|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ส่องความสำเร็จ...ฮ่องกงโมเดล ต้นแบบพัฒนา "เมืองใหม่รถไฟฟ้า" |
|
"ฮ่องกง" เขตปกครองพิเศษของจีนไม่ได้ขึ้นชื่อแค่เป็นสวรรค์ของนักช็อปปิ้ง แต่อีกด้านเป็นเมืองที่มีระบบ "รถไฟฟ้า" ถึงแทบจะทุกพื้นที่
จุดเด่นคือ "ฮ่องกง" ประสบความสำเร็จการลงทุนรถไฟฟ้าให้มี "กำไร" ด้วยการใช้โมเดลการเปิดพื้นที่รอบสถานีและบนอาคารดีโป-ศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟ ฟ้า ให้สัมปทานเอกชนและร่วมกับหน่วยงานการเคหะแห่งชาติของฮ่องกงเข้ามาพัฒนา "อาคารอยู่อาศัย" ให้เป็น "เมือง" รอบสถานี นำรายได้จากค่าสัมปทานมาขยายเส้นทางใหม่ ๆ
เมื่อเร็ว ๆ นี้ "ยงสิทธิ์ โรจน์ศรีกุล" ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) หน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่มีหน้าที่ให้บริการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล จัดทริปนำคณะทีมงานและสื่อมวลชนศึกษาดูงาน "TOD-Transit Oriented Development" หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่ง เพื่อนำมาปรับใช้กับการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่กำลังก่อสร้างและเปิดหวูดบริการปลายปี 2559 นี้
สร้างเมืองควบคู่รถไฟฟ้า
สภาพ ปัจจุบันของฮ่องกงประกอบด้วยเกาะหลัก ๆ 3 เกาะคือ 1) เกาะเกาลูน ใกล้กับเมืองเสิ่นเจิ้นของจีน 2) เกาะฮ่องกง ซึ่งเป็นย่านธุรกิจ และ 3) เกาะลันเตา ที่ตั้งสนามบินฮ่องกง มีรถไฟฟ้าเปิดบริการแล้ว 11 เส้นทาง 84 สถานี รวม 218.2 กิโลเมตร โดยมีคนใช้บริการเฉลี่ยวันละ 6 ล้านราย และมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 4 เส้นทาง
ข้อมูลจาก "อารัพ-ARUP" บริษัทที่ปรึกษาการออกแบบและพัฒนาเมืองรอบสถานี 9 แห่ง ให้กับ MTRC-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของฮ่องกง ได้ข้อสรุปว่า คีย์ซักเซสของการพัฒนารถไฟฟ้าให้มีกำไรคือ...ต้องวางแผนพัฒนา "เมืองรอบสถานี" ควบคู่ไปกับการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าแต่ละเส้นทาง การออกแบบเส้นทางรถไฟฟ้าของฮ่องกงจึงมีโมเดลต่างจากไทย !
โดย รฟม.ฮ่องกงใช้หลัก "ผสมผสาน" คือมีทั้งสถานีใน "เขตเมือง-ย่านธุรกิจ" ขณะเดียวกันก็มีบางสถานีตั้งอยู่ในบริเวณที่ไม่มีผู้พักอาศัยหรือมีเป็นส่วน น้อย เพื่อเปิดพื้นที่สร้างเมืองใหม่ได้ง่ายขึ้น
จากนั้นจะใช้วิธี เวนคืนที่ดินรอบสถานีบางส่วนรัศมีโดยรอบประมาณ 500 เมตร ซึ่งเป็นระยะเดินได้ภายใน 10 นาที คิดเป็นเนื้อที่ 100-150 ไร่ เพื่อสงวนไว้สำหรับการวางแผนพัฒนา "เมืองรอบสถานี" ซึ่งต่างจากประเทศไทยที่ออกแบบเส้นทางรถไฟฟ้าให้วิ่งผ่านย่านธุรกิจ-แหล่ง ชุมชนเป็นหลัก เพราะกังวลว่าจะไม่มีผู้โดยสาร เน้นพื้นที่สีเขียวลดแออัด
สำหรับ รูปแบบการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟฟ้าของ รฟม.ฮ่องกง จะแบ่งที่ดินเป็นโซน เช่น โซนคอนโดมิเนียมพักอาศัยสูงตั้งแต่ 40-60 ชั้น, โซนศูนย์การค้า, โซนอาคารสำนักงาน ฯลฯ แต่มีพื้นที่สีเขียวเฉลี่ย 40% ลดความแออัด และแบ่งการพัฒนาเป็นเฟส ๆ ขณะเดียวกันก็ออกแบบโครงสร้างฐานอาคารศูนย์ซ่อมไว้รองรับการสร้างตึกสูง ต่อยอดขึ้นไป
จากนั้นจะเปิดประมูลที่ดินให้เอกชนที่สนใจเข้ามาพัฒนา โครงการตามที่ออกแบบไว้ และ รฟม.ฮ่องกงจะนำเงินที่ได้มาต่อยอดก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าให้แล้วเสร็จในเวลา ไล่เลี่ยกัน และถ้าจะเร่งให้เอกชนพัฒนาโครงการเร็วขึ้น ก็จะให้สิทธิพิเศษเป็นช่วง ๆ เช่น ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล ฯลฯ
3 สถานีพัฒนาเมืองใหม่
ตัวอย่าง 3 สถานีที่ประสบความสำเร็จจากการพัฒนาเมืองของฮ่องกง เริ่มจาก "สถานีโลฮาส ปาร์ก-LOHAS Park" ส่วนหนึ่งของโครงการรถไฟฟ้าสาย TKO วิ่งเชื่อมฝั่งตะวันออกของเกาะเกาลูน-เกาะฮ่องกง จากเดิมเป็นพื้นที่นอกเมืองสำหรับทิ้งขยะ
ไฮไลต์คือมีพื้นที่พัฒนา เมืองมากที่สุดเกือบ 200 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็นกว่า 30 เฟส เริ่มลงมือก่อสร้างเมื่อปี 2545 ปัจจุบันพัฒนาไปแล้ว 2 เฟส สำหรับเฟสแรกเป็นคอนโดฯสูง 40-50 ชั้น พัฒนาแล้วเสร็จมีคนเข้าอยู่อาศัยแล้ว ส่วนเฟส 2 เป็นคอนโดฯอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ทั้ง 2 เฟสเมื่อแล้วเสร็จจะมีอาคารรวม 50 ตึก จำนวน 2.15 หมื่นยูนิต ใช้เงินลงทุนรวม 2 หมื่นล้านเหรียญฮ่องกง (ประมาณ 9 หมื่นล้านบาท) โดยออกแบบให้มีพื้นที่จุดจอดรถเมล์-รถแท็กซี่ขนาดใหญ่ตามจุดขึ้นลงสถานี เพราะไม่สนับสนุนให้ใช้รถส่วนตัว
ถัดมาคือ "สถานีเกาลูน" เกิดจากการถมทะเลขึ้นมาใหม่ มีพื้นที่พัฒนาเมืองรอบสถานีประมาณ 100 ไร่ ปัจจุบันเกิดอาคารต่าง ๆ มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันถึง 3 ล้านตารางเมตร อาคารใหญ่ ๆ อาทิ ศูนย์การค้าอีลิเมนต์, ตึกไอซีซี (ออฟฟิศ-โรงแรม-พื้นที่ค้าปลีก) นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดฯ "ARCH" ที่แพงที่สุดในฮ่องกง ราคาคิดเป็นเงินไทยตารางเมตรละ 1 ล้านบาท
สุดท้ายคือ "สถานีทุงชุง" ใกล้กับสนามบินฮ่องกง มีพื้นที่พัฒนาเมืองรอบสถานี 135 ไร่ มีอาคารทั้งหมด 32 อาคาร เริ่มพัฒนาตั้งแต่ปี 2533 หรือ 24 ปีก่อน จากเดิมเป็นพื้นที่รกร้าง ปัจจุบันมีประชากรอยู่อาศัยในรัศมี 500 เมตรจากสถานีประมาณ 2.2 แสนคน
ผุดคอนโดฯ-ห้างรองรับ
จุด เด่นคือนอกจากเปิดประมูลให้เอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ ยังมีพื้นที่ส่วนหนึ่งให้การเคหะฯฮ่องกงเข้ามาพัฒนาคอนโดฯ สำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยให้สิทธิ์คนฮ่องกงที่มีรายได้ต่ำกว่าเดือนละ 1.4 หมื่นเหรียญฮ่องกงลงทะเบียนรับสิทธิ์ คิดค่าเช่าถูกเพียงเดือนละ 1 พันเหรียญฮ่องกง หรือประมาณกว่า 4 พันบาท
ละแวกทางขึ้น-ลงสถานี เป็นที่ตั้งของห้าง "ซิตี้เกต" เอาต์เลตมอลล์ขนาดใหญ่ และรอบ ๆ ยังมีคอนโดฯของเอกชน โรงเรียน โรงพยาบาล รวมถึงมีจุดขึ้นกระเช้าเพื่อไปไหว้พระพุทธรูปขนาดใหญ่บนเกาะลันเตา
ถือเป็นเมืองที่มีความสมบูรณ์และเป็นตัวอย่างสถานีที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาเมืองของ รฟม.ฮ่องกง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 12-02-2557
|
|
|
|
|
