|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "ตลาดนัดจตุจักร" เปลี่ยนไป ทำเลซ้อนทำเล...5 โปรเจ็กต์แย่งลูกค้า |
|
"ประชาชาติธุรกิจ" จัดทีมลงสำรวจพื้นที่ตลาดนัดจตุจักร เพื่อร่วมค้นหาคำตอบว่า ตลาดนัดจตุจักรวันนี้ยังเหมือนเดิมหรือไม่ และทำไมการ "ปรับขึ้นค่าเช่า" ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินคือ "ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย" จึงเต็มไปด้วยขวากหนาม โดยเฉพาะประเด็นข้อเรียกร้องของผู้ค้าที่บอกว่า อัตราค่าเช่าใหม่เดือนละ 3,157 บาทนั้นแพงเกินไป ไม่สอดคล้องกับสถานการณ์จริงของตลาดที่มีนักช็อปเข้ามาเยือนน้อยลง
นำไปสู่การตั้งคำถามสำคัญว่า ภาพความยิ่งใหญ่ของตลาดนัดจตุจักรที่มีชื่อเสียงกระฉ่อนโลกนั้น วันนี้ยังมีมนต์ขลังเหมือนเดิมไม่เปลี่ยนแปลง หรือจะเป็นเพียงแค่ภาพมายาในอดีต เพราะผู้ค้าในตลาดหลายรายส่งเสียงรำพึงรำพันตรงกันว่า "...2 ปีที่ผ่านมา ตลาดนัดจตุจักรเงียบมาก ลูกค้าต่างชาติที่มาจะเป็นกลุ่มแอร์เอเชีย หรือกลุ่มนักท่องเที่ยวชั้นประหยัด"
รับเหมาปั้นแบรนด์ "เจ.เจ.มอลล์"
จากการสำรวจโดยเริ่มต้นที่แยก "ถนนกำแพงเพชร 2" ตัดกับ "ถนนกำแพงเพชร 4" ด้านซ้ายมือบริเวณหัวมุมถนนมีโครงการ "เจ.เจ.มอลล์" ศูนย์ค้าส่งและค้าปลีกสินค้าแฟชั่น ของตกแต่งบ้าน ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ชูคอนเซ็ปต์ตลาดนัดติดแอร์ เปิดขายทุกวัน ของ "ตระกูลวิเศษสินธพ" กลุ่มธุรกิจรับเหมาช่วงอสังหาริมทรัพย์ โรงภาพยนตร์ และผลิตละคร
ใช้เงินก่อสร้าง 500-600 ล้านบาท เนรมิตอาคารสูง 7 ชั้น บนที่ดิน 7 ไร่ เช่าจาก "ร.ฟ.ท." ให้ผลตอบแทน 1,125 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี เปิดบริการปลายปี 2549 ให้เช่าแบบปีต่อปี ขนาดพื้นที่ 8 ตร.ม. อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 15,000 บาท/เดือน ปัจจุบันพื้นที่เช่าแทบไม่มีล็อกว่าง
เจ้าพ่อโรงหนังเปิดจตุจักรพลาซ่า
ติด ๆ กันเป็น "ตลาดจตุจักรพลาซ่า" ตลาดโอเพ่นแอร์ ของ "เจริญ พูลวรลักษณ์" เจ้าของห้างดัง "เอสพละนาด" และธุรกิจอสังหาฯ ภายใต้ "บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด" ขยับเข้าสู่ธุรกิจตลาดค้าส่งและค้าปลีกเมื่อ 10 ปีที่แล้ว
โดยเช่าที่ดินติดกับตลาดนัดจตุจักรจาก ร.ฟ.ท. เนื้อที่ 20,000 ตร.ม. ในนามบริษัท เจริญพลาซ่า จำกัด พัฒนาเป็นอาคารชั้นเดียว มี 640 แผงค้า ขนาด 15 ตร.ม. สัญญาเช่า 3 ปี กำหนดอัตราคาเช่าเท่ากันทุกแผง (ยกเว้นห้องมุม)
ล่าสุด สัญญาเช่าหมดไปแล้วเมื่อปลายปี 2554 ค่าเช่า 360,000 บาท/แผง ได้ปรับขึ้นอีก 30,000 เป็น 390,000 บาท/แผง โดยต่อสัญญาเช่ากับ ร.ฟ.ท.อีก 30 ปี ให้ผลตอบแทนกว่า 400 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นสินค้าตกแต่งบ้าน เช่น ผ้าม่าน ปลอกหมอน แจกัน รูปภาพติดผนัง เฟอร์นิเจอร์ไม้ เป็นต้น
"ที่นี่ วันธรรมดา คนจะไม่ค่อยมาเดินเยอะ จะเงียบ แต่ก็ได้ขายนะ มีลูกค้าประจำ เพราะพี่ขายส่ง แต่วันเสาร์และอาทิตย์จะได้ลูกค้าเยอะขึ้น เพราะติดกับตลาดนัดจตุจักร คนจะเดินไหลมาถึงด้านนี้ พี่ก็มีร้านที่จตุจักรด้วย และที่นี่ด้วย" แหล่งข่าวจากแม่ค้าในตลาดจตุจักรพลาซ่ากล่าว
โนเนมคว้าสัญญาจตุจักรสแควร์
อีกฝั่งถนนเยื้อง ๆ กัน "ตลาดจตุจักรสแควร์" ของบริษัท นวลจันทร์ ออโต้ จำกัด ได้สัญญาเช่าที่ดินจาก ร.ฟ.ท. 10 ปี จะหมดอายุมิถุนายนนี้ ปัจจุบันยังไม่ได้รับอนุมัติต่อสัญญาเช่า หลังจากเกิดเป็นคดีความกันอยู่ และไม่มีการจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.
แม้ว่าจะยังลูกผีลูกคนว่าจะ "ต่อ-ไม่ต่อ" แต่จากการสำรวจพบว่าอาคาร 4 ชั้นนี้มีการปรับปรุงลานจอดรถเดิมบริเวณชั้น 2 และ 3 ทำเป็นล็อกร้านค้าให้เช่าแล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้เช่าได้ในอีก 2-3 เดือนข้างหน้านี้
ส่วนบริเวณด้านล่าง ทั้งด้านหน้าและด้านใน จะเป็นร้านค้าขายเฟอร์นิเจอร์ไม้ ทั้งรูปแบบทันสมัยที่มีสีสันสดใส และลวดลายโบราณ
ค้าส่ง "อินสแควร์" เปิด พ.ค.นี้
ถัดไปติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน "สถานีกำแพงเพชร" มีโครงการ "อินสแควร์" ของกลุ่มทุนอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการในนามบริษัท เจ.เจ.เซ็นเตอร์ จำกัด ทุ่มเม็ดเงินเฉียด 2,000 ล้านบาท พัฒนาที่ดิน ร.ฟ.ท. เนื้อที่ 7.8 ไร่ ติดถนนกำแพงเพชร 2 สัญญาเช่า 30 ปี แลกกับค่าธรรมเนียม 80 ล้านบาท ค่าเช่าปีละ 8 ล้านบาท
ก่อสร้างเป็นอาคาร 8 ชั้น พื้นที่ 20,000 ตร.ม. ทำเป็นศูนย์ค้าปลีก-ค้าส่งขนาดใหญ่ ตั้งเป้าเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของจตุจักร โดยชั้น 1 เป็นเสื้อผ้าแบรนด์เนม เครื่องประดับ เครื่องสำอาง ตลาดสด ตลาดอาหาร ชั้น 2-3 โซนแฟชั่น เสื้อผ้าวัยรุ่น เครื่องหนัง กระเป๋า รองเท้า ของชำร่วย ของประดับ ชั้น 4 สินค้าไอที ชั้น 5 เฟอร์นิเจอร์-ของตกแต่งบ้าน ชั้น 6 ศูนย์อาหาร ชั้น 7 ศูนย์ค้าส่งออก และชั้น 8 พื้นที่เอ็กซิบิชั่น
รูปแบบการเช่าให้เซ้งระยะยาว 25 ปี อัตราค่าเช่า 200,000 บาท/ตร.ม. หรือประมาณ 1.7-2 ล้านบาทต่อห้อง (ขนาด 7.5 ตร.ม.) ปัจจุบันมีผู้เช่าเกือบจะเต็มพื้นที่ จะได้ฤกษ์เปิดบริการประมาณปลายเดือนเมษายน-พฤษภาคมนี้
อัพเกรด "ตลาดซันเดย์"
เมื่อเลาะไปตาม "ถนนกำแพงเพชร 4" ติดกับ เจ.เจ.มอลล์ จะเป็น "ตลาดปลาสวยงาม" เปิดขายปลีกและขายส่งปลาและสัตว์น้ำต่าง ๆ ที่ได้รับความนิยม มีคนเข้ามาหาซื้อกันจำนวนมาก แต่อยากได้ราคาพิเศษ ต้องไปเดินดูวันพุธ-พฤหัสฯ เท่านั้น
ติดกันมี "ตลาดนัดซันเดย์" ของบริษัท ธนสารสมบัติพัฒนา จำกัด เช่าจาก ร.ฟ.ท. เนื้อที่ 9 ไร่เศษ ระยะเวลา 12 ปี จ่ายค่าเช่า 300 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือสัญญาเช่า 6 ปี อยู่ระหว่างปรับหน้าดินตลาดซันเดย์เก่า ยกระดับเป็น "ซันเดย์มอลล์" ช็อปปิ้งมอลล์แห่งใหม่ย่านนี้
โครงการนี้เจ้าของประกาศความพร้อมพัฒนาด้วยวงเงิน 2,000 ล้านบาท เมื่อหลายปีก่อน แต่ด้วยอุบัติเหตุบางประการ ทำให้ต้องชะลอออกไป ปัจจุบันเริ่มมีปรับหน้าดินแล้ว หลังจากปัญหาทุกอย่างเคลียร์ลงตัว ทั้งกับผู้ค้าเก่าในตลาดและเจ้าของที่ดินอย่าง ร.ฟ.ท. ส่วนจะสำเร็จเป็นรูปเป็นร่างได้ปีไหน ต้องคอยติดตาม
จากรูปแบบเดิมที่เจ้าของเคยนำเสนอพัฒนาเป็นอาคารสูง 5 ชั้น พื้นที่ 47,000 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถ 1,000 คัน ชั้น 1-3 เป็นพื้นที่เช่า ชูจุดขายเป็นแหล่งรวมสินค้าแฟชั่นและแบรนด์เนม แหล่งซื้อขายสัตว์เลี้ยงใหญ่ที่สุด กำหนดสัญญาเช่า 5 ปี ราคาเฉลี่ย 100,000 บาท/ตร.ม.
"จตุจักรกรีน" เปิดหลังสงกรานต์
เมื่อเลี้ยวซ้ายวิ่งไปตาม "ถนนกำแพงเพชร 3" ด้านซ้ายมือจะมีโครงการ "จตุจักรกรีน" ของ "ศักดา อู่ดาราศักดิ์" เจ้าของบริษัท ไฮทราฟฟิค มีเดีย จำกัด ธุรกิจสื่อโฆษณาและบริหารพื้นที่อีเวนต์พิเศษให้ดิจิตอลเกตเวย์ ทุ่มเม็ดเงินกว่า 100 ล้านบาท สร้างที่จอดรถเก่าเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์แห่งใหม่ในย่านจตุจักร
โครงการนี้ตั้งบนเนื้อที่ 21 ไร่ ด้านหลังพิพิธภัณฑ์เด็ก ใกล้สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ เช่าที่ดินจากกองอำนวยการตลาดนัดจตุจักร กรุงเทพมหานคร (กทม.) พัฒนาเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่
โดยจะนำพื้นที่กว่า 6 ไร่ พัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ "ช็อปอินเดอะพาร์ค" เปิดโล่ง แบ่งเป็น 3 โซน 1.ศูนย์อาหาร 1,000 ตร.ม. 30 ร้านค้า 2.ร้านอาหารและภัตตาคาร 1,200 ตร.ม. 24 ร้านค้า 3.ร้านค้าย่อย 20,000 ตร.ม. แบ่งเป็นร้านค้าแบรนด์ดัง 150 ร้านค้า พื้นที่ที่เหลือจะเป็นลานกิจกรรม ประมาณ 3 ไร่ ที่จอดรถ 1,200 คัน จับกลุ่มลูกค้าระดับบีเป็นหลัก
หลังเปิดจองพื้นที่เมื่อกรกฎาคม 2554 ปัจจุบันพื้นที่เช่าเกือบจะเต็มแล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง จะเปิดซอฟต์โอเพนนิ่ง 16 เมษายนนี้ และเปิดตัวเป็นทางการ 6 พฤษภาคมนี้ เลื่อนจากกำหนดเดิมเดือนธันวาคม 2554 ที่ผ่านมา เนื่องจากติดปัญหาน้ำท่วมใหญ่
รูปแบบการเช่าเป็นสัญญา 3 ปี ต่ออายุ 3 ปี แยกเป็นโซนร้านค้าย่อย พื้นที่ 13.69 ตร.ม. หรือพื้นที่ 3.7X 3.7 เมตร ค่าเช่าห้องกลาง 18,000 บาท/เดือน ห้องหัวมุม 20,000 บาท/เดือน โซนศูนย์อาหาร 2.50X2.50 เมตร ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน
และโซนร้านอาหาร ค่าเช่า 800 บาท/ตร.ม. มี 3 ขนาด คือ 48.40 ตร.ม. ค่าเช่า 23,720 บาท/เดือน ขนาด 51 ตร.ม. ค่าเช่า 25,800 บาท/เดือน และ 61.70 ตร.ม. ค่าเช่า 34,360 บาท/เดือน
โดยเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคนทำงานในละแวกนี้ เช่น ปตท. แบงก์ทหารไทย เป็นต้น คาดว่ามีคนมาใช้บริการวันธรรมดา กว่า 10,000 คน/วัน วันเสาร์และอาทิตย์ 20,000-30,000 คน/วัน
พลิกปูมทำเล "จตุจักร" เข้าสู่ปีที่ 30 เปลี่ยนอย่างไร
ทำเลย่าน "จตุจักร" หลังมีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดบริการ ทำให้การพัฒนาพื้นที่โดยรอบในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา เปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัด
ปัจจุบันย่านนี้ไม่ได้มีแค่ตลาดนัดโอเพ่นแอร์อย่าง "ตลาดนัดจตุจักร" ในรัศมีโดยรอบพื้นที่ 68 ไร่ ยังโอบล้อมไปด้วยศูนย์ค้าปลีกรูปแบบใหม่ ทั้ง "ศูนย์การค้าส่งและคอมมิวนิตี้มอลล์" ที่กลุ่มทุนหลากสาขา ทั้งหน้าเก่า-หน้าใหม่ มีชื่อและโนเนม จากหลากวงการ ทั้งอสังหาริมทรัพย์ บันเทิง และรับเหมา เข้ามาลงทุนรองรับพ่อค้า-แม่ค้าจากตลาดจตุจักรที่ต้องการเปิดขายทุกวัน เก็บค่าเช่ารายเดือน หวังสร้างรายได้ระยะยาว
โดยจับจองที่ดินของ "ร.ฟ.ท." ที่เปิดหน้าดินแปลงใหญ่ "ย่านพหลโยธิน" ให้เอกชนประมูลเช่าที่ดินระยะยาว 10-30 ปี ทำให้รายได้จากการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท.เฉลี่ยต่อปี พอกพูนขึ้นจนทะลุร่วม 2,000 ล้านบาท นำไปสู่โครงการพัฒนาใหม่ ๆ เกิดขึ้นมากมาย
หรือแม้แต่ "ตลาดนัดจตุจักร" เอง ปีนี้มีอายุเข้าสู่ปีที่ 30 ถึงแม้รูปโฉมและเสน่ห์ของตลาดยังไม่เปลี่ยน แต่ "ผู้ค้า" ในตลาดมีแรงกระเพื่อมหนัก หลังเกิดการแข่งขันของผู้ค้าเอง และการเกิดขึ้นของแหล่งช็อปปิ้งแห่งใหม่ที่รายรอบตัว ผู้ค้าจึงต้องเริ่มเปลี่ยนบทบาทตัวเองให้รับกับเทรนด์ตลาดและภาวะเศรษฐกิจ ยุคปัจจุบัน
โดยปรับกลยุทธ์การขายใหม่ จาก "ตลาดนัดค้าปลีก" แหล่งรวมสินค้านานาชนิด ตั้งแต่สากเบือยันเรือรบ มาสู่ "ตลาดค้าส่งขนาดใหญ่" ที่มีผู้ประกอบการธุรกิจเอสเอ็มอีมารวมตัวกัน ทั้งรุ่นเก๋าและน้องใหม่ โดยใช้ร้านค้าในตลาดนัดจตุจักรเป็นห้องโชว์สินค้า รับออร์เดอร์จากลูกค้าคนไทยและต่างชาติที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในตลาดนัด บันลือโลกแห่งนี้
ที่มา นสพ.ประชาชาติธุรกิจ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 11-03-2555
|
|
|
|
|
