|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "แบงก์-อสังหาฯ"สกัดฟองสบู่ เข้มปล่อยกู้-เพิ่มเงินดาวน์-จำกัดยูนิตซื้อ |
|
แบงก์-อสัง หาฯตั้งการ์ดสกัดเก็งกำไร "ศุภวุฒิ" ชี้สัญญาณเข้าใกล้ฟองสบู่ เผย 4 ปีราคาคอนโดฯพุ่ง 40% ซัพพลายทะลัก "LPN-โนเบิลฯ-พฤกษาฯ" งัดมาตรการเพิ่มเงินดาวน์-จำกัดยูนิตการซื้อต่อราย "เพอร์เฟค" ลดพอร์ตคอนโดฯไฮไรส์ "พฤกษาฯ" เข้มลูกค้าขาดส่งดาวน์ 2-3 งวดริบเงินทันที ฟากแบงก์กสิกรฯ ลดวงเงินสินเชื่อบ้านหลังที่ 3 อีก 15% พร้อมคุมเข้มปล่อยกู้คอนโดฯ ตจว.ราคาคอนโดฯ 4 ปีพุ่ง 40%
นายศุภวุฒิ สายเชื้อ กรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า จากดัชนีราคา (Pricing Index) ที่ดินและคอนโดมิเนียมที่ ธปท.มีการจัดเก็บ เปรียบเทียบกับดัชนีราคาภาคการส่งออกและนำเข้า ซึ่งในระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2552-2555) พบว่าราคาที่ดินและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 40% เมื่อเทียบกับดัชนีราคาในภาคส่งออกและนำเข้าที่แทบไม่เพิ่มขึ้นเลย และในบางช่วงยังตกลงด้วยซ้ำ
เมื่อลงทุนในที่ดินและคอนโดฯมีกำไร 30-40% ทำให้หลายคนต้องการเข้ามาลงทุนตรงนี้มากกว่ากิจการอื่น ซึ่งการกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯมีการผลิตเพิ่มขึ้น ทำให้เห็นสัญญาณฟองสบู่มาแล้ว แต่ก็ไม่มีใครรู้ว่าฟองสบู่จะเกิดจริงเมื่อไร จะรู้ก็ต่อเมื่อฟองสบู่แตก คือเมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้วเกิดปัญหาว่าไม่มีลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยต่ำ คนมีเงินจึงสนใจลงทุนซื้อที่ดินและคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ แล้วกินกำไรส่วนต่างได้ เพราะเห็นว่าราคาสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มขึ้นปีละ 8-10% จึงยิ่งผลักดันให้ผู้ประกอบการเพิ่มการผลิตมากขึ้น
"เชื่อว่าลึก ๆ แล้วผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯรู้ว่ามันมีสัญญาณนี้ ทุกรายจึงต้องเร่งให้โครงการตัวเองเสร็จก่อน เพื่อจะได้โอนก่อน แต่ถ้าวันใดที่มีโครงการโอนกรรมสิทธิ์ได้น้อยลง จะเป็นสัญญาณแรกบ่งชี้ว่า โอเวอร์ซัพพลายอาจจะเป็น 1 หรือ 2 ปีหลังจากนี้ เพราะจะเห็นว่าโครงการที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่จะมีการสร้างเสร็จในปี 2557-2558 แล้วถ้าโชคไม่ดี เป็นจังหวะดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนทางการเงิน ปัญหาจะยิ่งหนัก ทุกอย่างก็จะกลับไปสู่ความจริง ซึ่งเราก็ต้องมาลุ้นกัน" นายศุภวุฒิกล่าว
LPN นำร่องเพิ่มเงินดาวน์
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมา บริษัทประสบความสำเร็จในการปิดการขาย 2 โครงการใหม่คือ ลุมพินี เพลส ศรีนครินทร์-หัวหมาก สเตชั่น กับลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา โดยสามารถปิดการขาย 100% มูลค่ารวม 5,500 ล้านบาทภายใน 3 ชั่วโมง ทำให้ครึ่งปีแรก LPN สามารถทำยอดพรีเซลรวมทั้งสิ้น 15,500 ล้านบาท จากการปิดการขาย 6 โครงการ
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ปรับแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง ด้วยการเพิ่มสัดส่วนเงินวางดาวน์ จาก 10% เป็น 15% นำร่องโครงการแรกที่ลุมพินีเพลส ศรีนครินทร์-หัวหมากสเตชั่นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดสัดส่วน LTV (Loan to Value) ในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินสำหรับซื้อบ้านต้องมี LTV 95% คือสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 95% ลูกค้าต้องวางดาวน์ 5% ส่วนสินเชื่อซื้อห้องชุด LTV 90% เท่ากับลูกค้าจะต้องวางเงินดาวน์ 10%
"บริษัทนำร่องนโยบายเพิ่มเงินดาวน์ห้องชุด เพื่อลดภาระลูกค้าในการใช้เงินกู้จากธนาคาร เพื่อเทสต์ตลาดว่าจะมีผลกระทบต่อการซื้อคอนโดฯในอนาคตหรือไม่ รวมทั้งเป็นการเตรียมตัวรองรับกรณีทางแบงก์ชาติอาจจะออกมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ห้องชุดจาก 10% เป็น 20%"
นายโอภาสกล่าวว่า โครงการแรกที่นำร่องเพิ่มเงินดาวน์คือโครงการลุมพินี เพลส ศรีนครินทร์ แต่เนื่องจากสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว เบื้องต้นจึงคาดว่าไม่น่าจะมีผลกระทบมากนัก เพราะเป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-บน พร้อมกันนี้บริษัทจำกัดการซื้อห้องชุดต่อรายไม่เกิน 3 ยูนิต
เพอร์เฟค ลดพอร์ตคอนโดฯสูง
นายวงศกรณ์ ประสิทธิวิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทวางแผนลงทุนอย่างรัดกุมมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง โดยปรับแผนหันมาเน้นลงทุนพัฒนาคอนโดฯไลว์ไรส์ สูงไม่เกิน 8 ชั้นเป็นหลัก เพื่อให้สามารถเปิดและปิดการขายได้ภายใน 14-15 เดือน พร้อมกับปรับลดแผนลงทุนคอนโดฯไฮไรส์ซึ่งมีความสูงมากกว่า 10 ชั้น จากเดิมเคยทำเฉลี่ยปีละ 2-3 โครงการ ครึ่งปีหลังจะลดเหลือ 1 โครงการ แต่จะเปิดตัวคอนโดฯโลว์ไรส์ 4 โครงการใหม่ ทำเลรัตนาธิเบศร์, ศาลายา, บางแค, บางนา-ตราด โซนใกล้เอแบค 2 และที่หัวหิน
นายวงศกรณ์กล่าวว่า สำหรับลูกค้าเก็งกำไรห้องชุดเพอร์เฟค ประเมินว่ายังไม่มีสัญญาณน่าเป็นห่วงเพราะยังมีสัดส่วนไม่เกิน 20%
โนเบิลฯ เรียกเงินดาวน์ 30%
นายธีรพล วรนิธิพงษ์ ผู้อำนวยการโครงการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทให้ความระวังกับปัญหาฟองสบู่อยู่แล้ว โดยใช้มาตรการเรียกเงินดาวน์สูง 30% เกือบทุกโครงการ ยกเว้นโครงการโนเบิล รีวอล์ฟ ทำเลรัชดาภิเษก ที่เรียกเงินดาวน์ 15% เนื่องจากเจาะกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่ในวัยทำงาน
นอกจากนี้หากพบว่ามีลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดเกิน 5 ยูนิต จะเข้าไปสอบถามข้อมูลอย่างละเอียด และหากมีแนวโน้มว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรก็จะขอให้ลดจำนวนไม่เกินรายละ 5 ยูนิต
"ที่ผ่านมา ลูกค้าโนเบิลฯจะมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในช่วงระหว่างผ่อนดาวน์อยู่บ้าง แต่มีไม่ถึง 10% ส่วนสถิติลูกค้าทิ้งดาวน์ มีไม่ถึง 1% เนื่องจากบริษัทบังคับเงินดาวน์เยอะ ทำให้ปิดโอกาสทิ้งดาวน์ไปได้ระดับหนึ่ง" นายธีรพลกล่าว
พฤกษาฯเพิ่มดาวน์-เข้มริบเงิน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทได้เพิ่มการสกรีนลูกค้าซื้อห้องชุดด้วยการเพิ่มเงินจองรวมกับเงินดาวน์ขั้นต่ำ จาก 7-8% เพิ่มเป็น 10% ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมนี้เป็นต้นไป พร้อมกับจำกัดจำนวนห้องชุดต่อรายให้ซื้อไม่เกิน 2 ยูนิต เพื่อป้องกันไม่ให้นำมาขายเก็งกำไรระหว่างผ่อนดาวน์ รวมถึงติดตามการผ่อนเงินดาวน์ของลูกค้าอย่างใกล้ชิด หากผิดนัดติดต่อกัน 2-3 งวด บริษัทจะส่งจดหมายแจ้งเตือน 2 ครั้ง ถ้าไม่นำเงินค่างวดมาชำระจะถือว่าผิดสัญญา บริษัทจะยึดเงินจองและเงินดาวน์ทันที เพราะมีแนวโน้มเป็นกลุ่มนักเก็งกำไรที่ต้องการประวิงเวลาเพื่อขายดาวน์ต่อ
"ช่วง 5 เดือนแรกเราโอนคอนโดฯไป 2 โครงการ ยังไม่พบความผิดปกติว่าลูกค้ายอมทิ้งดาวน์ไม่มาโอนห้องชุด เพราะราคาที่ซื้อไว้เมื่อ 2 ปีก่อนกับปัจจุบันปรับขึ้นมากว่า 10-20% สู้โอนกรรมสิทธิ์แล้วค่อยขายต่อทีหลังยังดีกว่า" นายประเสริฐกล่าว
แบงก์งัดมาตรการสกัดเก็งกำไร
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธนาคารได้เพิ่มมาตรการป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการคุมเข้มการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 3 เป็นต้นไป โดยปรับลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ (LTV) ลงไปอีก 15% จากปกติที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อในวงเงิน 80-85% สำหรับบ้าน และ 80-90% สำหรับคอนโดมิเนียม ซึ่งเริ่มใช้มาตรการนี้ตั้งแต่วันที่ 1 มิ.ย.นี้เป็นต้นไป
"มาตรการลดวงเงินสินเชื่อลงมาทำให้ LTV ลงมาอยู่ที่ไม่เกิน 80% ถือว่าเป็นระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ แม้เกิดความเสียหายก็ยังสามารถนำหลักประกันมาขายต่อชดเชยวงเงินสินเชื่อได้" เขากล่าวอีกว่า สถานการณ์เวลานี้ยังไม่พบว่ามีสัญญาณของฟองสบู่ในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ เพราะคาดว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ขยายตัวประมาณ 8% ในช่วงครึ่งปีแรกธนาคารก็ยังขยายตัวได้ประมาณ 3-4% ถือว่าอยู่ในกรอบเป้าหมาย
ด้านนายเวทย์ นุชเจริญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยืนยันว่ามาตรการที่ธนาคารใช้อยู่ในเวลานี้ยังเพียงพอที่จะควบคุมคุณภาพสินเชื่อได้เหมาะสม โดยดูตั้งแต่โครงการที่มีดีเวลอปเปอร์
มืออาชีพ ทั้งการวิเคราะห์สินเชื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน เช่น เรื่องอัตราเงินเฟ้อ เรื่องความสามารถผ่อนชำระ
"การอนุมัติสินเชื่อกลุ่มนี้ธนาคารเข้มงวดอยู่แล้ว เน้นกลุ่มที่มีบัญชีเงินเดือนกับธนาคารกรุงไทยเป็นหลัก ซึ่งจะทำให้เราวิเคราะห์ได้ชัดเจน โดยเฉพาะกระแสเงินสดอิสระของผู้กู้ว่ามีรายรับที่ชัดเจนและไม่มีภาระผูกพันอื่นเราถึงจะกล้าปล่อยกู้"
ขณะที่ปัญหายอดการโอนบ้านที่ค่อนข้างต่ำตอนนี้นั้น นายเวทย์ระบุว่า ปัญหาไม่ได้เกิดจากการเข้ามาเก็งกำไร แต่เป็นเพราะปัญหาเรื่องขาดแคลนแรงงานเป็นหลัก ทำให้การก่อสร้างล่าช้าไปกว่ากำหนดพอสมควร จึงส่งผลกระทบต่อการส่งมอบให้ล่าช้า
คัดเข้มโครงการหวั่นปั่นดีมานด์
นายวศิน วณิชย์วรนันต์ รองกรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารสายงานลูกค้าบรรษัท ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธนาคารค่อนข้างพิจารณาการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯเข้มข้นมากขึ้น โดยดูความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการเป็นหลัก รวมถึงดูพื้นที่และประสบการณ์ของดีเวลอปเปอร์ เช่น โครงการอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ถือว่าความเสี่ยงต่ำ เพราะตลาดยังมีดีมานด์ในโซนนี้อยู่อีกมาก ขณะที่คอนโดฯในต่างจังหวัดนั้นขณะนี้ธนาคารระมัดระวังมาก เพราะยังไม่เห็นปัจจัยสนับสนุนว่ามีดีมานด์ที่ชัดเจน ธนาคารก็จะพยายามหลีกเลี่ยงโครงการลักษณะนี้
ด้านนายอาทิตย์ นันทวิทยา รองผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่
ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า สถานการณ์สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯในเวลานี้ยังไม่ถือว่าร้อนแรงเกินไป แม้จะมีโครงการก่อสร้างเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่เห็นสัญญาณที่ดีเวลอปเปอร์จะขอวงเงินสินเชื่อมาก ๆ จนเป็นระดับที่น่ากังวล
"ส่วนใหญ่ลูกค้าเราจะเป็นดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ในกลุ่มท็อป 5 ของตลาด ซึ่งมีประสบการณ์ มีความสามารถควบคุมค่าใช้จ่าย และศึกษาตลาดเป็นอย่างดีก่อนจะออกโครงการ ทั้งปรับตัวให้ทันกับตลาด อย่างกรณีโครงการในต่างจังหวัดก็ต้องเข้าเร็วเพื่อจับดีมานด์ของกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง แต่ถ้าเข้าไปช้าก็เสี่ยง เราก็เลี่ยงที่จะไม่เข้าไปดีกว่า" นายอาทิตย์กล่าว
ธปท.ชี้เศรษฐกิจแผ่วลดดีกรีร้อน
ด้านนายประสาร ไตรรัตน์วรกุล ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. กล่าวว่า จากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีการตื่นตัวให้ลูกค้าเพิ่มเงินดาวน์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาทิ คอนโดฯ บ้านต่าง ๆ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีที่ผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับตัว
ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา ค่อนข้างผันผวน บางขณะก็ร้อนแรง บางช่วงก็ชะลอบ้าง แต่ก็ไม่ใช่ทั้งระบบ เวลานี้ ธปท.จำเป็นต้องอ่านสัญญาณอย่างระมัดระวัง เพราะขณะนี้สัญญาณการเติบโตของเศรษฐกิจอื่น ๆ ชะลอลง ทำให้ภาคอสังหาฯที่ ธปท.เคยติดตามใกล้ชิดว่าจะมีภาวะร้อนแรงหรือไม่ กลับกลายเป็นว่ามีแรงที่มาถ่วงดุลกันอยู่ อาจไม่ต้องถึงกับกังวลจนเกินไป ดังนั้นเรื่องฟองสบู่แตก วันนี้สถานการณ์ยังไม่ได้ชี้ไปในจุดนี้
รอโอนครึ่งปีหลัง 6.9 หมื่นล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 ราย ได้แก่ แสนสิริ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ศุภาลัย พฤกษา เรียลเอสเตท เอพี (ไทยแลนด์) เมเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์ โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และเอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น มีแบ็กล็อกคอนโดฯ หรือยอดขายคอนโดฯ รอรับรู้รายได้รวมกัน 45-46 โครงการ มูลค่ารวม 6.91 หมื่นล้านบาท ซึ่งต้องติดตามกันต่อไปว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ทั้งหมดหรือไม่
ขณะเดียวกันพบว่าทั้ง 10 บริษัทมีคอนโดฯรอเปิดตัวครึ่งปีหลังอีกอย่างน้อย 47 โครงการ มูลค่าโครงการรวมไม่ต่ำกว่า 4.5 หมื่นล้านบาท
ขณะที่ข้อมูลจาก ธปท. เปิดเผยยอดการขอจดทะเบียนอาคารชุดทั้งประเทศเมื่อปี 2555 อยู่ที่ 81,665 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2554 กว่า 2 เท่าตัว ที่มียอดขอจดทะเบียน 39,795 ยูนิต ขณะที่ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 มียอดขอจดทะเบียน 15,830 ยูนิต
นอกจากนี้ยังพบว่าข้อมูลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ งวดไตรมาสแรก 2556 อยู่ที่ 1.86 ล้านล้านบาท จากสิ้นปี 2555 ยอดสินเชื่ออสังหาฯอยู่ที่ 1.79 ล้านล้านบาท และปี 2554 อยู่ที่ 1.60 ล้านล้านบาท |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 13-06-2556
|
|
|
|
|
