|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เน็กซัสออกโรงชี้ 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯกรุงเทพโตต่อเนื่อง คาดปีหน้าปรับราคาขึ้นอีก 3.5% |
|
เน็กซัสออกโรงชี้ 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพโตต่อเนื่องถึง 45% คาดปีหน้าปรับราคาขึ้นอีก 3-5%
เน็กซัสชี้ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ยังคงเติบโตต่อเนื่องผลพวงจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ คาดปีหน้าราคาคอนโดปรับสูงขึ้นอีก 3-5 เปอร์เซ็นต์ ทำเลที่มีอัตราการเติบโตของคอนโดมิเนียมอย่างมากที่สุด คือ โซนติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ เพิ่มสูงสุดถึง 123 เปอร์เซ็นต์ สถานการณ์ตลาดโดยรวมเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะสามารถทำต้นทุนได้มากกว่า มีอัตราต่อรองที่ดีกว่า เห็นได้จากกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของคอนโดมิเนียมที่ถูกพัฒนาขึ้นในปี 2556 นี้มาจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แทบทั้งสิ้น
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาด และการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ในช่วงระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพมีเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นนั้น มาจากความชัดเจนในการพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนสาธารณะทั้งเส้นทางหลัก และส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ชานเมือง จากการศึกษาวิเคราะห์ของเน็กซัส ในช่วงเดือนธันวาคม 2554 พบว่าอุปทานของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพมี 223,371 ยูนิต ในขณะที่ช่วงไตรมาส 3 ของปี 2556 มีคอนโดมิเนียม ทั้งตลาดรวม 325,518 ยูนิต หรือ เพิ่มขึ้นถึง 45 เปอร์เซ็นต์ จากเมื่อ 2 ปีที่แล้ว โดยพื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมมากที่สุด ณ ขณะนี้ คือ ทำเลโซนพระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง ที่มีถึง 68,900 ยูนิต ในโซนเขตพญาไท-รัชดาภิเษก มี 62,400 ยูนิต และโซนติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ มีถึง 38,300 ยูนิต แต่เมื่อพิจารณาโซนที่มีการขยายตัวของคอนโดมิเนียมสูงสุด 3 อันดับแรก (ตั้งแต่ไตรมาส 4/2554 ไตรมาส 3/2556) พบว่า ย่าน ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 123 เปอร์เซ็นต์, และตามด้วย ธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม 101 เปอร์เซ็นต์ และพระโขนง 59 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ
อุปทาน
เมื่อพิจาณาถึงความต้องการคอนโดมิเนียมในช่วงปลายปี 2555 พบว่าอัตราการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพทั้งตลาดอยู่ที่ 88 เปอร์เซ็นต์ และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 92 เปอร์เซ็นต์ในสิ้นปีนี้
ราคา
ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ อยู่ที่ 89,000 บาท/ ตารางเมตร ราคาเฉลี่ยค่อยๆ เพิ่มสูงขึ้น จากปัจจัยการเพิ่มขึ้นของต้นทุน อาทิ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรง การที่จะพยุงให้ราคายังคงที่ หลายๆ ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะปรับขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อคอนโดมิเนียม ได้ในราคาเดิม โดยจะให้ความสำคัญในการจัดวางพื้นที่ใช้สอยภายในห้องเพื่อได้พื้นที่ใช้สอยที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
พฤติกรรมของผู้บริโภคในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
พฤติกรรมของผู้บริโภคได้เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัดในช่วงระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมาจากปี2549การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงนั้นผู้บริโภคซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อต้องการขยายครอบครัว หรือเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาว และเมื่อตลาดคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2549-2554 การลงทุนระยะสั้นในการซื้อคอนโดมิเนียมก็ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก คือ การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง Presales และจะขายต่อในช่วงที่มีการก่อสร้างคอนโดมิเนียม ซึ่งบางครั้งสามารถสร้างกำไรได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ ของการลงทุน และเมื่อตลาดมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้สร้างกลุ่มลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งขึ้นมา นั้นคือ ผู้ที่ซื้อคอนโดสำหรับการลงทุน และอาจอยู่เองในอนาคต
สำหรับแนวโน้มและข้อเสนอแนะในการลงทุน
ทำเลที่เหมาะสำหรับการลงทุน: ทำเลที่ยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดทั้งผู้ประกอบการและลูกค้า คือ ทำเลที่มีระบบขนส่งมวลชนสาธารณะผ่านทั้งที่เป็นเส้นการเดินรถหลักและส่วนต่อขยาย สำหรับทำเลที่ยังคงครองความเป็น prime area คือ หลังสวน และเพลินจิต ทั้งๆ ที่มีพื้นที่ที่จำกัด แต่ว่าความต้องการคอนโดมิเนียมระดับหรูยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้ที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ในพื้นที่นี้ ยังคงได้เปรียบเพราะสามารถได้รับค่าเช่าในระดับสูง ส่วนผู้ที่กำลังพิจารณาหาคอนโดมิเนียมสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า อีกทำเลหนึ่งที่มีความน่าสนใจไม่น้อย คือ ทำเลย่านที่มี ชาวต่างชาติ ชุมชน ใกล้มหาวิทยาลัย และใกล้แหล่งโรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น
ด้านการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมนั้น ถูกคาดการณ์มาตลอดตั้งแต่ต้นตลาดคอนโดมิเนียมจะ over supply เพราะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก แต่จากข้อมูลการวิเคราะห์ของเน็กซัสพบว่า แม้จะมีการเติบโตของคอนโดมิเนียมสูงขึ้นมาก แต่เมื่อเทียบกับความต้องการคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคแล้วกลับไม่เป็นอย่างนั้น เพราะจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพปัจจุบันน่าจะมีมากว่า 5 ล้านครัวเรือน ซึ่งเมื่อเทียบแล้ว มีอุปทานหรือจำนวนคอนโดมิเนียมที่ถูกพัฒนาขึ้นมา คิดเป็นเพียงไม่ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ และปัจจัยหลักในการผลักดันการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งก็คือภาวะเศรษฐกิจ และความมั่นคงทางการเมือง แต่อย่างไรก็ดีเน็กซัสคาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมจะมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5เปอร์เซ็นต์ ในช่วงระยะเวลา 6 เดือนถึงหนึ่งปีข้างหน้า และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างมาก และในช่วงปีที่ผ่านมาพบว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 70เปอร์เซ็นต์ของอุปทานรวมโดยบริษัทเหล่านี้ได้แก่ แสนสิริ, พฤกษา และเอพี เป็นต้น
นางนลินรัตน์ ได้แนะนำถึงเทคนิคการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมว่า เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุนระยะสั้น ดังนั้น เพื่อเป็นแนวทางก่อนที่ท่านจะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาถึงวัตถุประสงค์ในการซื้อ หากมั่นใจว่าการลงทุนในครั้งนี้เป็นการลงทุนระยะสั้น ก็ควรตรวจสอบเรื่องการเงินส่วนตัวของก่อน และผู้ลงทุนหากว่าคอนโดมิเนียมยูนิตที่ซื้อนั้น ไม่สามารถขายต่อได้ก่อนที่จะสร้างเสร็จ ทำให้ต้องรับโอนคอนโดมิเนียม ซึ่งควรมีเครดิตที่ดีพอที่จะรับโอนด้วย ส่วนเรื่องผลตอบการลงทุนนั้น คือสิ่งที่เราต้องคำนึงถึงอย่างแน่นอน โดยผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทน 5-6 เปอร์เซ็นต์ ต่อปี และอาจจะมากกว่านี้หากว่าสามารถขายต่อได้ ซึ่งกำไรจากการขายต่อนั้น ขึ้นอยู่กับภาวการณ์ของตลาด ณ ช่วงที่ขาย สำหรับสถานการณ์ ณ ปัจจุบัน คาดว่าจะได้รับผลตอบแทน 7-15เปอร์เซ็นต์ ภายใน 5 ปี |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 25-11-2556
|
|
|
|
|
