|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "โต้ง"ปัดฝุ่นพัฒนาที่ดินหมอชิต63ไร่ สั่งรื้อเงื่อนไข-ผุดโครงการมิกซ์ยูส |
|
"กิตติรัตน์" ตั้งปลัดคลังเป็นหัวหน้าทีมรื้อสัญญาเช่าที่ดินหมอชิต 63 ไร่ งัดทางเลือกให้สัมปทาน "บางกอกเทอร์มินอล" เจ้าเดิม หรือประมูลใหม่ ชี้ผังเมืองรวม กทม.พ่นพิษลดพื้นที่พัฒนาจาก 9 แสน ตร.ม.เหลือ 7 แสน ตร.ม. มูลค่าโครงการกระฉูด 2.1 หมื่นล้าน
นายชาญณัฏฐ์ แก้วมณี รองอธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้ นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้ลงนามแต่งตั้งคณะกรรมการตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 หรือ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ โดยมีปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน เพื่อพิจารณาถึงแนวทางการเดินหน้าโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต พื้นที่ 63 ไร่
โดยมี 3 ทางเลือก คือ 1.แก้ไขเงื่อนไขสัญญาทีโออาร์เดิม 2.ให้ผู้เช่ารายเดิม คือบริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด เป็นผู้ดำเนินโครงการต่อไป แต่บริษัทจะต้องจ่ายค่าก่อสร้างฐานรากคืนให้กรมธนารักษ์ เนื่องจากกรมได้ชำระค่าใช้จ่ายให้บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีทีเอสซีแล้ว จำนวนกว่า 1,000 ล้านบาท หรือ 3.ยกเลิกสัญญาเดิมแล้วเปิดประมูลใหม่
ทั้งนี้ ไม่ว่าคณะทำงานจะมีผลสรุปข้อเสนอออกมาเป็นทางเลือกใดก็ตาม นโยบายหลักคือเรื่องระยะเวลาเช่าจะยังคงเงื่อนไขให้เอกชนมาร่วมลงทุนระยะยาว เป็นเวลา 30 ปีตามเดิม
นายชาญณัฏฐ์กล่าวว่า กรมได้มอบหมายให้บริษัทที่ปรึกษาทำการทบทวนรูปแบบและแนวทางในการพัฒนา โครงการใหม่ โดยให้ศึกษาลงรายละเอียดในด้านรูปแบบโครงการพัฒนา กับประมาณการมูลค่าการลงทุนใหม่ เนื่องจากผลการศึกษาเดิมจัดทำเป็นข้อเสนอไว้เมื่อ 10 ปีที่แล้ว โดยมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 18,000 ล้านบาท ขณะที่สถานการณ์และสภาพพื้นที่ในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมากแล้ว
"พิมพ์เขียว เดิมที่เป็นข้อเสนอเมื่อ 10 ปีที่แล้ว มีการวางผังการใช้ที่ดินโดยจัดให้มีพื้นที่ของสถานีขนส่งหมอชิตรวมอยู่ด้วย ซึ่งใช้พื้นที่ประมาณ 100,000 ตารางเมตร แต่ในระหว่างที่ยังไม่ได้พัฒนาที่ดิน 63 ไร่ดังกล่าว มีการย้ายสถานีขนส่งหมอชิตไปอยู่ด้านหลังสวนจตุจักร เพราะฉะนั้น เรื่องนี้ก็เป็นประเด็นใหญ่ที่จะต้องทบทวนว่าแบบแปลนใหม่ยังคงพื้นที่สถานี ขนส่งหมอชิตรวมอยู่ด้วยหรือไม่ แต่ถ้ามีนโยบายไม่ให้รวม ก็จะต้องศึกษาเผื่อไว้ด้วยว่าพื้นที่ถึง 1 แสนตารางเมตรจะนำมาใช้ประโยชน์อะไรบ้าง"
โดย ให้จัดทำผลการศึกษาเป็น 2 กรณี เนื่องจากมีปัญหาเกิดขึ้นระหว่างทาง อันเป็นผลมาจากข้อบังคับของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร สภาพปัญหา คือผลศึกษาเดิมอยู่ภายใต้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปี 2542 กำหนดให้ที่ดินหมอชิต 63 ไร่แปลงนี้เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) รหัสผังเมือง "พ 5" มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อเนื้อที่ของแปลงที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) เท่ากับ 10 : 1 หมายความว่าที่ดิน 1 ไร่ ขนาด 1,600 ตารางเมตร สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้ 10 เท่า หรือ 16,000 ตารางเมตร
ต่อมา ปรากฏว่าเมื่อมีการประกาศบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2556 ที่ผ่านมา ผังเมืองใหม่มีการเปลี่ยนแปลงโดยกำหนดให้ที่ดินหมอชิต 63 ไร่เปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ สีแดง รหัส "พ 4" ผลจากการเปลี่ยนแปลงรหัสผังเมืองดังกล่าว ลดขนาดพื้นที่ในการพัฒนาอาคารลง จากเดิม FAR กำหนดให้ 10 : 1 เหลือเพียง 8 : 1
"ประเด็นข้อจำกัดผังเมือง กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างประสานไปยังสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เพื่อขอให้แก้ไขข้อกำหนด โดยให้ที่ดิน 63 ไร่บริเวณหมอชิตสามารถกลับไปใช้ข้อกำหนดเดิม คือเป็นพื้นที่สีแดง รหัส "พ 5" เพื่อให้สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้ 10 : 1 เหมือนเดิม"
นายชาญ ณัฏฐ์กล่าวต่อว่า สำหรับแนวทางทบทวนรูปแบบโครงการนั้น ทางบริษัทที่ปรึกษาเสนอรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นรูปแบบผสมผสาน หรือโครงการมิกซ์ยูส ก่อสร้างโครงการบนฐานรากเดิม และบนพื้นที่ใหม่ ประกอบด้วยฟังก์ชั่น 3 ส่วน คืออาคารสำนักงาน คอมเพล็กซ์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
กรณีผังเมืองที่มีข้อกำหนด FAR 8 : 1 เท่ากับจะมีพื้นที่ประมาณ 712,000 ตารางเมตร ค่าก่อสร้าง 15,000 ล้านบาท เทียบกับรูปแบบเดิม คาดว่ามีค่าก่อสร้าง 18,000 ล้านบาท หรือลดลง 3,000 ล้านบาท และกรณีที่ FAR 10 : 1 จะมีพื้นที่ประมาณ 910,000 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างประมาณ 21,000 ล้านบาท
สำหรับโครงการพัฒนาที่ดิน 63 ไร่บริเวณหมอชิต เคยมีผลศึกษาที่จัดทำไว้เมื่อปี 2538 ออกแบบการพัฒนาโครงการเป็นคอมเพล็กซ์สูง 5 ชั้น โรงแรมขนาด 450 ห้อง ร้านค้าย่อย ศูนย์แสดงสินค้าพื้นที่ 47,114 ตารางเมตร สถานีขนส่ง สำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า ศูนย์ค้าปลีก-ค้าส่ง ศูนย์แสดงนิทรรศการ ศูนย์สินค้าโอท็อป สถานที่ราชการ โรงเรียนกวดวิชา เป็นต้น
"สภาพ ที่ดินปัจจุบันถือเป็นแปลงใหญ่ที่อยู่ใจกลางความเจริญ เป็นจุดต้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส โดยมีจุดดึงดูดคือให้สัมปทานเช่าระยะยาวถึง 30 ปีเต็ม อยู่ที่เอกชนจะเสนอรูปแบบการลงทุนเข้ามา เท่าที่ประเมินดู ในด้านเม็ดเงินลงทุนคงจะต้องทบทวนใหม่ อาจจะไม่ใช่กรอบวงเงินเดิม 18,000 ล้านบาท เพราะมูลค่าที่ดินและพื้นที่โดยรอบเปลี่ยนแปลงไปมาก ทำให้ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างสูงขึ้นตามไปด้วย" นายชาญณัฏฐ์กล่าว |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 31-10-2556
|
|
|
|
|
