|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| นายกสมาคมคอนโดคนใหม่ "ทำธุรกิจปีนี้ ต้องยืดหยุ่น อย่าฝืนตลาด" |
|
ในที่สุด "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ได้รับการโหวตให้นั่งเก้าอี้นายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ ต่อจาก "ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์" โดยจะนั่งบริหารงาน 2 ปี
นับจากเดือนเมษายน 2557-2559 ท่ามกลางบรรยากาศตลาดคอนโดมิเนียมที่อาจมีซัพพลายล้นตลาด (ในบางทำเล) และลูกค้าเริ่มมั่นใจน้อยลงจากสถานการณ์การเมือง บวกกับเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว "นายก" คนใหม่ จะกำหนดทิศทางอย่างไร ติดตามได้ในบรรทัดถัดไป
- ภารกิจเร่งด่วน
จะเร่งประสานงานภาครัฐ เพื่อขอแก้ไขกฎระเบียบที่เป็นปัญหาอุปสรรคกับผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในตลาด ภารกิจเร่งด่วนที่จะเริ่มก่อนคือ ผลักดันให้คอนโดฯที่มีพื้นที่ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล หรืออาคารโลว์ไรส์สูงไม่เกิน 8 ชั้น ไม่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผล กระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) แต่ให้จัดทำมาตรการลดผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยยึดตาม "คู่มือหลักปฏิบัติ" หรือ Code of Practice ที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะจัดทำขึ้นเป็นเช็กลิสต์อ้างอิง
เพราะปัจจุบันกว่ารายงานอีไอเอจะผ่านการอนุมัติ ถึงแม้ครั้งเดียวผ่านไม่มีแก้ไขก็ยังต้องใช้เวลาถึง 6-8 เดือน บางโครงการใช้เวลานานถึง 4 ปี ถ้าทำได้ผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาคอนโดฯไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตรเพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ราคายูนิตละกว่า 1-3 ล้านบาท
- มีการผลักดันถึงขั้นตอนไหนแล้ว
กำลังดำเนินการ ก่อนหน้านี้สมาคมเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และเลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) แล้วหลายครั้ง แต่รัฐบาลยุบสภาก่อน ดังนั้นต้องรอให้มีรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารจึงค่อยเดินหน้าผลักดันอีกครั้ง
เชื่อว่าจะช่วยให้ผู้ประกอบการเริ่มก่อสร้างโครงการได้เร็วขึ้นเพราะยึดคู่มือหลักปฏิบัติเป็นแนวทางจัดทำมาตรการลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมได้เลยขณะเดียวกันจะช่วยลดปริมาณโครงการที่จะเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการซึ่งปัจจุบันทราบว่ามีรายงานอีไอเอที่เข้าคิวรอพิจารณาไม่ต่ำกว่า 300 โครงการ แต่คณะกรรมการที่พิจารณามีเพียงชุดเดียว จัดประชุมสัปดาห์ละ 2 ครั้ง เฉลี่ยต่อครั้งพิจารณาได้ประมาณ 10 โครงการเท่านั้น
- ภารกิจอื่น ๆ ที่จะต้องเร่งทำ
สิ่งที่จะต้องทำมีอีกหลายส่วนคือ 1) ส่งเสริมให้คอนโดฯเป็นที่อยู่อาศัยหลักที่จะต้องซื้อเป็นหลังแรก 2) ผลักดันให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด 3) ส่งต่อข้อมูลให้กับผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก ให้ทำธุรกิจร่วมกันได้ 4) พัฒนามาตรฐานของผู้ประกอบการ และดูแลไม่ให้เอาเปรียบผู้บริโภค และ 5) ผลักดันการแก้ไขข้อกฎหมายอื่น ๆ ที่ยังเป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกิจคอนโดฯ
โดยการแก้ไขกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่จะดำเนินการเป็นสเต็ปถัดไปต่อจากเรื่องการขออนุมัติสิ่งแวดล้อม สิ่งที่จะผลักดันคือ ขอปลดล็อกซอยที่มีความกว้างเขตทางไม่ถึง 10 เมตร ให้สามารถสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรได้ แต่ไม่ได้ขอฟรี ๆ จะแลกกับการเพิ่มระยะถอยร่นจากถนนและเว้นระยะห่างโดยรอบจากอาคารข้างเคียงเพิ่มขึ้น เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ
- ตลาดคอนโดฯปีนี้
แนวโน้มคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้น่าจะเปิดตัวประมาณ 7 หมื่นยูนิต ลดลงจากปี"56 เปิดตัว 8.5 หมื่นยูนิต ซึ่งสูงกว่าที่ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มองว่าไม่ควรจะเกิน 6-6.5 หมื่นหน่วย เพราะปีนี้ผู้ประกอบการจะปรับสัดส่วนมาจับตลาดกลาง-ล่างมากขึ้น เปิดห้องชุดไซซ์เล็ก ทำให้มีจำนวนยูนิตเยอะ อย่างไรก็ตาม ซัพพลายใหม่ที่ชะลอตัวจะช่วยปรับสภาพตลาดให้เข้าสู่จุดสมดุล หลังจากปีที่ผ่านมาคอนโดฯเปิดตัวสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี"40ขณะที่ภาพรวมยอดขายคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลคาดว่าอยู่ที่ประมาณ6หมื่นยูนิต รวมมูลค่าขาย 1.5-1.7 แสนล้านบาท ใกล้เคียงซัพพลายที่เปิดตัวใหม่ แต่ลดลงจากปี"56 ที่มียอดขายโดยรวม 7.14 หมื่นยูนิต รวมมูลค่าขายกว่า 1.9 แสนล้านบาท เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวลง
- สถานการณ์ไตรมาสแรก
กำลังซื้อเดือนมีนาคมที่ผ่านมาดีขึ้นกว่าเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ เพราะการเมืองไม่มีเหตุการณ์รุนแรง แต่ยังต้องมอนิเตอร์สถานการณ์และกำลังซื้อตลอด อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ที่พฤกษาฯนำมาใช้และอยากแชร์คือ "โฟกัส บัต เฟล็กซิเบิล" (Focus But Flexible) คือ "เน้น" ในธุรกิจที่ทำ แต่ในขณะเดียวกันก็ต้อง "ยืดหยุ่น"
สิ่งสำคัญคือ...อย่าฝืนตลาด ! เพราะสถานการณ์ตอนนี้ดีมานด์ทุกทำเลมีจำกัดมาก กลยุทธ์ที่ควรนำมาใช้มาก ๆ คือ การทำ "พรีมาร์เก็ตติ้ง" ก่อนเปิดโครงการ โดยให้ลูกค้าลงทะเบียนแสดงความสนใจผ่านเว็บไซต์ เพื่อสำรวจความต้องการซื้อจริง ๆ ว่ามีเท่าไหร่ จากประสบการณ์ถ้ามียอดลงทะเบียน 300 ยูนิต จะขายได้จริงประมาณ 100 ยูนิต ถ้าเช็กแล้วว่ามีคนสนใจน้อยก็ต้องยอมยืดระยะเวลาเปิดขายออกไปก่อน เพราะคอนโดฯเปิดตัวช่วงแรกยอดขายต้องดีแตะ 70-80% ไม่งั้นลำบาก
- ถ้าฝืนเปิดแล้วยอดขายแป้ก
อันนี้แก้ยาก ถ้าขายไม่ดีจริง ๆ อาจจะต้องยอมคืนเงินลูกค้าแล้วปรับรูปแบบโครงการมาพัฒนาทาวน์เฮาส์แทน หรือเก็บที่ดินไว้ก่อน รอจนกว่ากำลังซื้อและความเชื่อมั่นลูกค้ากลับมาเป็นปกติค่อยเปิดตัวใหม่
สำหรับที่ผู้ประกอบการควรทำคือ1)มีโมเดลธุรกิจหลากหลาย เพื่อความยืดหยุ่น มีที่ดินเปิดได้ทั้งโครงการขนาดเล็กไม่กี่ร้อยยูนิตไว้ในพอร์ตด้วย 2) เปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพราะสถานการณ์ตอนนี้ไม่เหมือน 1-2 ปีก่อน ที่เปิดโครงการระดับพันยูนิตแล้วก็ขายหมดภายในไม่กี่วัน
3) ถ้าเป็นโครงการใหญ่หลักพันยูนิตขึ้นไปให้แบ่งเฟส หรือแยกเป็น 2-3 โครงการ ยอมเสียที่ดินทำพื้นที่ส่วนกลาง-ตัดถนนเพิ่มขึ้น ยกตัวอย่าง โครงการพลัมคอนโด เอ็กซ์ตร้า พระราม 2 (บมจ.พฤกษาฯ) มี 1.6 พันยูนิต ก็แบ่งเฟสแรกเปิดขายก่อนประมาณ 400 ยูนิต หรือโครงการพลัมที่พหลฯ 89 เฟสที่ 1-6 ไม่มีสระว่ายน้ำให้ ขายราคาต่ำกว่าล้าน ขายไป 4 พันห้อง พบว่ากำลังซื้อลูกค้ากลุ่มนี้เริ่มหมดไป เฟสที่ 7 จึงปรับรูปแบบใหม่เพิ่มสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย แล้วขายราคากว่า 1 ล้านบาท เปลี่ยนไปจับลูกค้าคนละกลุ่ม เป็นการปรับบิสซิเนสโมเดลให้ยืดหยุ่น
- แนวโน้มคอนโดฯไตรมาส 2
ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การเมือง โดยรวมยังต้องเวต แอนด์ ซี และมอนิเตอร์สถานการณ์ตลอดเวลา โครงการไหนที่เสี่ยงให้ชะลอไปก่อน หากเป็นโครงการขนาดใหญ่ให้เก็บไว้เปิดครึ่งปีหลัง ต้องยึดหลัก...ทำในสิ่งที่ถูกในเวลาที่ใช่ หรือ Do The Right Thing in The Right Time
สำหรับบริษัทที่มีแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอนกรรมสิทธิ์) จะโอนปีนี้ปีหน้า ควรมอนิเตอร์ราคาตลาดปัจจุบันและราคาวันเปิดตัว ถ้าราคาวันนี้ปรับขึ้นเยอะ ลูกค้าไม่ทิ้งแน่ แต่ถ้าราคาปรับขึ้นน้อย ความเสี่ยงก็มีที่ลูกค้าจะไม่โอน ยกเว้นเก็บดาวน์สูง ๆ 15-20% ขึ้นไปก็ไม่น่าห่วง
- ในฐานะนายกใหม่อยากฝากอะไร
การเข้ามารับตำแหน่งช่วงนี้ถือว่า เป็นทั้งวิกฤตและโอกาส เป็นความท้าทาย เพราะตลาดคอนโดฯพีกสุดๆ ลูกค้ามีหลายกลุ่ม ทั้งซื้ออยู่จริง ซื้อปล่อยเช่า เก็งกำไร จะอ่อนไหวกับภาวะเศรษฐกิจและปัญหาการเมืองมากกว่าบ้านจัดสรร ส่วนที่บอกว่าเป็นช่วงพีก เพราะว่าปัจจุบันคอนโดฯมีส่วนแบ่งตลาดถึง 60% แซงหน้าบ้านจัดสรรไปแล้ว เทียบกับก่อนวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 เคยมีมาร์เก็ตแชร์ 30% เท่านั้น
สิ่งที่จะทำคือให้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกของประชาชนทุกกลุ่ม |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 02-04-2557
|
|
|
|
|
