้าน, 1.8 หมื่นล้าน และ 2 หมื่นล้านบาท เติบโตต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 15-20% ถือว่ากำลังพอดีตามแนวคิดทเวนตี้ไมล์มาร์ช ไม่ว่าตลาดจะผันผวนยังไงบริษัทก็จะขอเติบโตในจังหวะคงที่ระหว่าง 15-20% นี่แหละ
โอเคว่าพอมาสะดุดปัญหา EIA จากบางโครงการที่เคยใช้เวลาพิจารณา 5 เดือน ตอนนี้เกิน 1 ปีเลย ก็ต้องปรับกลยุทธ์ให้มีโครงการที่เป็นบัฟเฟอร์โซนด้านรายได้ปีละ 10-20% เพราะฉะนั้น โครงการที่จะเปิดตัวกับซื้อที่ดินใหม่จะเป็นตัวบัฟเฟอร์ให้เรา
- ความหมายของบัฟเฟอร์
บัฟเฟอร์คือวันนี้โครงการไม่เกิน 1,000 ยูนิตเราค่อนข้างทำได้สบาย ๆ เพราะมีประสบการณ์พัฒนามาเยอะมาก ทางซีอีโอ (ทิฆัมพร) ก็ให้แนวคิดมาว่า ภายใน 3 ปีจะต้องมีบัฟเฟอร์รวมกันประมาณ 1 หมื่นล้านบาท คือ สร้าง-ขาย-โอนจบได้เร็ว สมมติถ้าแบ่งซอยโครงการละ 2 พันล้าน ก็ต้องทำเพิ่ม 5 โครงการ บนแปลงที่ดินต่างกัน ถ้าขนาด 4-5 ไร่ก็ต้องทำตึกสูงไฮไรส์ แต่ถ้าที่ดิน 10 ไร่ขึ้นไปก็ทำโลว์ไรส์ได้
- ปีนี้บริหารอะไรเหนื่อยที่สุด
ก็เหนื่อยทุกปี งานของ LPN ผมว่า 80-90% เกี่ยวกับคน เริ่มจาก 1.ลูกค้าเรา เพราะเราโฟกัสกลุ่มกลาง-ล่าง ราคา 1-2 ล้านบาท เมื่อเศรษฐกิจการเมืองกระทบลูกค้า เราก็โดนด้วย แต่มั่นใจว่าลูกค้ายังอยู่
เหนื่อยที่ 2 ลูกค้าที่เปลี่ยนสถานะเป็น "เจ้าของร่วม" (โอนห้องชุดไปแล้ว) เรียกร้องสิทธิ์สูงขึ้น คาดหวังกับคำว่าชุมชนน่าอยู่สูงขึ้น ประเด็นเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่ตอนนี้ไม่ได้ต้องเก็บทุกเม็ด
เหนื่อยที่ 3 คือพนักงาน ตอนนี้ LPN มีพนักงานพันกว่าคน รวมบริษัทลูกใหม่คือ LPC-ลุมพินี เซอร์วิส แอนด์ แคร์ อีกพันกว่าคน เป็น 3 พันกว่าคน ประเด็นคือผู้บริหารตั้งแต่ระดับหัวหน้าชั้นต้นขึ้นมาโครงสร้างค่อนข้างนิ่ง เพราะจริง ๆ ต้องบอกว่าบริษัทเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ตอนวิกฤตต้มยำกุ้ง แล้วนิ่งมานาน ครั้งนี้เป็นการปรับใหญ่เพื่อจะก้าวไปอีก 10 ปีหน้า
แต่ก่อนเราส่งมอบปีละ 1-2 พันยูนิต แต่ปีนี้เราส่งมอบปีละ 1.5 หมื่นยูนิต จำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงมารองรับ ประเด็นคือเรามีบียู (บิสซิเนส ยูนิต) เดียว คนทำงานก็กลุ่มเดิม โจทย์ธุรกิจเปลี่ยนจึงต้องเปลี่ยนแปลงเยอะ จังหวะดีที่มีเรื่อง (การเมือง+เศรษฐกิจชะลอ) ทำให้เรามีข้ออ้างที่จะชะลอ จูนเครื่ององค์กร (หัวเราะ)
สิ่งที่ซีอีโอทำคือผลักดันคน LPN ออกจากคอมฟอร์ตโซน ซึ่งน่าจะออกดอกออกผลใน 1-2 ปีหน้า จะเห็นการโยกย้ายไขว้ 2 เอ็มดี คือ คุณจรัญ เกษร กับคุณสมศรี เตชะไกรศรี มาแล้ว ขณะเดียวกัน ผู้บริหารระดับรองก็โยกย้ายสลับ 30-40 ตำแหน่ง
ช่วงเริ่มแรกถือว่าลองผิดลองถูก แต่ตอนนี้ผ่านมาแล้ว 7-8 เดือนมีแต่ถูกกับถูก |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 19-07-2557
|
|
|
|
|
