|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| บิ๊กสมาคมบ้านจัดสรร...วิพากษ์ "อสังหาปีนี้ยากที่สุดคือการขาย" |
|
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 จะไปในทิศทางไหน โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการระหว่าง "สร้าง-ขาย-โอน" คืออะไรกันแน่ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ 4 บิ๊ก "สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร" มาร่วมกันสะท้อนมุมมองการปรับตัวธุรกิจ ตลอดจนช่วยกันมองแนวโน้มครึ่งปีหลัง ภายใต้บรรยากาศการเมืองที่ยังอึมครึม ที่ไม่รู้จะจบเร็วหรือช้า
โดยมี "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พร้อมด้วยทีมผู้บริหารสมาคม "สมาน ลิ่มทองแท่ง" อุปนายกฝ่ายหารายได้ ที่มีประสบการณ์ในวงการกว่า 30 ปี ผู้ก่อตั้งบริษัทซื่อตรง กรุ๊ป, "อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา เจ้าถิ่นโครงการบ้านจัดสรรโซนพระราม 2 ในนามกานดากรุ๊ป และ "สุนทร สถาพร" อุปนายกฝ่ายสมาชิกสัมพันธ์และซีเอสอาร์ ผู้บริหารโครงการบ้านสถาพร รังสิตคลอง 3
Q1 อสังหาฯหดตัว 5-10%
"อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมฯ เป็นคนแรกเปิดประเด็นว่า สถานการณ์อสังหาฯไตรมาสแรกที่ผ่านมา ภาพรวมคงจะติดลบจากปีก่อน 5-10% ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่พอจะตีกลับมาได้ โดยเดือนมกราคมที่ผ่านมายอดขายชะลอตัวลงบ้างจากปัญหาการเมือง ส่วนเดือนกุมภาพันธ์-มีนาคมที่ผ่านมาผู้บริโภคเริ่มกลับมาตัดสินใจซื้ออีก ครั้ง อาจเป็นเพราะประชาชนเริ่มชินกับการชุมนุมที่ยืดเยื้อมานาน
"อสังหาฯครึ่งปีแรกยังกัดฟันสู้ หลังมิถุนายนไปแล้ว ถ้ายังไม่มีอะไรชัดเจน ผมว่าจะเผาจริงแล้ว ไม่ต้องรอถึงไตรมาส 3"
ขณะ ที่แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังอสังหาฯจะเติบโตได้หรือไม่ ต้องดูปัจจัยการเมือง ถ้าการชุมนุมยาวนานถึงเดือนมิถุนายนนี้หรือเลยไปถึงทั้งปี หมายถึงหมดหวังฟื้นตัว ในแง่การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องทำอะไรบ้าง พูดได้คำเดียว...อย่างนี้ต้องทำใจ ตลาดติดลบแน่ ผู้ประกอบการคงต้องพักร้อนยาว !
โดย โจทย์หินในปีนี้ระหว่าง "ขาย-สร้าง-โอน" บอกได้เลยว่า เรื่อง "สร้าง+โอน" ไม่ยาก เพราะแผนลงทุน 2 ล้านล้านของรัฐบาลยังไม่เกิด ทำให้ปัญหาแรงงานขาดแคลนบรรเทาลง โจทย์ใหญ่จึงมาอยู่ที่ "งานขายหรือพรีเซล" ซึ่งเป็นกองหน้า เป็นเรื่องกังวลมากที่สุดในตอนนี้
"สภาพ ปีนี้ต่างจากปี"55-56 ตอนนี้ปัญหาคือเรื่องก่อสร้างให้เสร็จทันกำหนด เพราะแรงงาน-ผู้รับเหมาขาดแคลน แต่ดีมานด์มีอยู่แล้ว ส่วนปีนี้แรงงานมีปัญหาน้อยลง แต่การขายเป็นเรื่องใหญ่"
ไขข้อข้องใจ บ้าน-คอนโดฯลดราคาหรือไม่
คำ ถามสำคัญอีกเรื่องคือ เวลาเกิดวิกฤตเศรษฐกิจแล้ว "ราคาบ้านลดลงหรือไม่" เรื่องนี้มีคำอธิบายว่า ราคาบ้านถ้าจะปรับลดลงต้องมีโมเดลเหมือนตอนเกิดวิกฤตฟองสบู่แบบปี"40 ที่ธุรกิจล้มกันระเนระนาด แต่รอบนี้ผู้ประกอบการยังไม่มีปัญหาเพราะตั้งการ์ดมาตลอด ไม่ได้กู้เงินจากสถาบันการเงินมาก เฉลี่ยใช้เงินกู้แบงก์เพียง 30% ฝั่งธนาคารก็มีสถานะเข้มแข็ง ไม่ได้ปล่อยกู้ง่าย ๆ
สรุปแบบฟันธงคือ ราคาบ้านอย่างเก่งก็ทรงตัว แต่จะไม่ลดลง เนื่องจากต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้นตลอดเวลา
สำหรับ คนที่คิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดฯช่วงนี้จึงเป็นจังหวะดี เพราะระยะยาวราคาที่อยู่อาศัยมีแต่จะปรับขึ้น แต่ระหว่างทางอาจมีผันผวนขึ้นลงบ้าง เพราะ 2 ปีที่ผ่านมาต้นทุนทำโครงการขึ้นเร็ว อย่างราคาที่ดินในซอยทองหล่อและสุขุมวิทตอนปลายตั้งแต่อ่อนนุช-บางนา ประกาศขายตารางวาละ 1 ล้านบาทแล้ว
ประเด็น "ราคาที่ดิน" ถ้าเป็นเจ้าของที่ถือเอง ไม่ใช่อยู่ในมือนักเก็งกำไร เชื่อว่าราคาคงไม่ปรับลดลง เพราะไม่มีความจำเป็นรีบขายเพื่อใช้เงิน
อสังห"ฯ 2557 ปีแห่งการปรับฐาน
"อิสระ บุญยัง" เปิดมุมมองในเชิงตัวเลขว่า โครงการแนวราบ-คอนโดฯเปิดใหม่ปี"57 จะไม่เกิน 1 แสนหน่วย จากปีที่ผ่านมาทำสถิติสูงสุดในรอบ 16 ปีที่ 1.3 แสนหน่วย เพราะมีการชะลอลงทุนจากผลกระทบการเมืองและเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ปริมาณซัพพลายจะถูกปรับฐานชะลอความร้อนแรง สิ่งที่เคยเป็นห่วงว่าจะเกิดฟองสบู่จากการเก็งกำไรคอนโดฯก็จะไม่เกิดในปีนี้
"ตลาดภูมิภาคบางจังหวัดมีปัญหาคอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายบ้าง ส่วนบ้านจัดสรรยังขายได้เรื่อย ๆ เพราะบางแห่งเปิดตัวเยอะ เช่น ขอนแก่น แข่งกันเปิดคอนโดฯกว่า 10-20 ชั้น"
ในด้านราคาที่ดิน บางจังหวัดต้องบอกว่าปรับขึ้นเร็วแบบน่าตกใจ เช่น อุบลราชธานี ปีที่ผ่านมาเจอกับตัวเอง ราคาที่ดินขึ้นแบบรายวัน...เห็นแล้วหนาว ! คือซื้อเช้า-ขายบ่าย มีทั้งนายหน้า-เจ้าของที่ดินปั่นราคา คล้ายกับปี"40 ที่มีการเก็งกำไรที่ดิน
ขณะที่การลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านของภาครัฐ เห็นด้วยว่าต้องลงทุน เพราะทำให้ประเทศไทยเกิดการกระจายความเจริญ ไม่ได้มีแค่ "กรุงเทพฯ" เป็นศูนย์กลางอีกต่อไป
แต่จะคุ้มค่าในแง่ การลงทุนหรือไม่ถือเป็นอีกเรื่องหนึ่ง สิ่งที่อยากฝากถึงรัฐบาลคืองบประมาณ 70% ของโครงการ 2 ล้านล้านเป็นการลงทุนระบบราง หากลงทุน "รถไฟทางคู่" ได้จริง ๆ น่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้มาก เพราะเป็นการยกระดับการเดินทางและขนส่งสินค้า
นั่นหมายความว่า เมกะโปรเจ็กต์ "รถไฟความเร็วสูง" น่าจะยังรอได้เมื่อเทียบกับรถไฟรางคู่
2 ล้านล้าน ตัวช่วย บูมต่างจังหวัด
"สุนทร สถาพร" สะท้อนมุมมองว่า เศรษฐกิจและอสังหาฯต่างจังหวัดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเติบโตได้ด้วยตัวเอง ไม่ได้พึ่งพาการลงทุนภาครัฐ โดยตั้งแต่ปี"50 ราคาพืชผลเกษตรหลายตัวราคาดี เช่น มันสำปะหลังเพิ่ม 4-5 เท่า จาก กก.ละ 50 สตางค์เป็น 2.50 บาท ข้าวจากตันละ 7 พัน เป็น 1.1-1.2 หมื่นบาท ราคายางพาราปัจจุบัน กก.ละเกือบ 100 บาท ฯลฯ
แต่ถ้ารัฐบาล ลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาท จะเป็น Super Growth ให้กับอสังหาฯและเศรษฐกิจในต่างจังหวัด โดยพื้นที่เติบโตเร็วคือจังหวัดที่เป็น "เมืองศูนย์กลางการศึกษา" ยกตัวอย่าง "นครราชสีมา" เดิมไม่ว่ากี่ปีก็เป็นแชมป์ของภาคอีสาน แต่ปัจจุบันถูก "ขอนแก่น" แซงเพราะมีมหาวิทยาลัยตั้งอยู่
สิ่งที่ สังเกตเห็นอีกอย่างคือ พฤติกรรมคนซื้อบ้านเปลี่ยนไป เดิมใน 1 ช่วงชีวิตจะซื้อบ้าน 3 รอบ คือ ซื้อเมื่อสร้างครอบครัวใหม่, ซื้อเมื่อบ่งบอกฐานะเมื่อรายได้ดีขึ้น และซื้อเมื่อเข้าสู่วัยสูงอายุ ล่าสุดยุคนี้จะเห็นมีการซื้อคอนโดฯควบคู่ไปได้ กลายเป็นการซื้ออสังหาฯได้ถึง 4 รอบด้วยกัน
รถไฟฟ้าดันราคาที่ดินพุ่ง
ส่วน "สมาน ลิ่มทองแท่ง" มองว่า ตั้งแต่มีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ราคาที่ดินปรับขึ้นเร็ว ยกตัวอย่าง ที่ดินบนถนนสาย 340 (บางบัวทอง-สุพรรณบุรี) ใช้เวลาเดินทางจากสถานีปลายทางสายสีม่วงคลองบางไผ่ประมาณ 15 นาที ปัจจุบันราคาจับไม่ลงแล้ว ย้อนอดีตสมัยปี"38 ตอนนั้นซื้อมาไร่ละกว่า 1 ล้านบาท ปัจจุบันขยับขึ้นเป็นไร่ละหลายล้านบาท, ที่ดินติดถนนประกาศขายตารางวาละ 1 แสนบาท ส่วนที่ดินอยู่ถัดเข้าไปด้านในก็อัพราคา 8 หมื่นบาท-1 แสนบาท
"ทำเล ซอยพหลโยธิน 34 ประมาณ 4-5 ปีก่อนมีคนเสนอราคา ตร.ว.ละกว่า 4-5 หมื่นบาท ก็ไม่ได้ซื้อเพราะแพงไป ล่าสุดทราบว่าศุภาลัยซื้อไปราคา ตร.ว.ละ 1 แสนกว่าบาท"
กับดัก ต้นทุนที่ดิน VS ราคาขาย
อีก ทำเลคือ "ไทรน้อย" เข้าซอย 1-2 ก.ม. เสนอราคาไร่ละ 5 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ว.ละ 1.2 หมื่นบาท นายหน้าบอกว่าถูกแล้ว แต่เดิมสมัยเป็นร่องสวนผักเคยมีคนมาเสนอไร่ละ 8 แสน ตอนนั้นยังไม่คิดจะซื้อรู้สึกว่าแพง ซึ่งราคาที่ดิน ตร.ว.ละ 1.2 หมื่นบาท เมื่อพัฒนาสาธารณูปโภคในโครงการแล้วมีต้นทุน ตร.ว.ละ 2.5-3 หมื่นบาท นั่นคือ คำนวณเป็นราคาขายบ้านเดี่ยว ถ้าแปลงที่ดิน 50 ตร.ว. เท่ากับต้นทุนแปลงละ 1 ล้านกว่าบาท บวกต้นทุนก่อสร้างรวมเป็น 3 ล้าน ต้องขายราคา 4 ล้านบาท...ราคานี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ซื้อไม่ไหว
กรณี ถ้าพัฒนาทาวน์เฮาส์ 20 ตร.ว. รวมค่าพัฒนาที่ดินจะมีต้นทุน ตร.ว.ละ 3 หมื่นบาท บวกค่าก่อสร้างทาวน์เฮาส์หลังละ 1 ล้านบาทบวกลบ รวมเป็น 1.6 ล้านบาท ก็ต้องตั้งราคาขายประมาณ 2 ล้านบาท ติดกับดักเรื่องราคาอีก เพราะราคานี้คนที่เพิ่งทำงานมีเงินเดือนหมดสิทธิ์ ! เว้นแต่จะกู้แบงก์ได้ 95-100% ถึงจะซื้อได้เพราะมีแต่เงินผ่อนไม่มีเงินออม |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 08-04-2557
|
|
|
|
|
