|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ทุกขลาภห้องชุดรอโอน9หมื่น ล. จุดตาย "แบงก์ไม่ปล่อยกู้"น่ากลัวกว่าลูกค้าไม่โอน |
|
วินาทีนี้ไม่มีใครคาดถึงอย่างแน่นอนว่า เศรษฐกิจไทย...อะไรจะเดี้ยงได้ขนาดนี้
หนึ่งในเซ็กเตอร์ใหญ่คือภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่ อาศัย 2 ประเภทหลักคือ โครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กับโครงการแนวสูง ซึ่งได้แก่ คอนโดมิเนียม ถ้านับถอยหลังไป 1-2 ปี โครงการคอนโดฯ ที่มียอดจองซื้อ ทำสัญญา+ผ่อนดาวน์จะถูกบันทึกเป็น "แบ็กล็อก" หรือยอดขายรอโอนเพื่อรับรู้รายได้ ประมาณว่าบริษัทไหนมียอดแบ็กล็อกสูง ๆ ถือว่ามีผลงานดีเด่น
แต่ทว่า ปี 2557 ท่ามกลางบรรยากาศการเมืองชัตดาวน์กรุงเทพฯ ยืดเยื้อ กระทบภาวะเศรษฐกิจฝืด ยอดแบ็กล็อกกำลังจะเข้าสู่ภาวะ "โอกาสกลายเป็นวิกฤต" อย่างไม่รู้เนื้อรู้ตัว เพราะถ้าโอนไม่ได้จะกลับกลายเป็นภาระก้อนโตเช่นเดียวกัน
ชัตดาวน์โมเดล การเมืองรูปแบบใหม่
"อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ภาคอสังหาฯ โดยตัวธุรกิจเองมีความแข็งแกร่งและค่อนข้างจะไม่ค่อยระคายกับปัจจัยการเมือง มากนัก ประเมินจากเหตุการณ์การเมืองในอดีต 3 ครั้ง
เริ่มจากปี 2535 ที่มีการรัฐประหารรัฐบาลพลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ, ปี 2549 ที่มีการรัฐประหารรัฐบาล พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร และปี 2553 ที่มีเหตุการณ์จลาจลเผาเมือง สถิติตัวเลขยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดจดทะเบียนใหม่นอกจากจะไม่ได้ลดลงแล้ว ยังมีทิศทางที่เพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ
ขณะ ที่ผลกระทบหนัก ๆ จะมาจากวิกฤตเศรษฐกิจมากกว่า บทเรียนช่วงปี 2540 ที่เคยโอนกรรมสิทธิ์ 1.7 แสนหน่วย ดิ่งวูบเหลือ 8 หมื่นหน่วยในปี 2542 ขณะที่ปี 2553 ก็ดีดกลับมามีตัวเลขโตสูงสุดในรอบ 13 ปี มาชะลอตัวเมื่อปี 2554 ในช่วงไตรมาส 4 จากมหาอุทกภัย
อย่าง ไรก็ตาม สถานการณ์การเมืองรอบนี้มีโมเดลใหม่ "ชัตดาวน์กรุงเทพฯ" โดย กปปส.ที่ยืดเยื้อเกือบ 4 เดือนเต็มทำให้นักธุรกิจเองก็มึน ๆ งง ๆ ไปต่อไม่เป็นเหมือนกัน เพราะไม่มีใครรู้จริง ๆ ว่าจะจบแบบไหน "ไม่เคยมีครั้งใดที่ปัญหาการเมืองจะกระทบอสังหาฯเท่ารอบนี้ เพราะ 1.การชุมนุมยืดเยื้อ
2.กฎเกณฑ์รัฐธรรมนูญใหม่ทำให้มีรัฐบาลรักษาการ ที่เป็นช่วงสุญญากาศ 3.งบฯลงทุนบางส่วนผูกพันกับเงินกู้ที่จะใช้กับโครงการขนาดใหญ่...นักธุรกิจ ท่องไว้เลยว่าต้องไม่ประมาท"
ฟันธง พรีเซลลด-แบ็กล็อกตัวปัญหา
ภาวะ การทำธุรกิจแบบห้ามประมาทดังกล่าวสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของ "เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม" ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยไทย บล.เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน) ที่เกาะติดความเคลื่อนไหวบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหุ้น 15 ราย ระบุว่า ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับฐานของภาคธุรกิจอสังหาฯอย่างแท้จริง
โดย 15 บริษัทอสังหาฯ ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์)-AP, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-LH, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์-LPN, บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์-MJD, บมจ.มั่นคงเคหะการ-MK, บมจ.โนเบิล ดีเวลอปเมนท์-NOBLE, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค-PF, บมจ.ปริญสิริ-PRIN, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท-PS, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์-QH, บมจ.ไรมอนแลนด์-RML, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น-SC, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์-SENA, บมจ.แสนสิริ-SIRI และ บมจ.ศุภาลัย-SPALI
"ทิศทางการเปลี่ยนแปลงธุรกิจอสังหาฯ ปี"57 มี 2 เรื่องหลักคือ จะเห็นยอดพรีเซลหรือยอดขายใหม่ทั้งระบบลดลง เพราะที่ผ่านมายอดพรีเซลที่สูง ๆ มาจากโครงการคอนโดฯ อีกเรื่องคือภาพรวมแบ็กล็อกสะสมเฉพาะใน 15 บริษัทนี้สูงมาก สิ่งที่จะต้องดูคือทำยังไงจะแปลงแบ็กล็อกให้เป็นยอดโอนให้ได้"
โครงการเปิดใหม่แนวโน้มลดลง
"เทิดศักดิ์" เปิดข้อมูลเชิงสถิติตัวแรก "แผนเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2556" เทียบกับปี 2557 พบทิศทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างชัดเจน โดยปีที่แล้ว 15 บริษัทเปิดตัวทั้งโครงการแนวราบ-แนวสูงรวมกัน 249 โครงการ มูลค่ารวม 298,028 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 138 โครงการ มูลค่ารวม 118,624 ล้านบาท แนวสูง 111 โครงการ มูลค่ารวมกัน 179,404 ล้านบาท
แผน เปิดตัวใหม่ปีนี้ลดลงมี 217 โครงการ มูลค่ารวมกัน 279,633 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 139 โครงการ มูลค่ารวม 142,770 ล้านบาท แนวสูง 78 โครงการ มูลค่ารวม 136,863 ล้านบาท
จุดเด่นของแผนธุรกิจแบบนี้สะท้อนว่า ผู้ประกอบการเริ่มใช้กลยุทธ์เชิงตั้งรับ เพราะคอนโดฯจะมีสัดส่วนลูกค้าเก็งกำไรเข้ามาผสม ด้วยส่วนหนึ่ง ระยะเวลาตั้งแต่จอง-สร้าง-โอน กินเวลานาน 1-3 ปี ขณะที่แนวราบแทบจะกล่าวได้ว่าไม่มีลูกค้าเก็งกำไร เพราะสภาพคล่องในการขายต่อหรือรีเซลมีน้อยมาก สามารถจบโครงการได้ภายในปีเดียวกันเพราะจอง-สร้าง-โอน ตก 3-8 เดือน
การปรับกลยุทธ์ลงทุนโปรดักต์จากแนวสูงหันมาเน้นแนวราบจึงเป็นระยะปลอดภัยของผู้ ประกอบการโดยตรง โดยมีผลกระทบข้างเคียงคือยอดพรีเซลจะตกต่ำลงตามไปด้วย
ท็อป 3 พร้อมโอน แสนสิริ-ศุภ่ลัย-เอพีฯ
ข้อมูล เชิงสถิติตัวต่อมา "ยอดแบ็กล็อก" ของ 15 บริษัท พบว่าณ สิ้นปี 2556 มียอดรวมอยู่ที่ 2.81 แสนล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 2.46 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 87.7% ที่เหลือเป็นแนวราบที่มีเพียง 2.5 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 12.3%แกะรอยตัวเลขแบ็กล็อกพร้อมโอนในปีนี้พบว่า 15 รายมียอดรวมกัน 8.86 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้มี 2 รายคือ "มั่นคงเคหะการ-โนเบิลฯ" ที่ไม่มียอดพร้อมโอนในปีนี้ ขณะที่มี 3 บริษัทที่ติดท็อป 3 ยอดสูงสุดในตลาด ได้แก่ "แสนสิริ" 18,652 ล้านบาท, "ศุภาลัย" 13,385 ล้านบาท และ "เอพีฯ" 11,694 ล้านบาท นำไปสู่ข้อกังวลของนักวิเคราะห์หุ้นที่ว่า ยอดขายที่กลายเป็นแบ็กล็อกในตอนนี้ ถึงเวลาถ้าไม่มีการโอน จะกลายเป็นภาระทันที
ชี้จุดตาย...สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ
"ถ้าจะห่วงเซ็กเตอร์อสังหาฯ ผมห่วงประเด็นเดียวคือแบ็กล็อกที่มีอยู่ประมาณ 2.8 แสนล้าน อะไรก็ตาม ถ้าไม่ทำให้ถูกดีลิเวอร์หรือส่งมอบไม่ได้ แปลว่ากระทบกับแคชโฟลว์หรือกระแสเงินสดทันที เพราะคอนโดฯจะมีเงินสดเยอะที่สุดตอนโอน ดังนั้น โอนไม่ได้จะน่ากลัวมาก"
เมื่อ ถามว่า ปีนี้อะไรน่ากลัวกว่ากัน ระหว่างลูกค้าทิ้งดาวน์ (ไม่รับโอน) กับแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ คำตอบคือ "...น่ากลัวทั้งคู่ แต่จะช็อกกว่า ปรับตัวยากกว่าคือแบงก์รีเจ็กต์สินเชื่อ เพราะลูกค้าทิ้งดาวน์อย่างมากนำมารีเซลทำโปรโมชั่นอะไรก็ว่าไป ยังมีโอกาสขายใหม่ได้ แต่ถ้าแบงก์รีเจ็กต์จะยุ่งเลย ลงทุนไปแล้วก้อนโตแต่เงินสดรับไม่มาตามนัด" |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 18-02-2557
|
|
|
|
|
