|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "ดร.เกษรา" ซีอีโอค่ายเสนาฯ เปิดแผนปีมังกร "แตกทำเล กระจายพอร์ตลงทุน" |
|
สัมภาษณ์
"อ. ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" ทายาทธุรกิจกลุ่ม "เสนาดีเวลลอปเม้นท์"
ดี กรีด็อกเตอร์เข้ามาสานต่อดูแลธุรกิจพัฒนาที่ดินในฐานะลูกสาวคนโตของ "ธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์" หนึ่งในนักพัฒนาที่ดินรุ่นเก๋า และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สร้างรายได้เติบโตจากปีละกว่า 100 ล้านบาท เป็นประมาณ 1,500 ล้านบาท
แม้ออกตัวว่า 31 ปีของกลุ่มเสนาฯ ยังยึดสไตล์การทำธุรกิจแบบคอนเซอร์เวทีฟ ทำให้ 7 ปีที่เข้ามาบริหาร จึงเน้นลงทุนแบบระมัดระวัง แต่การที่บริษัทโตมาได้ถึงจุดนี้ ต้องให้เครดิตว่าเธอมีส่วนสำคัญ
สำหรับ ปีนี้ เสนาฯ มีความเปลี่ยนแปลงชัดเจนในเรื่องกระจายพอร์ตลงทุน การแตกทำเลใหม่ ๆ เพื่อบริหารความเสี่ยงการทำธุรกิจ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ "ดร.เกษรา" กรรมการบริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ทายาทธุรกิจ วัย 37 ปี ถึงแนวคิดการทำธุรกิจในฐานะคนรุ่นใหม่ของวงการอสังหาฯ
"อ.ยุ้ย" บอกว่า ได้การปรับพอร์ตธุรกิจให้มีความชัดเจน จาก "บ้าน" มาสู่ "คอนโดมิเนียม" ล่าสุด 2 ปีก่อน รายได้คอนโดฯ แซงหน้าบ้านจัดสรรไปแล้ว สัดส่วนคือ 60:40 แต่คนก็ยังจดจำภาพว่า...เสนาฯ คือบ้านจัดสรร
เพราะ ว่าตั้งแต่เริ่มแรก แจ้งเกิดแบรนด์จากการทำหมู่บ้านจัดสรรย่านรามอินทรา ทำโครงการเสนาวิลล่า 1 2 3 4...แต่ตอนนี้มีคอนโดฯ 3 แบรนด์แล้ว คือ "เดอะนิช The Niche-เดอะแคช The Cache-เดอะคิทท์-The Kith"
โยนคำ ถามง่าย ๆ ทำไมเสนาฯ ติดใจคอนโดฯ "...ในแง่บริหารงานก่อสร้าง อาจจะง่ายกว่าบ้านจัดสรรบ้าง เพราะไม่ต้องหาผู้รับเหมาเยอะ แต่เสี่ยงกว่า เพราะถ้าสร้างแล้ว ก็ต้องทำจนเสร็จทั้งโครงการ ไม่เหมือนบ้าน ถ้าขายไม่ดี ก็หยุดสร้างเพิ่ม"
ประสบการณ์ตรง 7 ปี ในฐานะดีเวลอปเปอร์ พบว่า จะพัฒนาสัก 1 โครงการ ต้องลงลึกรายละเอียดพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น คล้ายกับการทำ
คอน ซูเมอร์โปรดักต์เข้าไปทุกที เพราะต้องวิจัยพฤติกรรมลูกค้า นำมาสู่การตั้งหน่วยงาน "Business Intelligent" วิเคราะห์พฤติกรรม ซึ่งแบ่งได้เป็น 5 กลุ่ม แล้วทำวิจัยแต่ละกลุ่มมีพฤติกรรมอย่างไร ต้องการที่อยู่อาศัยแบบไหน สินเชื่อก็ต้องวิเคราะห์ให้ลูกค้า
อย่างคอนโดฯ แบรนด์ "เดอะนิช" ก็เกิดมาจากการทำวิจัย พบว่ามีลูกค้าไม่ชอบอยู่คอนโดฯ ที่มียูนิตเยอะ ๆ ชอบล็อบบี้ใหญ่ ๆ
ทีมงานคอนโดฯ มีทายาทธุรกิจ "เชอรี่-อุมาพร" เป็นทั้งน้องสาวและคนรุ่นใหม่ อายุ 20 กว่า ๆ เข้ามาช่วยดูแลเรื่องออกแบบ
การ มาทำคอนโดฯ เรายังเจาะกลุ่มลูกค้ามิดเดิ้ลอินคัมที่มีรายได้ปานกลาง จากผลวิจัยคนในกรุงเทพฯ ที่มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 35,000-40,000 บาท มีมากถึง 80% นำไปสู่วลีที่ว่า "...ให้มองตัวเอง เสนาฯ ไม่เก่งเรื่องบ้านหรือคอนโดฯ แต่เราเก่งในตลาดมิดเดิ้ลอินคัม"
ส่วน แบรนด์ "เดอะคิทท์" และ "เดอะแคช" เป็นคอนโดฯ ราคายูนิตละ 6-9 แสนบาท ปีนี้จะเปิดเดอะคิทท์ ลำลูกกาคลอง 2 มี 3 ตึก จำนวนกว่า 700 ยูนิต และเดอะแคช คลองหลวง ติดตลาดไท เริ่มต้นยูนิตละ 7 แสนบาท เจาะตลาดคนที่มาเช่าหอพัก เพราะผ่อนธนาคารเดือนละ 3,000-4,000 บาท
"ดร.เก ษรา" บอกว่า เมื่อทำคอนโดฯ จับกลุ่มรายได้ปานกลาง การทำ "พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์" ก็สำคัญ เพราะเดอะแคชขายราคาเริ่มต้นยูนิตละ 6 แสนบาท จ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 500 บาท หาคนอยากมาบริหารนิติบุคคลอาคารชุดยากยิ่งกว่างมเข็มในมหาสมุทร เพราะทำ 8 ตึก ก็ 8 นิติบุคคล ไม่เหมือนคอนโดฯ ยูนิตละ 3-4 ล้านบาท อันนั้นง่าย
ดังนั้น เสนาฯ จึงต้องบริหารเอง และต้องทำให้ดี เพราะไม่อยากให้เป็น "สลัมกลางอากาศ"
โจทย์คือ "ลูกค้า" ซื้อแล้วต้องมีมูลค่าเพิ่ม เป็นมรดกให้ลูกได้ อยู่อาศัยแล้ว ราคาต้องขึ้น ไม่มีลง !
ล่า สุด กำลังขยายเข้าสู่ธุรกิจซื้อขายคอนโดฯ บ้านมือสอง เป็นยูนิตรีเซลที่นำมาฝากขาย เพราะตลาดตรงนี้กำลังขยายตัว ขายคอนโดฯ ซื้อบ้านใหม่ อย่างซื้อแล้ว ถึงวันโอน ราคาเฉลี่ยขึ้น 10% และต่อปีขยับขึ้นอีกประมาณ 3-5% ตรงนี้ไม่ได้หวังกำไร แต่ถ้าต้องการให้คอนโดฯ มีมูลค่าเพิ่ม ต้องมีช่องทางการขายที่ดีด้วย แน่นอนว่าธุรกิจนี้จะรับฝากซื้อ-ขายในโครงการที่ไม่ใช่ของเสนาฯ ด้วย
น่าสนใจว่า 7 ปีที่บริหารงาน มีบทเรียนธุรกิจอะไรบ้างไหม ! คำตอบคือ...มีแน่นอนค่ะ
"ตัวอย่าง คือการพัฒนาโครงการแถวเทพารักษ์ จ้างบริษัททำวิจัย เขาแนะนำให้ทำทาวน์เฮาส์ ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 1.8 ล้านบาท แต่ตอนนั้นไม่เชื่อ มองโปรดักต์ไว้เป็นบ้านแฝด ขายราคา 2.6 ล้านบาท เพราะคิดว่าเพิ่มอีกไม่ถึงล้าน แต่ได้บ้านใหญ่ ลูกค้าน่าจะชอบ ผลลัพธ์ออกมา ปิดการขายได้ช้ากว่าที่คิดไว้ไป 1 ปี เพราะติดที่ราคาเรื่องเดียว (หัวเราะ)"
แผนธุรกิจปีนี้ล่ะ "ดร.เกษรา" ขยายไลน์พอร์ตรายได้อสังหาฯ ให้เช่ามากขึ้น ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์ 2 โครงการ ที่ "พหลโยธิน 30-ลำลูกกาคลอง 2"
คอมมิวนิตี้มอลล์ แบรนด์ "SENA fest" ที่เจริญนคร อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และจะมีอีกแห่ง ย่านรามอินทรา ตรงข้าม ร.พ.สินแพทย์รวมถึงธุรกิจสนามกอล์ฟ "พัทยาคันทรี่คลับแอนด์รีสอร์ต" รายการนี้บริษัทเป็นหุ้นส่วนอยู่แล้ว แต่เพิ่งจะลงทุน 590 ล้านบาท เทกโอเวอร์มาทั้ง 100%
ทำเลบนถนนสาย 331 ขนาด 18 หลุม ตอนนี้ปิดปรับปรุง เฟสแรก 9 หลุม ตัวสนามกอล์ฟเลี้ยงตัวเองได้ เพราะมีลูกค้าเฉลี่ยวันละ 300 คน โดย 90% เป็นชาวต่างชาติ
"เหมือนซื้อแลนด์แบงก์มาพัฒนาโครงการ แต่ได้ของแถมเป็นสนามกอล์ฟ โครงการเดิมมีบ้านริมสนามติดมาอีกประมาณ 40 หลัง ก็จะใส่เงินปรับปรุงใหม่หลังละ 5 แสนบาท เป็นบ้านเดี่ยว 60 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 180 ตร.ม. จะขายยูนิตละกว่า 2 ล้านบาท" คำบอกเล่าอย่างมีความสุขของ "อ.ยุ้ย"ตั้งคำถามว่า...ภูมิใจอะไรในการทำธุรกิจ คำตอบ คือพัฒนาที่ดินแต่ละโครงการ ทำสำเร็จแล้วมีความสุข เพราะคนรายได้ปานกลาง เวลาซื้อบ้านได้ ก็จะถ่ายรูปส่งไปให้พ่อแม่ดู ภูมิใจว่าเก็บเงินซื้อบ้านได้แล้ว
ในฐานะ "คนทำบ้าน" นี่คือความภูมิใจ ว่าเสนาฯ ทำฝันให้เป็นจริง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 12-03-2555
|
|
|
|
|
