|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| AREA แนะรัฐบาลไทยจ้างเอกชนประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษี ค่าใช้จ่ายเริ่ม 200-500 บาท/แปลง |
|
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA (ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) เปิดเผยว่า ไทยควรขานรับตามออสเตรเลียที่ให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอกชนรับช่วงไปดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วประเทศเพื่อการเสียภาษี เพราะค่าจ้างค่อนข้างถูก คุ้มค่า โดยมีค่าใช้จ่ายรวมเพียง 2.15% ของภาษีที่จัดเก็บได้เท่านั้น
เมื่อ 12 มีนาคมที่ผ่านมา ทาง AREA ได้นำคณะข้าราชการระดับสูงจากกรมธนารักษ์ โดยมี ดร.นริศ ชัยสูตร อธิบดีเป็นประธาน และคณะกรรมการประเมินทุนทรัพย์ ไปดูงานในประเทศออสเตรเลีย ได้พบกันนายฟิลิป เวสเทิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน (ตำแหน่ง Valuer General) ซึ่งได้รับการแต่งตั้งจากสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ กับนายเดส มูนี่ ผู้จัดการทั่วไปของสำนักประเมินค่าทรัพย์สิน กรมการคลังแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ และคณะ ณ สำนักงานรัฐสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์
นายฟิลิปในฐานะเจ้าภาพและเป็นผู้กล่าวต้อนรับ เน้นให้ความสำคัญของกระบวนการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรมสำหรับประชาชน โดยประชาชนพึงได้รับความเข้าใจถึงกระบวนการให้ได้มาซึ่งมูลค่าทรัพย์สิน อย่าเพียงดูแต่ตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้เท่านั้น
ทั้งนี้ รัฐนิวเซาท์เวลส์มีขนาด 809,444 ตารางกิโลเมตร หรือราว 11% ของประเทศออสเตรเลีย หรือมีขนาดใหญ่กว่าประเทศไทยทั้งประเทศราว 58% แต่มีแปลงที่ดิน 3.3 ล้านแปลง ขณะที่ทั่วประเทศออสเตรเลียมี 11.5 ล้านแปลง ส่วนไทยมีถึงเกือบ 30 ล้านแปลง
ในการประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินเพียง 2.4 ล้านแปลง เพราะบางแปลงตั้งอยู่ติดกันเป็นของเจ้าของรายเดียวกัน จึงประเมินควบกันไป
ในจำนวน 2.4 ล้านแปลงนี้ประเมินเพียงหนึ่งในสามหรือ 800,000 แปลงทุกปี และมีการปรับเปลี่ยนราคาประเมินใหม่ทุกระยะ 3 ปี
สำนักประเมินค่าทรัพย์สินจัดตั้งขึ้นในปี 2544 ทำหน้าที่ในการออกโฉนด จัดทำแผนที่ และจัดการระบบสารสนเทศเกี่ยวกับที่ดิน และทำหน้าที่การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษี การเวนคืน และอื่น ๆ ตามที่รัฐบาลแห่งรัฐมอบหมาย
ในด้านการบริหารงานประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้รับผิดชอบคือบุคคลในตำแหน่ง Valuer General ได้รับการแต่งตั้งจากสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ในฐานะที่เป็นผู้รู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง และอยู่ในตำแหน่งคราวละ 4 ปี
ส่วนสำนักประเมินราคาทรัพย์สินนั้นมีผู้จัดการทั่วไปเป็นผู้บริหารสูงสุด และเป็นผู้รับนโยบายประเมินค่าทรัพย์สินมาจาก Valuer General อีกทอดหนึ่ง
การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีในรัฐนิวเซาท์เวลส์นี้ ประเมินเฉพาะค่าที่ดินโดยไม่รวมอาคาร เช่น บ้านหลังหนึ่งขนาด 50 ตารางวา ก็ประเมินเฉพาะว่าที่ดิน 50 ตารางวานี้จะเป็นราคาเท่าไหร่หากว่างเปล่า ไม่มีสิ่งก่อสร้างใด
ในกรณีที่ดินสองแปลง แปลงหนึ่งมีอาคาร เช่นที่อยู่อาศัย อีกแปลงหนึ่งไม่มี ก็ประเมินส่วนที่เป็นที่ดินให้เท่ากันเพราะถือว่าประเมินเฉพาะที่ดิน
ข้อยกเว้นสำคัญก็คือ ในกรณีที่ผังเมืองกำหนดให้ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้แตกต่างกัน เช่น ในเชิงพาณิชย์ หรือในเชิงที่อยู่อาศัย มูลค่าที่ดินที่ประเมินได้ก็จะต่างกัน แม้จะตั้งอยู่ใกล้กันหรือติดกัน เพราะศักยภาพในการใช้ที่ดินต่างกันนั่นเอง
ยิ่งกว่านั้นในกรณีห้องชุดพักอาศัย จำนวน 100 หน่วย บนพื้นที่ 1,000 ตารางวา ก็คำนวณให้แต่ละห้องชุดมีส่วนในที่ดินจำนวน 10 ตารางวาที่ต้องนำมาเสียภาษี เป็นต้น
รายได้จากภาษีที่ดิน เป็นเงินประมาณ 66,000 ล้านบาทต่อปี (ณ 1 ดอลลาร์ออสเตรเลียเท่ากับ 33 บาท) นั้น ถือเป็นงบประมาณถึง 50% ของแต่ละท้องถิ่น โดยเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงต้องเสียภาษีเป็นสัดส่วนประมาณ 0.2% - 0.5% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ในแต่ละปี
ภาษีนี้ใช้สำหรับการบริหารจัดการในแต่ละท้องถิ่นเป็นสำคัญโดยไม่ได้ส่งเข้าส่วนกลางของรัฐ
สำนักนี้มีพนักงาน 46 คน ใช้งบประมาณปีละ 1,419 ล้านบาท หรือเพียง 2.15% ของรายได้จากภาษีที่ดิน ในการประเมินค่าทรัพย์สินจริง สำนักประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการ ทั้งนี้ได้ดำเนินการเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2540 แต่ก่อนหน้านี้ทางรัฐบาลแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง
ปัจจุบัน ใช้งบประมาณนี้เพื่อการว่าจ้างบริษัทประเมินจากภายนอก เป็นเงิน 594 ล้านบาทต่อปี หรือเท่ากับ 42% ของงบประมาณของสำนัก ค่าจ้างสำหรับงานประเมินแต่ละชิ้นตกเป็นเงินแปลงละประมาณ 200-500 บาท
ในรัฐนี้แบ่งพื้นที่เป็น 36 บริเวณ ว่าจ้างบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระจำนวน 19 บริษัท โดยที่บริษัทผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในออสเตรเลียมีขีดความสามารถที่ใกล้เคียงกัน ในทางปฏิบัติจึงเปิดให้ประมูลรับจ้างบริษัทละไม่เกิน 3 บริเวณ ดังนั้นจึงไม่ปรากฏการผูกขาดของบริษัทประเมินใด
สัญญาว่าจ้างจะเป็นระยะเวลา 3 ปี และสามารถต่อได้อีกครั้งละ 1 ปีอีกไม่เกิน 2 ครั้ง ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัททั้ง 19 แห่ง มีรวมกันประมาณ 120 คน
อาจกล่าวได้ว่าในเขตเมือง จะมีบริษัทที่พร้อมจะให้บริการเป็นจำนวนมาก ส่วนในเขตชนบทห่างไกล จะมีผู้รับงานจำนวนไม่มากนัก บางครั้งมีผู้เข้าแข่งขันประมูลงานประเมินจากสำนักประเมินเพียงรายเดียวเท่านั้น
การประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลอง หรือ Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA) เป็นหลัก โดยทรัพย์สินในชนบท ใช้วิธีนี้ถึง 99%
ส่วนในใจกลางเมืองที่มีทรัพย์สินที่มีความสลับซับซ้อน จะใช้การประเมินราคาที่ดินรายแปลงแทนการประเมินแบบ CAMA เพราะต้องการความแม่นยำโดยเฉพาะ อาจกล่าวได้ว่า ทรัพย์สินที่ต้องประเมินรายแปลง ได้แก่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ที่มีความปนเปื้อนด้านมลพิษ (Contaminated Area)
ในการควบคุมคุณภาพของงานประเมินค่าทรัพย์สินนั้น สำนักจะจัดอบรม-สัมมนาผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอกชนให้มีความเข้าใจตรงกันในด้านการประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ มีการแจกคู่มือการทำงาน (Procedure Manual) ให้บริษัทประเมินที่ชนะการประมูลงานในแต่ละบริเวณ
นอกจากนี้ยังมีระบบการตรวจสอบทางสถิติมาช่วยสนับสนุนการตรวจสอบอีกด้วย โดยทรัพย์สินจำนวนประมาณ 20% ของแปลงจะได้รับการตรวจสอบถึงมูลค่าที่ถูกต้อง
ในการประเมินค่าทรัพย์สิน 800,000 ชิ้นต่อปีนั้น มีผู้ร้องเรียนไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่ประเมินได้จำนวน 28,000 ราย หรือ 3.25% โดยมีจำนวนที่มีโอกาสที่จะผิดพลาดจริงประมาณ 5,000 รายการ (0.625%) และหลังจากการตรวจสอบ โดยสำนักว่าจ้างบริษัทเอกชนออกไปตรวจสอบอีกรอบหนึ่ง พบว่าประมาณครึ่งหนึ่งผิดพลาดจริง ซึ่งถือว่าน้อยมาก (0.312%)
ในตอนท้าย สำนักประเมินราคาทรัพย์สินแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ ให้ข้อคิดว่า การที่จะทำการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองให้ประสบความสำเร็จนั้น จะต้องมี
1.ฐานข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดีโดยเป็นฐานข้อมูลที่รายงานการซื้อขายที่ดินตามราคาจริง แม้รัฐนิวเซาท์เวลส์จะเก็บค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 25% ของมูลค่าทรัพย์สินในการโอนแต่ละครั้ง แต่ก็ไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อและหรือผู้ขาย แจ้งราคาต่างจากความเป็นจริง ทั้งนี้เพราะกฎหมายการหลบเลี่ยงภาษีคงมีโทษรุนแรง และมีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด
2. วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดีโดยเฉพาะ CAMA ซึ่งว่าจ้างบริษัทเอกชนรับไปดำเนินการอีกทอดหนึ่ง
3. ระบบการจัดการความเสี่ยงด้วยการทดสอบค่าความน่าเชื่อถือทางสถิติที่ดี
4. ระบบการตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ของสำนักเอง หรือโดยการว่าจ้างบริษัทภายนอกไปดำเนินการของบริษัทประเมินอย่างเข้มงวด มีประสิทธิภาพ เป็นต้น
อาจกล่าวได้ว่าหนทางสำคัญในการพัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น สมควรให้เอกชนรับจ้างไปดำเนินการ โดยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นผู้คอยตรวจสอบ เพราะหากขยายอัตรากำลังเพิ่มขึ้นก็อาจทำให้เป็นองค์กรขนาดใหญ่ที่ขาดความคล่องตัว
นอกจากนี้ยังอาจเพิ่มบทบาทเป็นสถาบันสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการนี้ให้กับท้องถิ่นรับไปดำเนินการเอง และโดยที่สำนักมีข้อมูลที่ดี สำนักก็สามารถพัฒนาบทบาทเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถรายงานสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สิน ธุรกรรมของการซื้อขายทรัพย์สิน ตลอดจนทำกิจการด้านการวิจัยด้านราคาทรัพย์สินต่อไป |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 13-03-2555
|
|
|
|
|
