|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| กูรูชี้ "ไลฟ์สไตล์-แรงงาน" เมกะเชนจ์ตลาดบ้าน-คอนโด |
|
อะไรบ้างที่จะเป็น "mega change" หรือจุดเปลี่ยนใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นคำถามที่น่าสนใจและท้าทายคนทำอสังหาฯ
เพื่อไขข้อข้องใจ "สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์" ได้จัดเสวนาประจำปี"55 เรื่อง...Mega Change กับการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นานาทรรศนะของสุดยอดนักการตลาด
มีทั้งผู้บริหารบริษัทบิ๊กแบรนด์อสังหาฯเมืองกรุง ต่างจังหวัด และนักวิชาการด้านการตลาด ให้ลูกค้าเข้าถึง "ตัวตน" แบรนด์
"รศ.ชื่นจิตต์ แจ้งเจนกิจ" อาจารย์จากภาควิชาการตลาด คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เปิดประเด็นว่า การพัฒนาโครงการยุคนี้สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจ "ไลฟ์สไตล์"
ผู้บริโภคในฐานะนักวิชาการการตลาด พฤติกรรมผู้บริโภคถูกแบ่งเป็น 3 กลุ่มคือ 1) กลุ่มรักสุขภาพ ออกกำลังกาย ใส่ใจเรื่องอาหารการกิน และไม่รบกวนธรรมชาติ คนกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นจาก 13% เป็น 19% 2) กลุ่มคนใช้ชีวิตเรียบง่าย มีจิตอาสาเพื่อสังคม และ 3) กลุ่มคนใช้ชีวิตเรียบง่าย สงบ ใส่ใจตัวเองและสิ่งแวดล้อม
มีข้อมูลจากการวิจัยกลุ่มตัวอย่างประชากรในกรุงเทพฯพบว่า 20% นิยมเล่นกีฬา การพัฒนาโครงการยุคนี้เรื่องฟังก์ชั่นใช้สอย เนื้อที่กว้าง ๆ ไม่ใช่จุดขายอีกต่อไป การมี "สปอร์ตทิกโซน" ก็สามารถเป็นจุดขายได้
อย่างศาสตร์การตลาดก็เปลี่ยนมา 3 เวอร์ชั่น จากยุคแรกและยุคที่ 2 คือ เวอร์ชั่น 1.0 ที่เน้นโปรดักต์หมายถึง "บ้าน-ฟังก์ชั่น" และ 2.0 ที่เน้นว่า...การสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า 2 เวอร์ชั่นนี้ถือว่า
เอาต์ ตกเทรนด์แล้ว ล่าสุดคือเวอร์ชั่น 3.0 ที่บอกว่าต้องส่งมอบคุณค่า เช่น อยู่โครงการนี้แล้วสุขภาพดี ฯลฯ หัวใจของการตลาดในเวอร์ชั่นล่าสุดคือ "value creation" จะเป็นโจทย์ใหญ่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯยุคนี้ และให้ลูกค้าเข้าถึง "ตัวตน" ของแบรนด์ ไม่ใช่แค่สร้างการรับรู้ชื่อแบรนด์
3 เมกะเชนจ์อสังหาฯ
ขณะที่ "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ผู้บริหารจากค่ายพฤกษา เรียลเอสเตทชี้ว่า พฤกษาฯให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการตามไลฟ์สไตล์ตั้งแต่ 4-5 ปีก่อน เป็นเหตุผลว่าทำไมปัจจุบันพฤกษาฯ
ถึงมีโมเดลโครงการมากถึง 21 แบรนด์ และมีหลายแบรนด์ที่ระดับราคาใกล้เคียงกัน จากหลายปีก่อนที่มีเพียงบ้านพฤกษาและภัสสร อย่างแบรนด์คอนโดฯ "เดอะซี้ด-เดอะทรี-แชปเตอร์วัน" รวมถึงแบรนด์
"ไอวี่" ในยุคแรก ๆ ที่ระดับราคากว่า 1 ล้านบาท เพราะลูกค้ามีกำลังระดับเดียวกัน แต่เป็นคนละบุคลิก อย่างแบรนด์ "ไอวี่" บุคลิกลูกค้าสวมเสื้อเชิ้ตหรือใส่สูท
ขณะที่เดอะซี้ดลูกค้าจะใส่เสื้อเชิ้ตผูกเนกไทหรือใส่เสื้อยืด
"การทำธุรกิจอสังหาฯในอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะมี 3 เมกะเชนจ์ ส่งผลกับธุรกิจแน่ ๆ คือ 1) โครงสร้างธุรกิจ 2) โครงสร้างตลาดและความต้องการผู้บริโภค และ 3) โครงสร้างทางการเงิน"
มาดูที่ "โครงสร้างธุรกิจ" เรื่องแรกคือ...ปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็นวันละ 300 บาท จะกระทบค่าแรงทุกระดับเป็นอันตรภาคชั้น คำนวณว่าค่าแรงใหม่จะกระทบต้นทุนก่อสร้างบ้านอย่างน้อย 5-6% และประเด็นคือแรงงานขาดแคลน ทราบจากผู้รับเหมาก่อสร้างตึกสูงรายใหญ่ เช่น ฤทธา ซินเท็ค และอาร์ทีเอช คอนสตรัคชั่น ฯลฯ
หลังปีใหม่แรงงานกลับมาแค่ครึ่งเดียว
ส่วนแรงงานพม่ามีประเด็นว่าอสังหาฯในสหภาพพม่ามีการลงทุนอสังหาฯ มากกว่าปีก่อนกว่า 100% ต่อไปจะหาแรงงานพม่ายากขึ้น และจะยิ่งมีปัญหาหลังเปิดเสรีอาเซียนปี 2558 เพราะแต่ละประเทศต้องการแรงงานมากขึ้นจากการขยายการลงทุน
อีกปัญหาที่จะเจอคือ...ขายได้ แต่สร้างไม่ได้ อนาคตต้องใช้เครื่องจักรทดแทนคนงาน ระบบก่อสร้างแบบหล่อชิ้นส่วน
สำเร็จจากโรงงานจะมาแน่ ที่เกิดขึ้นแล้วคือบริษัทอสังหาฯท็อป 5 มีผู้รับเหมาก่อสร้างหรือโรงงานผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปของตัวเอง และผังเมืองใหม่จะทำให้ "ราคาที่ดิน" ในเมืองที่อยู่ติดริมถนนทำคอนโดฯได้แพงขึ้นอีก
จะนำไปสู่อนาคตว่า จะเริ่มเห็นโมเดล "เช่า" แทน "ซื้อขาด" เพราะต้นทุนที่ดินแพงมาก สุขุมวิทตอนต้นซื้อขายตารางวาละ 1 ล้าน การเช่าระยะยาว 30 ปี หรือ 25+25 ปี เพื่อให้ตั้งราคาได้ถูกลง เพราะความสามารถในการซื้อของลูกค้าโตไม่ทันกับราคาที่ขายเพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่ดิน
ถัดมา "โครงสร้างตลาด" และ "โครงสร้างการเงิน" วันนี้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนเร็ว อย่างปีที่แล้ว 3 ไตรมาสแรก "บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์" เป็นพระเอก แต่พอน้ำท่วมตลาดเปลี่ยน ! "คอนโดฯ"
ฟื้นเลย ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทัน แต่อีก 2-3 ปีข้างหน้า "หนี้สินต่อทุน" ของผู้ประกอบการคอนโดฯจะสูงขึ้น เช่น คอนโดฯเกิน 8 ชั้น มีหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับไม่เกิน 1-2 เท่า จะขยับเป็น 3-4 เท่า เพราะใช้เวลา 2-3 ปีกว่าตึกจะสร้างเสร็จรับรู้รายได้เข้ามา ประเด็นคือธนาคารจะปล่อยกู้ยากขึ้น
ทุนท้องถิ่นรับมืออสังหาฯเมืองกรุง
ด้านมุมมองคนรุ่นใหม่ทายาทตระกูลคุณปลื้ม "ณรงค์ชัย คุณปลื้ม" เอ็มดีจากค่ายบางแสนมหานคร พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นขนาดกลางใน จ.ชลบุรี ชี้ว่าการทำอสังหาฯต่างจังหวัดจำเป็นต้องเข้าใจไลฟ์สไตล์ลูกค้า เช่น บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดฯราคา 1 ล้านต้น ๆ ทำเลบางแสน ลูกค้าหลักคือผู้ปกครองที่ซื้อให้นักศึกษามหาวิทยาลัยบูรพาอยู่ คอนเซ็ปต์คือ "ผ่อนถูกกว่าเช่า" และหลัง ๆ ไม่ต้องมีห้องครัวเพราะนักศึกษาซื้อกินเป็นหลัก ก็สามารถลดต้นทุนได้อีก
"ส่วนเมกะเชนจ์ของอสังหาฯท้องถิ่นในต่างจังหวัดคือ แรงงานหายากเหมือนกรุงเทพฯ และการสู้กับบิ๊กแบรนด์"
แบรนด์อสังหาฯกรุงเทพฯที่ขยายตลาดเข้ามา วิธีคิดถ้าพัฒนาสู้ไม่ได้ในทำเลดี ๆ อย่างรอบ ๆ ม.บูรพา บริษัทซื้อเก็บไว้แล้ว พออสังหาฯจากกรุงเทพฯเข้ามาก็ขายทำกำไร หรือขายในราคาที่ดินบริษัทสามารถหยิบที่ดินแปลงอื่นมาพัฒนาแล้วสู้ได้ หรืออนาคตอาจใช้วิธีให้เช่าระยะยาวแทนถ้าที่ดินเหลือน้อยแล้ว
เพราะทำธุรกิจอสังหาฯยุคนี้เปลี่ยนไว ต้องพร้อมปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลงทุกเมื่อ ! |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 29-03-2555
|
|
|
|
|
