|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เกจิมอง "บวก" มากกว่า "ลบ" ดอกเบี้ยขาขึ้นกับตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง |
|
เป็น ที่ทราบกันว่าสถานการณ์และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยกลับมาสู่วัฏจักร "ขาขึ้น" อีกครั้ง หลังจากเมื่อช่วงกลางเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25% เป็น 1.50% ต่อปี หลังจากคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาตั้งแต่เดือนเมษายนปี 2552
แน่นอนว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นใน รอบนี้ ย่อมส่งแรงกระเพื่อมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งในฟากผู้ซื้อและผู้ประกอบ การ ล่าสุดสมาคม ผู้สื่อข่าวเศรษฐกิจได้จัดสัมมนา "ดอกเบี้ยขาขึ้น : ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง" เชิญตัวแทนจากธนาคารพาณิชย์ ดีเวลอปเปอร์ และระบบขนส่งมวลชน มาให้มุมมองถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นนับจากนี้
ดอกเบี้ยขึ้นกระทบตลาดล่าง
"ฐากูร ปิยะพันธ์" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่แบงก์กรุงศรีอยุธยา ถูกตั้งคำถามเปิดประเด็นเป็นคนแรกในฐานะผู้บริหารแบงก์พาณิชย์ โดยเชื่อว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายช่วงครึ่งปีหลัง น่าจะปรับขึ้นอีก 2 ครั้ง ครั้งละ 0.25% รวมเป็น 0.50% มีผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายภายในสิ้นปีน่าจะปรับขึ้นจากปัจจุบัน 1.50% เป็น 2% ตามที่คาดการณ์ก่อนหน้านี้
ส่วนแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ 2554 มีแนวโน้มปรับขึ้นแต่คงไม่มากนัก เพราะ ยังมีปัจจัยอื่น ๆ อย่างการเมืองที่อาจส่งผลกระทบกับภาวะเศรษฐกิจ โดยผลกระทบที่เกิดขึ้นกับลูกค้าที่ขอสินเชื่อ สามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ 1)กลุ่มที่ขอสินเชื่อแล้ว เชื่อว่ากลุ่มนี้คงไม่กระทบมากนัก 2)กลุ่มลูกค้าใหม่ที่จะขอสินเชื่อ
โดยทุก ๆ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น 1% จะส่งผลกระทบทำให้ผู้กู้มีภาระในการผ่อนชำระ (ค่างวด) เพิ่มขึ้นประมาณ 6-8% ต่อเดือน กรณีที่ผู้กู้ไม่ได้มีรายได้เพิ่มขึ้นก็จะมีผลให้ผู้กู้ขอวงเงินสินเชื่อได้ ลดลง ประกอบกับเมื่อเศรษฐกิจสะวิงตัว กลุ่มที่ซื้อบ้านระดับล่างที่โดยเฉลี่ยมีรายได้ไม่เกิน 1.5-1.8 หมื่นบาทต่อเดือน จะได้รับผลกระทบก่อนลูกค้ากลุ่มอื่น
เท่ากับว่าใน กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้าน (ระดับล่าง) ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีโอกาสจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้กู้ที่ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป
ปัจจุบัน แบงก์กรุงศรีฯมีอัตราปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ (สาเหตุจากติดเครดิตบูโร) 12% และเมื่อรวมกลุ่มที่ขาดส่งเงินดาวน์บางงวดจะมีสัดส่วนรวมกันประมาณ 25% ของการยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อ "บ้าน-รถ" จะให้น้ำหนักกับการพิจารณาเครดิตบูโรค่อนข้างมาก
จดทะเบียนคอนโดฯแซงแนวราบ
ใน ฟากดีเวลอปเปอร์ "อิสระ บุญยัง" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ขึ้นเวทีฉายภาพสถิติธุรกิจอสังหาฯว่า ในปี 2553 ถือเป็นปีแรกที่สถิติจดทะเบียน "อาคารชุด" แซงหน้า "บ้านแนวราบ" เนื่องจากในปี 2551 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก และทยอยสร้างเสร็จในช่วงนี้
โดยในช่วง 5 เดือนแรก (ม.ค.-พ.ค. 53) มีการจดทะเบียน "อาคารชุด" และ "บ้านแนวราบ" จำนวน 20,394 หน่วย และ 16,650 หน่วยตามลำดับ เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2552 ที่มีจำนวน 14,727 หน่วย และ 17,345 หน่วยตามลำดับ
ดังนั้นคาดว่าในปี 2553 จะเป็นปีที่มีสถิติจดทะเบียนอาคารชุดสูงที่สุด จากปี 2551-2552 ที่มีจำนวน 31,535 หน่วย และ 46,486 หน่วยตามลำดับ
ส่วนสถิติจดทะเบียนการโอน กรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัย ณ เดือนมิถุนายน 2553 มีจำนวน 106,412 หน่วย และคาดว่าทั้งปี น่าจะพุ่งขึ้นไปแตะ 170,000 หน่วย จากปี 2552 ทั้งปีมีจำนวน 157,101 หน่วย โดยมีนาคมที่ผ่านมาเพียงเดือนเดียว มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 37,837 หน่วยจากอานิสงส์มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
ในแง่ผลกระทบจากอัตรา ดอกเบี้ย "อิสระ" ชี้ว่า หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นเป็น 2% ภายในสิ้นปีนี้ตามที่คาดการณ์กัน แต่ก็ยังต่ำกว่าช่วงปลายปี 2551 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 3.25%
อย่างไรก็ตามหากในปี 2554 อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นถึง 2% ภายในปีเดียวถือเป็นภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ขึ้นแบบ "...ต้องก่ายหน้าผาก" ส่วนแนวโน้มที่ดอกเบี้ยจะพุ่งขึ้นสูงกว่า 10% เชื่อว่าคงเป็นไปได้ยาก
ห่วงแบงก์ปฏิเสธปล่อยสินเชื่อ
"โอภาส ศรีพยัคฆ์" เอ็มดีบริษัทมหาชน "แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์" ในฐานะเจ้า ตลาดคอนโดฯมองว่า นับจากวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 วงจรดอกเบี้ยเริ่มสั้นลง แต่จากภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ถ้าเป็นในกลุ่ม "เรียลดีมานด์" (ซื้อเพื่ออยู่อาศัย) ขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณการ "ทิ้งดาวน์" เกิดขึ้น แต่ประเด็นปัญหาคือเมื่อลูกค้า ผ่อนดาวน์หมดแล้ว แต่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ซึ่งปัญหาหลักเกิดจากติดเครดิตบูโร
ส่วนปัญหาการ เก็งกำไรตลาดคอนโดฯคงต้องแยกแยะออกจากการซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งหมายถึงการขายใบจองเพื่อทำกำไรระยะสั้น ปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณการเก็งกำไรที่น่าเป็นห่วง เหมือนในอดีตช่วงก่อนปี 2540 ที่มีการขายใบจอง 3-4 รอบ
อย่างไรก็ตามต้องยอมรับว่า ตราบใดที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ก็คงต้องมีผู้สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุน ซึ่งภายใต้อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันจะมีผลตอบแทนเฉลี่ย 6% ขณะที่การฝากประจำแบบ 3 เดือน ได้ดอกเบี้ยเพียง 0.75% เท่านั้น แถมยังต้องหักค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ภายหลังอีกต่างหาก |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 12-08-2553
|
|
|
|
|
