|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| โฉมหน้าใหม่...อสังหาฯเมืองย่างกุ้ง "โรงแรม-คอนโดฯ-ออฟฟิศ" ขาดแคลนหนัก |
|
"เเมียนมาร์" กลายเป็นประเทศที่กำลังถูกจับตามอง หลังรัฐบาลประกาศนโยบายเปิดประเทศ เป็นสัญลักษณ์ว่าพม่าเปิดกว้างเรื่องการลงทุนมากขึ้น
สำหรับสหภาพเมียนมาร์มีประชากรประมาณกว่า 60 ล้านคน มีพื้นที่ประเทศประมาณ 676,580 ตารางกิโลเมตร ขณะที่ประชากรมีรายได้ขั้นต่ำที่ประมาณวันละกว่า 100 บาท
ล่าสุด "เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้" บริษัทพัฒนาที่ดินจากไทยเจ้าของแบรนด์คอนโดมิเนียม "เซอร์เคิล" อยู่ระหว่างเจรจากับรัฐบาลเมียนมาร์เพื่อจะเข้าไปลงทุนโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูส อาทิ ออฟฟิศ คอนโดฯ โรงแรม ศูนย์การค้า ฯลฯ ที่เมืองย่างกุ้ง
ซิตี้ เรียลตี้-ITD หัวหอกบุก
ก่อนหน้านี้ "ซิตี้ เรียลตี้" บริษัทอสังหาฯในเครือแบงก์กรุงเทพ ได้เข้าเทกโอเวอร์กิจการโรงแรม 5 ดาวกลางเมืองย่างกุ้ง เปลี่ยนชื่อเป็นชาเทรียม และ "ITD-บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์" ที่ได้รับสัมปทานพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษและท่าเรือน้ำลึกทวาย
"อลัน หลิน" ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ฮาริสัน (ประเทศไทย) บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯที่เตรียมเข้ามาร่วมทุนเปิดสาขาในเมียนมาร์ระบุว่า การที่ต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนอสังหาฯในประเทศเมียนมาร์มากขึ้น เป็นเพราะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
เมียนมาร์เปิดประเทศ โดยธุรกิจในเมืองย่างกุ้ง
ขณะนี้ค่อนข้างบูม เนื่องจากซัพพลายในบางเซ็กเตอร์มีน้อย เช่น ออฟฟิศ โรงแรม ฯลฯ
"อสังหาฯขนาดใหญ่ที่กำลังเกิดขึ้นในเมียนมาร์ขณะนี้คือ โครงการ "Hoang Anh Gia Lai-Myanmar Center" ของ "Hoang Anh Gia Lai" เศรษฐีชาวเวียดนาม เจ้าของทีมฟุตบอล Hoang Anh Gia Lai ที่ได้สัมปทานเช่าที่ดินใจกลางเมืองย่างกุ้งจากรัฐบาลเมียนมาร์ 60 ปี จะพัฒนาเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส มีโรงเรียนนานาชาติ ซูเปอร์มาร์เก็ตรวมอยู่ด้วย บนที่ดิน 30 ไร่ มีมูลค่าลงทุนคิดเป็นเงินไทยประมาณ 10,000 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะแล้วเสร็จประมาณปี 2560"
ออฟฟิศ-คอนโดฯ...ซัพพลายน้อย
จากข้อมูลพบว่า เซ็กเตอร์ธุรกิจอสังหาฯ ที่น่าเข้ามาลงทุน ได้แก่ "ออฟฟิศให้เช่า" ปัจจุบันตึกสำนักงานในเมืองย่างกุ้งมีซัพพลายรวมประมาณ 60,000 ตารางเมตรเท่านั้น ทำให้มีอัตราการเช่าเต็มตลอด บริษัทที่เข้ามาลงทุนที่นี่จึงใช้วิธีเช่าบ้านหรือตึกแถวและปรับปรุงเป็นออฟฟิศแทน
เซ็กเตอร์ที่ไม่อาจมองข้าม ต้องรวมถึง "โรงแรม" โดยมีซัพพลายห้องพักในเมืองย่างกุ้งรวมกันประมาณ 6,000 ห้อง น้อยกว่ากรุงเทพฯที่ ณ สิ้นปี 2555 มีประมาณ 35,000 ห้อง ทำให้มีอัตราเข้าพักเฉลี่ยต่อปีสูง 80-90% เพราะมีจำนวนห้องพักค่อนข้างน้อย
ขณะที่ค่าห้องพักก็ถือว่าดีและได้ราคาสูงกว่าในกรุงเทพฯ โดยโรงแรม 5 ดาว ตัวอย่าง โรงแรมชาเทรียมในเมืองย่างกุ้ง ราคาห้องพักช่วงเดือนมีนาคมคืนละกว่า 300 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 10,000 บาท ถือว่าค่อนข้างสูง
ส่วนตลาดคอนโดฯก็ถือว่าน่าสนใจ เพราะคนเมียนมาร์คุ้นเคยกับการอยู่คอนโดฯมานานแล้ว โดยคอนโดฯใจกลางเมืองย่างกุ้งมีระดับราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 30,000-100,000 บาท ความนิยมจะเป็นห้องชุดขนาดใหญ่แบบ 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 100 ตารางเมตรขึ้นไป
โฟกัสที่การซื้อคอนโดฯที่พม่ายังไม่มีสถาบันการเงินปล่อยกู้ โดยจะต้องวางเงินจอง + ทำสัญญา 25% ผ่อนดาวน์อีก 75% ทำให้การลงทุนทำอสังหาฯจะได้เงินจากการผ่อนดาวน์มาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ต่างจากไทยที่ผ่อนดาวน์และทำสัญญาเฉลี่ย 5-10% ส่วนที่เหลือกู้ธนาคาร
ลงทุนต้องระวังความเสี่ยง
สำหรับการซื้อขายที่ดินในสหภาพเมียนมาร์ สำหรับคนเมียนมาร์เองสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ขาดได้ แต่ถ้าเป็นชาวต่างชาติจะต้องเช่าเท่านั้น ขณะที่เรื่องการก่อสร้างปัจจุบันเมืองย่างกุ้งยังไม่มีการบังคับผังเมือง หรือกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมความสูงอาคาร รวมทั้งไม่มีข้อบังคับเรื่อง FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ขึ้นอยู่กับว่ารัฐบาลจะอนุมัติแบบหรือไม่
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้รัฐบาลเมียนมาร์เปิดประเทศแล้ว แต่การลงทุนก็ยังคงมีความเสี่ยงในเรื่องข้อกฎหมาย ตัวอย่างเมื่อปี 2555 รัฐบาลเมียนมาร์ได้ปรับขึ้นอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลอีก 5% ขณะที่ระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน เช่น ระบบไฟฟ้า ก็ยังไม่เพียงพอ ฯลฯ ต้องเตรียมระบบไฟฟ้าสำรองไว้รองรับ เป็นต้น
ท่ามกลางวิกฤตมักจะมีโอกาสเสมอ ตลาดภายในประเทศของเมียนมาร์ในวันนี้ เป็นยุคที่นักลงทุนต่างชาติกำลังจับจ้องว่ารัฐบาลเมียนมาร์ก้าวสู่มิติใหม่ของการเปิดประเทศ และเปิดกว้างให้ต่างชาติเข้าไปลงทุนในระยะยาวรวดเร็วแค่ไหน...และมากน้อยเพียงใด |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 09-05-2556
|
|
|
|
|
