|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| KK ชำแหละต้นทุน "พรีแฟบ" ทางรอด ทางเลือก...อสังหาฯรายกลาง-รายเล็ก |
|
จากปัญหาขาดแคลนแรงงานปัจจุบันที่ทำท่าจะเป็นปัญหาเรื้อรัง ผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเริ่มหันมาใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป "พรีแฟบ-พรีแฟบบริเคชั่น" (Prefabrication System) โดยเฉพาะระบบผนังพรีแฟบ-ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เพื่อช่วยลดขั้นตอนการก่ออิฐฉาบปูนหน้างาน แต่อีกมุมหนึ่งก็ยังมีเครื่องหมายคำถามเรื่องปัญหารั่วซึมและข้อจำกัดการต่อเติม ทำให้ดีเวลอปเปอร์บางรายยังลังเล
ทาวน์เฮาส์สร้าง 95 วันเสร็จ
ล่าสุด "เคเค-ธนาคารเกียรตินาคิน" จัดสัมมนาเผยผลศึกษาระบบก่อสร้าง "พรีแฟบ" เปรียบเทียบกับการก่อสร้างด้วยวิธี "ก่ออิฐฉาบปูน" โดยพบว่าหากเป็นการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น แบบเดียวกัน คือหน้ากว้าง 6 เมตร พื้นที่ใช้สอย 93 ตารางเมตร จำนวน 6 ยูนิต : 1 คลัสเตอร์ พบว่า วิธี "ก่ออิฐฉาบปูน" จะใช้เวลาก่อสร้างเสร็จภายใน 175 วัน ขณะที่ "ระบบพรีแฟบ" ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป ใช้เวลาเหลือเพียง 95 วัน เพราะระหว่างเตรียมงานฐานราก สามารถหล่อผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจากโรงงานไปพร้อม ๆ กัน
ภายในงานมี "พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง" เอ็มดี "กานดา พร็อพเพอร์ตี้" ดีเวลอปเปอร์รายกลาง ที่ใช้ระบบพรีแฟบก่อสร้างบ้านมาเกือบ 10 ปี แชร์ไอเดียแก้ปัญหาน้ำรั่วซึมตามรอยต่อระหว่างผนังพรีแฟบ
เทคนิคแก้ไขได้โดยทำระบบกันน้ำไหลย้อนบริเวณรอยต่อด้านใน-นอกของอาคาร, ออกแบบหลังคาบ้านให้ยื่นยาวกว่าปกติ เพื่อคลุมบริเวณรอยต่อผนังไม่ให้รับน้ำฝนโดยตรง, ใช้เทคโนโลยีด้านวัสดุเข้ามาช่วย เช่น ใช้ซิลิโคนประสานรอยต่อ วัสดุซีลแลนต์ปิดรอยต่อ ฯลฯ ก็จะช่วยแก้ปัญหาได้
ข้อดีระบบพรีแฟบ
จากกรณีศึกษาของเกียรตินาคินพบว่า หากจะลงทุนสร้างลานผลิตเอง กำลังผลิตเริ่มต้นที่เดือนละ 20 หลัง มีให้เลือก 3 แนวทาง คือ
1) แท่นผลิตแบบคอนกรีตขัดมัน ไม่มีหลังคาคลุม ใช้เงินลงทุน 7 ล้านบาท 2) แท่นผลิตแบบเหล็ก แบบไม่มีหลังคา ใช้เงินลงทุน 12 ล้านบาท และ 3) แท่นผลิตแบบเหล็ก แบบมีหลังคาคลุม ใช้เงินลงทุน 20 ล้านบาท
ในแง่จุดเด่นหรือข้อดี เคเคพุ่งเป้าเปรียบเทียบให้ถึงความแตกต่างในการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ด้วยระบบ "พรีแฟบ vs ก่อสร้างปกติ"
โดยกำหนด "โจทย์" กรณีศึกษาการสร้างบ้านทั้ง 2 ระบบ เป็นโครงการ "ทาวน์เฮาส์" 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ หน้ากว้าง 6 เมตร พื้นที่ใช้สอย 93 ตารางเมตร ที่ดิน 21 ตารางวา จำนวน 200 ยูนิต ตั้งราคาขายยูนิตละ 1.95 ล้านบาท และสามารถปลูกสร้างบ้านได้รอบละ 20 หลังต่อเดือน ขณะเดียวกัน กำหนดตุ๊กตาว่าสามารถขายบ้านหมดทั้ง 200 ยูนิต และโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที หลังจากสร้างบ้านเสร็จ
ภายใต้โจทย์ดังกล่าว ปรากฏว่าระบบ "พรีแฟบ" ใช้เวลาตั้งแต่เริ่มสร้างบ้านหลังที่ 1-200 และโอนกรรมสิทธิ์เพื่อจบโครงการได้ภายใน "22 เดือน" แยกเป็น 1) ระยะเวลาถมดิน-ก่อสร้างสาธารณูปโภคในโครงการ 9 เดือน 2) ก่อสร้างบ้าน 200 หลัง ใช้เวลา 12 เดือน โดยแบ่งการสร้างเป็นรอบ รอบละ 20 หลัง/เดือน เริ่มตั้งแต่เดือนที่ 1-10 ซึ่ง 1 รอบการสร้างบ้าน 20 หลัง จะใช้เวลา 105 วัน 3) ระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าอีก 1 เดือน
สมมติฐานแรก เคเคเปรียบเทียบโดยใช้ "เวลา" ก่อสร้างจนจบโครงการเป็นตัวตั้ง โจทย์คือสร้างทาวน์เฮาส์ 200 หลัง ให้เสร็จและจบโครงการพร้อมกันภายใน "22 เดือน" โดยพบว่าระบบ "พรีแฟบ" เป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่า
โดยพรีแฟบใช้จำนวนแรงงานสูงสุด (ช่วงพีก) 45 คน ใช้เงินทุนหมุนเวียน 71.5 ล้านบาท ได้ผลกำไรเฉลี่ยต่อปี 70.25 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับวิธี "ก่ออิฐฉาบปูน" หากจะให้จบโครงการภายใน 22 เดือนพร้อมกัน จะต้องใช้แรงงานสูงสุดเพิ่มขึ้นเป็น 150 คน ใช้เงินทุนหมุนเวียนเพิ่มขึ้นเป็น 134.5 ล้านบาท และได้ผลกำไรเฉลี่ยต่อปีใกล้เคียงกันคือ 68.75 ล้านบาท
สมมติฐานถัดมา หากใช้ระบบ "ก่ออิฐฉาบปูน" แต่เพิ่มระยะเวลาก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบโครงการเพิ่มเป็น "33 เดือน" ก็ยังต้องใช้แรงงานสูงสุด 75 คน ซึ่งสูงกว่าระบบพรีแฟบ ใช้เงินทุนหมุนเวียน 33.6 ล้านบาท มีผลกำไรเฉลี่ยต่อปี 47.6 ล้านบาท
ดรีมแลนด์-ดีแลนด์Ž ร่วมแจม
ขณะที่งานสัมมนาวันนั้น "เคเค" ได้เชิญ 2 ดีเวลอปเปอร์จาก "ดรีมแลนด์ พร๊อพเพอร์ตี้" ที่อยู่ในวงการอสังหาฯมา 15 ปี พัฒนาโครงการในย่านสวนผัก ตลิ่งชัน กับ "ดี-แลนด์ กรุ๊ป" จากสมุทรสาคร อยู่ในวงการอสังหาฯมา 11 ปี มาแชร์ความรู้ในฐานะบริษัทที่มีประสบการณ์ใช้ระบบพรีแฟบมาแล้ว
เริ่มต้นจาก "ปวิธ ประเสริฐสม" เอ็มดีดรีมแลนด์ฯ ที่ใช้ระบบพรีแฟบสร้างบ้านมาเกือบ 10 เดือน แชร์ประสบการณ์ใช้เงินลงทุนตั้งโรงงานพรีแฟบไป 20 ล้านบาท เป็นโรงงานแบบกึ่งถาวร แท่นผลิตเป็นเหล็ก มีหลังคา ห่างจากไซต์ก่อสร้างประมาณ 3 กิโลเมตร มีกำลังการผลิตผนังสำเร็จรูปสูงสุดเดือนละ 25 หลัง ปัจจุบันผลิตจริง 18-19 หลัง/เดือน
ปัญหาที่ร่วมถ่ายทอด คือไม่มีประสบการณ์ วันแรกติดตั้งผนังได้เพียง 1 แผ่น ผ่านไป 3 เดือน เริ่มชำนาญ ติดตั้งได้วันละ 2-3 แผ่น ส่วนปัญหาช่วงแรก ๆ พบว่าหลังติดตั้งแล้วมีรอยแตกร้าวเกิดขึ้นบ้าง แต่ปัจจุบันแทบไม่มีปัญหา ต้นทุนค่าก่อสร้างใกล้เคียงการก่ออิฐฉาบปูน แต่ได้เรื่องการส่งมอบบ้านเร็วขึ้นเกือบเท่าตัว
ขณะที่ "ศิริพงษ์ สมบูรณ์" เอ็มดีจากดี-แลนด์ กรุ๊ป มองว่า แม้การใช้พรีแฟบจะไม่ช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างแต่ช่วยลดต้นทุนที่มองไม่เห็นเนื่องจากสามารถปิดหน้างานและส่งมอบบ้านได้เร็วขึ้น ช่วยลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ แก้ปัญหาเรื่องการขาดคนงาน และงานไม่ได้คุณภาพ
ทั้งนี้ ค่ายดี-แลนด์ กรุ๊ป เพิ่งเริ่มใช้พรีแฟบโครงการแรก ทาวน์โฮม "บ้านดีเอกชัยดี พลัส" ลงทุนกว่า 10 ล้านบาท ตั้งโรงงานแบบแท่นผลิตเป็นเหล็ก หลังคาผ้าใบ ห่างจากไซต์งาน 20 กิโลเมตร ปัจจุบันมีกำลังการผลิตเดือนละ 12 ยูนิต จากที่ผลิตได้สูงสุดเดือนละ 15 ยูนิต
ปัญหาที่พบในช่วงแรก คือผลิตแล้วติดตั้งไม่ทัน สต๊อกในโรงงานเต็ม แต่เมื่อมีประสบการณ์แล้ว ก็สามารถประกอบได้เร็วขึ้น อนาคตดี-แลนด์ กรุ๊ป มีแนวโน้มจะเปลี่ยนมาก่อสร้างแบบบ้านโดยใช้ระบบพรีแฟบทั้งหมด
ที่น่าสนใจ คือทั้ง 2 เอ็มดีระบุตรงกันว่า ระบบพรีแฟบไม่ได้ยาก เมื่อผลิต-ติดตั้งคล่องแล้ว บอกได้เลยว่า วันนี้ไม่อยากกลับไปใช้ระบบก่ออิฐฉาบปูนอีกแล้ว ! |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 10-10-2556
|
|
|
|
|
