|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| AREA แนะรัฐบาล หลังน้ำลดเร่งลงทุนสร้าง "ทางด่วน" ผ่าพื้นที่ชานเมือง กระตุ้นอสังหาฯ |
|
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ระบุว่า ประมาณการในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมทั้งหมด มีที่อยู่อาศัย 2,656 โครงการ จำนวน 549,888 รวมมูลค่า 1,254,005 ล้านบาท หรือตกหน่วยละ 2.280 ล้านบาท
แบ่งป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 2,425 โครงการ จำนวน 461,664 หน่วย รวมมูลค่า 1,147,970 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.487 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่เป็นห้องชุด มีจำนวน 88,224 หน่วย รวมมูลค่า 106,035 ล้านบาท หรือ 1.202 ล้านบาทต่อหน่วย
หลังจากน้ำท่วมราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่อาจจะตกต่ำลงเป็นอย่างมาก ทั้งนี้เพราะทำเลที่ดีเหล่านั้นผู้ซื้อบ้านอาจเกิดความไม่มั่นใจในปัญหาการท่วมซ้ำซากในอนาคต ดังนั้นรัฐบาลจึงควรก่อสร้างสาธารณูปโภคเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว ได้แก่ เขื่อนกั้นถาวร และระบบป้องกันปัญหาน้ำทะเลหนุน รวมทั้งการปรับปรุงและก่อสร้างถนนหนทางอื่น ๆ
หนทางหนึ่งในการกระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมืองต่าง ๆ เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เพราะเป็นการย่นระยะทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น บนทางด่วนยังสามารถมีรถประจำทางได้ ในกรณีชานเมืองทางด่วนนับว่าเหมาะสมและสะดวกกว่าการมีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อหัวในการเดินทางสูงกว่าทางด่วนมาก และไม่สามารถใช้ขนถ่ายสินค้าได้
หลังจากน้ำท่วม มีความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านในพื้นที่เหล่านั้นจะหยุดนิ่ง หรือลดต่ำลงเล็กน้อย หรือทำให้การซื้อขายชะงักไป ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ หากสมมติให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไป 10% ของทั้งหมด 1.254 ล้านบาท ก็เท่ากับเป็นความสูญเสียประมาณ 125,400 ล้านบาท
เปรียบเทียบจากข้อมูลต้นทุนการก่อสร้างทางด่วนเป็นเงินตารางเมตรละ 32,000 บาท AREA คาดว่าว่า ณ เงิน 125,400 ล้านบาทนี้ จะสามารถก่อสร้างทางด่วนขนาด 4 ช่องจราจร ได้ถึง 245 กิโลเมตร โดยอาจก่อสร้างเหนือถนนปัจจุบัน เช่นในกรณีถนนรามคำแหง ถนนบรมราชชนนี เป็นต้น หากเป็นการก่อสร้างบนที่ดินที่ต้องเวนคืนใหม่ ค่าก่อสร้างก็จะเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ก่อสร้างได้ระยะทางสั้นลงเป็น 145 กิโลเมตร
อย่างไรก็ตามหากสามารถก่อสร้างด้วยเงินจำนวน 125,400 ล้านบาทนี้ จะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มต่ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชนโดยรวม แทนที่จะลดลงกลายเป็นว่างบประมาณการก่อสร้างนี้ไม่ใช่ความสูญเปล่า แต่เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
"AREA เคยทำการศึกษาให้กับบริษัทก่อสร้างทางด่วนของญี่ปุ่นแห่งหนึ่งพบว่า หลังจากการก่อสร้างทางด่วนยกระดับ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวเพิ่มสูงขึ้นกว่าบริเวณที่ไม่มีทางด่วนอย่างมีนัยสำคัญ"
กรณีตัวอย่างเช่นนี้มีให้เห็นทั่วไปในต่างประเทศ เช่น ในนครเซี่ยงไฮ้ ทางยกระดับต่าง ๆ ที่ออกนอกเมือง รัฐบาลให้ใช้ทางเหล่านี้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะการขนส่งสินค้าและบริการต่าง ๆ นอกเหนือจากการช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ในกรณีของเมืองอาเจะห์ อินโดนีเซียที่เกิดสึนามิ ปรากฏว่าแม้เมืองดังกล่าวจะมีผู้สูญเสียชีวิตเกือบ 200,000 คน แต่ในเวลา 2 ปีหลังจากนั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เพราะรัฐบาลลงทุนพัฒนาสาธารณูปโภคขึ้นใหม่นั่นเอง
โดยพื้นที่ที่ควรก่อสร้างทางยกระดับ ได้แก่ ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-บางพูน ถนนเพชรเกษม ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ ถนนสุขุมวิทช่วงปากน้ำ ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนพระรามที่ 2 ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นต้น |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 13-11-2554
|
|
|
|
|
