|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ธิติ ชินสมบูรณ์ กางสูตรลงทุนรีสอร์ตคอนโดฯกลางเมือง |
|
สัมภาษณ์
เป็นสูตรการทำอสังหาริมทรัพย์ที่น่าศึกษา เมื่อหนุ่มใหญ่ประสบการณ์สูง วัย 53 ปี "พี่แดง-ธิติ ชินสมบูรณ์" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท บุรีธารา รีสอร์ท แอนด์ สปา กรุ๊ป ดีกรีเขยกลุ่มโรงแรมแอมบาสซาเดอร์ ตกผลึกประสบการณ์ธุรกิจโรงแรมกับแอมบาสซาเดอร์และบางกอกพาเลซร่วม 30 ปี และธุรกิจรีสอร์ตบุรีธาราของตัวเองอีก 6 ปี วันนี้หันมาปั้นธุรกิจใหม่ "รีสอร์ตคอนโดมิเนียม" ใจกลางกรุง ติดถนนพระรามที่ 9 ใกล้ทางเข้าอาร์ซีเอ
ปัจจุบัน รีสอร์ตบุรีธาราทำมาแล้ว 3 แห่ง ที่กาญจนบุรี เกาะพะงัน และพระราม 9 "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ "ธิติ ชินสมบูรณ์" ถึงประสบการณ์ในฐานะดีเวลอปเปอร์คอนโดฯน้องใหม่ ที่แตกโมเดลการทำธุรกิจและการตลาดที่เขาเรียกว่า...การรบแบบกองโจรด้วย พนักงานขาย 200 คน
"ผมเรียนจบด้านสถาปัตย์จากจุฬาฯ เริ่มทำงานที่บริษัทบางกอกเงินทุน แล้วมาอยู่ที่โรงแรมบางกอกพาเลซ 10 ปี เปลี่ยนมาทำงานที่โรงแรมแอมบาสซาเดอร์ของภรรยาอีกร่วม ๆ 20 ปี หลังจากนั้นชีวิตพลิกผัน (ภรรยาถึงแก่กรรม) ตัดสินใจออกมาทำร้านอาหารอยู่พักหนึ่ง แต่เฝ้าร้านอาหารแล้วชีวิตมันไม่สนุก พลังชีวิตมันเหมือนมอดไหม้..."
จึงตัดสินใจมาลองทำธุรกิจตัวแทนขาย (โซลเอเย่นต์) ห้องพักโรงแรมในงานไทยเที่ยวไทย ปรากฏว่ามีเจ้าของโรงแรมที่กาญจนบุรีติดต่อมา แต่คุยไปคุยมา ไม่ได้จะให้เป็นตัวแทนขาย แต่บอกว่าจะขายโรงแรมให้เลย ก็เลยตัดสินใจลองไปดูโครงการ
"ที่นี่ผมซื้อมา 20 กว่าล้าน และใส่เงินปรับปรุงอีก 20 ล้าน มีทั้งหมด 60 กว่าห้อง ส่วนมูลค่าตอนนี้ประเมินว่ามูลค่าประมาณ 60 ล้านบาท กำไรแล้วนะ"
"พี่ แดง" จำได้แม่น ซื้อรีสอร์ตแห่งนี้มาก่อนช่วงรัฐประหาร 19 กันยายน 2549 แป๊บเดียว วันที่แขกเต็ม วันแรกตรงกับวันที่มีม็อบปิดสนามบิน ! แต่ตอนนี้โอเคแล้ว ช่วงไฮซีซั่นเต็ม แต่โลว์ซีซั่นก็โบ๋เลยนะ
ทำได้ 3 ปี ก็ขยับขยายไปเปิดเพิ่มที่เกาะพงัน เป็นรีสอร์ตสร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่ได้เปิดบริการ นอนเฝ้าอยู่ 2 เดือน เพราะอยากได้มาก ในที่สุดก็ตกลงซื้อขายราคาตัวเลขกลม ๆ 100 ล้านบาท มีบ้านพัก 25 หลัง กิจการไปได้ดีช่วงเดือนธันวาคม-กุมภาพันธ์ ช่วงฝรั่งปิดเทอมเป็นไฮซีซั่นห้องเต็ม นักท่องเที่ยวที่มาส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา
พอเอ่ยชื่อ "พงัน" คนยังไม่ค่อยรู้จัก นึกว่าอยู่พังงา แต่เกาะพงันจริง ๆ อยู่สุราษฎร์ธานี ภาพลักษณ์คนจะนึกถึงปาร์ตี้ฟูลมูน "...ที่นี่ติดอันดับท็อป 10 เป็น One of ten destination before you die
ฝรั่งคลั่งไคล้ที่จะได้มาเยือนสักครั้งในชีวิต แต่นักท่องเที่ยวไทยกลับน้อยมาก"
จาก รีสอร์ตบุรีธาราแห่งที่ 3 กลับมาหยิบแลนด์แบงก์ดั้งเดิมที่ถือมานานร่วม 30 ปี เป็นที่ดินเก่าของภรรยา ทำเลตั้งอยู่เกือบติดทางเข้าอาร์ซีเอ พระราม 9 เนื้อที่กว่า 10 ไร่ เดิมมีสลัมมาบุกรุก และเป็นที่กองขยะ คนไม่ค่อยสังเกต
"ที่ดินแปลงนี้ ผมนั่งมองมาตั้งนานว่าจะลงทุนทำอะไรดี จะทำพลาซาหรือคอมมิวนิตี้มอลล์ก็ไม่เหมาะ ผับก็ทำไม่เป็น
คอน โดฯก็ยังไม่ชำนาญ จนวันหนึ่งนั่งดูคลิปที่ประเทศจีนสร้างตึกเสร็จเร็วมาก ถ้าจำไม่ผิด 48 ชั่วโมงเสร็จ เกิดความคิดแวบขึ้นมาในหัว...ทำรีสอร์ตเลยแล้วกัน เร็วดี"
เบ็ดเสร็จ ใช้เวลาสร้างแค่ 5 เดือน เป็นบ้านพัก 68 ห้อง ยอมรับว่าเสียว ๆ เหมือนกัน เพราะพูดว่ารีสอร์ตเมืองกาญจน์คนเข้าใจ แต่พอเป็นรีสอร์ต พระราม 9 คนจะงง ๆ เพี้ยนหรือเปล่า ! ที่ดินกลางเมืองทำไมลงทุนแนวราบ ทำไมไม่ลงทุนแนวสูง
"เรา เป็นบรรยากาศสวนกลางเมือง ตอนแรกบริษัททัวร์จีนรายใหญ่บอกว่าไม่มีใครมาพักหรอก แต่ตอนหลังแอบ ๆ มาใช้บริการเรา ตอนนี้ไปได้ดี บางช่วงยอดจองล้น ห้องไม่พอ กลุ่มสัมมนาก็มาใช้บริการ อย่างบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาฯ ก็มาใช้ของผมนะ"
อย่าง ไรก็ตาม ถึงแม้รีสอร์ตที่พระราม 9 ไปได้ดี แต่ปัญหาคือ...ไม่คุ้มทุน เพราะมี 60 ห้อง มีหลายครั้งไม่พอขาย ต้องเสียโอกาส กลายเป็นที่มาของแผนลงทุนรอบใหม่ ตัดแบ่งที่ดินในโครงการนำมาพัฒนาคอนโดฯ แท่งแรกในชีวิต แบรนด์ "บุรีธารา ซิตี้ รีสอร์ท" 2 อาคารด้วยกัน
อาคาร แรก สูง 26 ชั้น 514 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 34 65 และ 99 ตร.ม. ตกแต่งพร้อมอยู่ ลงดีเทลแบบฟิตอิน (วัดมาพอดี) ใช้ของดี สุขภัณฑ์ให้แบรนด์ "โคห์เลอร์"
ของอเมริกา ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 2.5 ล้านบาท หรือ ตร.ม.ละ 7.35 หมื่นบาท ส่วนอาคาร 2 สูง 30 ชั้น กำลังปรับแบบห้องชุดใหม่ให้เป็นห้องไซซ์ 1 นอน คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท/เดือน มูลค่าโครงการประมาณ 3,000 ล้านบาท
เป็นมือเก๋าวงการ โรงแรม แต่ยังหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ โจทย์ทำธุรกิจจึงต้องสร้างความแตกต่าง คิดไปคิดมาลงตัวที่...ต้องรีเทิร์น ออน อินเวสต์ (Return on Invest) ได้เลย นั่นหมายความว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน
นำไปสู่การชูจุดขาย ถ้าลูกค้าซื้อเพื่อลงทุน รับประกันผลตอบแทน 5% วิธีการคือบริษัทจะทำสัญญาเช่าห้องชุดจากลูกค้าเป็นเวลา 3 ปี บวก 3 ปี ตัวอย่างเช่น ซื้อห้อง 2.5 ล้านบาท จะได้ผลตอบแทนทุกเดือน เดือนละ 1.25 หมื่นบาท เป็นต้น
ส่วนลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในอนาคตเมื่อรับโอนห้องชุดไปแล้ว สามารถใช้สิ่งอำนวยความสะดวกรีสอร์ตได้ 24 ชั่วโมง
โมเดล นี้มั่นใจมากกว่า "วิน-วิน" ทุกฝ่าย วิธีการนี้ "พี่แดง" บอกว่าเหมือนสร้างโรงแรม แต่สามารถขายห้องได้ด้วย เรียกว่า...Hotel management developer
"การทำมาร์เก็ตติ้งรีสอร์ตคอนโดฯ จะไม่ใช้ป้ายโฆษณาเลย ผมใช้ทหารราบ (พนักงานขาย) พุ่งชนเข้าหาลูกค้า ส่วนหนึ่งคือเน้นออกบูทถี่ ๆ รวมแล้วมีพนักงานขาย ทั้งภายในและที่จ้างเป็นฟรีแลนซ์ ประมาณ 200 คน ทุกคนผ่านการอบรมกับบริษัทมาแล้ว"
กลุ่มเป้าหมายต้องเป็นระดับบีบ วก-เอ เช่น หมอ นักลงทุน คนรุ่นใหม่ต้องการชีวิตสะดวกสบายอยู่กลางเมือง ฯลฯ ลูกค้าต้องผ่อนดาวน์ 25% เพราะไม่ต้องการกลุ่มเก็งกำไร
"วิธีคิด ในเชิงการตลาดของผม เหมือนเล่นอเมริกันฟุตบอล วิ่งชนตลอด ชน 1 ครั้ง ได้ระยะ 2 หลา ขยันวิ่งชน 100 ครั้ง ก็ได้ 200 หลา สุดท้ายก็จะไปถึงเป้าที่ตั้งไว้ เพราะมีเซลส์ 200 คน ดูสิว่าจะรอดไปได้มั้ย เพราะเราขายเอง ไม่จ้างโบรกเกอร์"
ถ้าโครงการแรกไปได้ ก้าวต่อไปจะนำที่ดิน 3 ไร่ภายในรีสอร์ตที่เกาะพะงันมาพัฒนาต่อ ภายใต้โมเดลเดียว คือ...รีสอร์ตคอนโดฯ ซื้อแล้วรับประกันรายได้จากค่าเช่า ส่วนที่กาญจนบุรี ถ้าโครงการทวายแลโครงการมอเตอร์เวย์แล้วเสร็จ จะเดินหน้าขึ้นรีสอร์ตคอนโดฯ
เป็นอีกโมเดลธุรกิจที่ "พี่แดง" มั่นใจว่าจะไปได้สวย |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 29-06-2555
|
|
|
|
|
