|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ปอกเปลือกปี′56 คนซื้อจ๊าก"บ้านต้นทุนใหม่" 3สมาคมอสังหาฯฟันธงแนวราบ-คอนโดขึ้นยกแผง5-10% |
|
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ย่างเข้าสู่ปี 2556 (ปีงูเล็ก) "ต้นทุน" ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตัวแปรมี 2 เรื่องหลัก คือ 1) ต้นทุนค่าก่อสร้าง ประกอบด้วย ค่าแรง-ค่าบริหารจัดการ และราคาวัสดุที่ปรับสูงขึ้น 2) ต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างที่ปรับขึ้นรวดเร็ว โดยที่ผ่านมาราคาบ้าน-คอนโดมิเนียมปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% บวกลบ แล้วแต่ความสามารถควบคุมต้นทุนของผู้ประกอบการ
จากการสำรวจความคิดเห็นจาก 3 นายกสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอาคารชุดไทย พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดฯ วิเคราะห์ว่าราคาอยู่ในช่วงขาขึ้นทุกตัว
ทาวน์เฮาส์พุ่ง 1.3-1.5 ล้าน
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์แนวโน้มมี 3 ปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการในปี 2556 คือ 1) ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตามการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์เมื่อกลางปี 2555 2) ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าถมดิน ค่าสาธารณูปโภคในโครงการปรับตัวสูงขึ้น 3) ค่าจ้างผู้รับเหมาที่ปรับสูงขึ้นเนื่องจากแรงงานก่อสร้างขาดแคลน จะทำให้ทาวน์เฮาส์มีราคาขายสูงขึ้น
เปรียบเทียบปี 2555 ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและปริมณฑล อาทิ ตั้งแต่รังสิต คลอง 2 เป็นต้นไป คลองหลวง บางบัวทอง สมุทรสาคร ฯลฯ ยังพอพัฒนาทาวน์เฮาส์ที่มีราคาขายเริ่มต้น 1 ล้านบาท บวกลบได้ โดยจะได้พื้นที่ใช้สอยประมาณ 80-100 ตารางเมตร บนที่ดิน 16-18 ตารางวา
ขณะที่แนวโน้มราคาทาวน์เฮาส์ในทำเลเดิมที่เปิดตัวใหม่ในปี 2556 จะต้องเริ่มต้นที่ยูนิตละ 1.3-1.5 ล้านบวกลบ โดยยังคงได้พื้นที่ใช้สอยและที่ดินใกล้เคียงของเดิม เนื่องจากการพัฒนาทาวน์เฮาส์ 2 ห้องนอน สามารถพัฒนาพื้นที่ใช้สอยได้เล็กที่สุดประมาณ 70 ตารางเมตร หรือชั้นละประมาณ 35 ตารางเมตร ส่วนขนาดที่ดินถูกบังคับโดยกฎหมายว่าจะต้องมีที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา
"คิดว่าค่อนข้างยาก ถ้าจะพัฒนาทาวน์เฮาส์โดยใช้วิธีลดขนาดพื้นที่ใช้สอย ปรับสเป็กวัสดุ เพื่อให้ขายราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาทเท่าเดิม เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน 2 ชั้น 70 ตารางเมตร กับ 80 ตารางเมตร ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก" นายอิสระกล่าว
บ้านเดี่ยวสตาร์ต 3 ล้านอัพ
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดบ้านเดี่ยวถือว่ามีต้นทุนพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน เปรียบเทียบปี 2555 หากเป็นทำเลจังหวัดปริมณฑล เช่น ปทุมธานี (รังสิต-ลำลูกกา คลอง 7-10) สมุทรปราการ สมุทรสาคร นนทบุรี (บางบัวทอง, ไทรน้อย) ฯลฯ ยังพอหาบ้านเดี่ยวราคาต่ำที่สุด ราคาเริ่มต้นที่ยูนิตละ 2.8-2.9 ล้านบาทได้ โดยจะได้บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอยประมาณ 110-120 ตารางเมตร ที่ดินขั้นต่ำตามกฎหมายคือ 50 ตารางวา
แต่สถานการณ์ราคาขายสำหรับปี 2556 จากต้นทุนพัฒนาโครงการที่ปรับขึ้น เชื่อว่าบ้านเดี่ยวจะคงขนาดพื้นที่ใช้สอยและที่ดินเท่าเดิม แต่ต้องปรับฐานราคาเริ่มต้นเป็น 3-3.1 ล้านบาท เนื่องจากการพัฒนาโครงการมีต้นทุนเพิ่มขึ้น อาทิ ราคาวัสดุ ค่าแรง ต้องถมดินสูงขึ้น เพื่อสร้างความมั่นใจเรื่องป้องกันน้ำท่วม ฯลฯ
ดังนั้น หากผู้ประกอบการไม่ต้องการปรับราคาขาย ก็จะต้องปรับมาพัฒนาบ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ขายในราคาถูกลงแทน หรือต้องขยับทำเลออกไปไกลขึ้น หรือเข้าซอยไปลึกกว่าเดิม ซึ่งขึ้นอยู่กับความสามารถการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการด้วย
คอนโดฯต่ำล้าน กทม.จ่อสูญพันธุ์
ขณะที่นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ในเซ็กเตอร์ตลาดคอนโดมิเนียม ต้นทุนการพัฒนาโครงการในปี 2556 จะถูกกดดันจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1) การขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารทำให้ค่าจ้างก่อสร้างปรับสูงขึ้นผิดปกติ และ 2) ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่
ทั้งนี้ ประเด็นผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้เดือนพฤษภาคม 2556 มีแนวคิดให้ที่อยู่อาศัยกระจายตัวออกสู่รอบนอก ทำให้การพัฒนาคอนโดฯถูกจำกัดขนาดพื้นที่โดย FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน และขนาดความกว้างของถนนที่มีผลต่อขนาดพื้นที่อาคารที่จะก่อสร้างได้
ในแง่ทำเล นายธำรงค์กล่าวว่า เทียบปี 2555 ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ยังพอมีบริษัทเปิดตัวห้องชุดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 21-28 ตารางเมตร ราคาต่ำสุดที่ยูนิตละ 8-9 แสนบาท เช่น ทำเลบางแคช่วงวงแหวนกาญจนาภิเษก บางกะปิ ลาดพร้าว 101 คลองหลวง ลำลูกกาคลอง 2 ฯลฯ
ขณะที่ปี 2556 หากเป็นทำเลในกรุงเทพฯ เช่น บางแคช่วงวงแหวนกาญจนาภิเษก ลาดพร้าว 101 บางนา-ตราด กม.5-6 เป็นต้น ราคาเริ่มต้นน่าจะต้องขยับขึ้นเป็น 1 ล้านบาท ยกเว้นเป็นทำเลปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ฯลฯ ที่ผังเมืองรวมยังไม่ได้นำเรื่อง FAR มาบังคับใช้ ก็อาจจะยังพอทำคอนโดฯ พื้นที่ใช้สอย 22-28 ตารางเมตร ขายในราคาเริ่มต้น 8-9 แสนบาทได้
แลนด์ชี้ต้นทุนขยับขึ้น 7-8%
สุดท้าย นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการคำนวณต้นทุนพัฒนาโครงการในปี 2556 พบว่าต้นทุนมีแนวโน้มจะปรับขึ้นจากเดิม 7-8% มาจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ในทางกลับกันคงจะทยอยปรับขึ้นราคาบ้านได้ประมาณ 5% บวกลบ ส่วนที่เหลือผู้ประกอบการคงต้องแบกรับภาระบางส่วนไว้เอง
อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักนอกจากต้นทุนปรับขึ้นแล้ว ยังมีเรื่องของแรงงานก่อสร้างที่ประสบปัญหาขาดแคลน คาดว่าจะเห็นผู้ประกอบการในตลาดหลายรายหันมาใช้ระบบก่อสร้างแบบหล่อชิ้นส่วนสำเร็จรูปจากโรงงานมาติดตั้ง (พรีแฟบ) กันมากขึ้น เพื่อลดการใช้แรงงาน และก่อสร้างบ้านได้เร็วกว่าเดิม อีกทั้งยังเป็นการช่วยลดต้นทุนก่อสร้างบ้านได้อีกแนวทางหนึ่ง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 03-01-2556
|
|
|
|
|
