|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| แผง ค้าจตุจักรราคาพุ่ง1.5หมื่นล. ร.ฟ.ท.บี้กทม.จ่ายค่าเช่า1.3หมื่นล.แลกต่อสัญญา |
|
การรถไฟฯประเมินทรัพย์สิน ตลาดนัดจตุจักร พื้นที่ 68 ไร่ใหม่ หวังใช้ประกอบการเจรจาต่อรองผลตอบแทนกับ กทม. คู่สัญญาเดิม ก่อนหมดสัญญา 1 ม.ค. 55 ชี้สภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมากอยู่ในทำเลไพรมแอเรีย มูลค่าทรัพย์สิน 8,875 แผงค้า พุ่งสูงถึงกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท เผยสัญญาใหม่จะให้เช่า 30 ปี แลกกับผลตอบแทนจ่ายสด 1.3 หมื่นล้านบาท จ่ายรายปี 2.2-2.6 หมื่นล้านบาท ขู่ กทม.ไม่รับเงื่อนไข เปิดประมูลหาเอกชนรายอื่นบริหารจัดการแทน
แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่ง ประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การรถไฟฯได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าทรัพย์สินประกอบด้วย ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบริเวณตลาดนัดจตุจักร ย่านพหลโยธิน เนื้อที่รวม 68-0-95 ไร่ ที่ปัจจุบันให้กรุงเทพมหานคร (กทม.) เป็น ผู้เช่า อายุสัญญา 25 ปี จะสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าวันที่ 1 มกราคม 2555 ใหม่
โดย สิ่งที่บริษัทที่ปรึกษาจะต้องดำเนินการ คือ 1.สำรวจรายละเอียดการเช่าของ ผู้ค้าจริง จัดทำบัญชีและแผนผังการเช่าแบ่งเป็นโซน ตามพื้นที่เช่า 2.ประเมินมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินและสิทธิการเช่า เพื่อหามูลค่า ค่าเช่าค้างชำระที่เหมาะสม ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ กรณีมีการค้างชำระ นับจากวันที่ค้างชำระจนถึงปัจจุบัน
3.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินและ สิทธิ การเช่า เพื่อหามูลค่าค่าเช่าที่เหมาะสม ค่าภาษีและธรรมเนียมต่าง ๆ กรณีต่อสัญญากับผู้เช่ารายเดิม นับตั้งแต่สัญญาเช่าฉบับเดิมสิ้นสุด และประเมินมูลค่าทรัพย์สินและสิทธิการเช่า เพื่อหามูลค่าเช่าที่เหมาะสมและค่าภาษีกรณีผู้เช่ารายใหม่ พร้อมกับเสนอแนวทางเลือกและระยะเวลาช่าที่เหมาะสมในอนาคต และ 4.ต้องดำเนินการโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (market approach) วิธีต้นทุน (cost approach) วิธีรายได้ (income approach) หรือวิธีอื่นใดที่เหมาะสม
"สัญญา เช่าที่ทำไว้กับ กทม.ใกล้จะครบกำหนดแล้ว เหลืออีกประมาณปีเศษเท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้าในการพิจารณา ค่าเช่า จึงต้องเร่งศึกษาอัตราค่าเช่าใหม่ และประเมินผลตอบแทนที่การรถไฟฯ ควรจะได้รับในอัตราที่เหมาะสมและเป็นประโยชน์มากที่สุด แนวคิดคือจะให้การรถไฟฯ ได้ผลตอบแทนเหมือนกับกรณีต่อสัญญาเช่าที่ดินย่านสามเหลี่ยมพหลโยธินให้กับ กลุ่มบริษัทเซ็นทรัล ที่ได้รับผลตอบแทนกว่า 2 หมื่นล้านบาท"
แหล่ง กล่าวว่า สำหรับทรัพย์สินที่นำมาประเมินมูลค่า เป็นอาคารและสิ่งปลูกสร้างในโครงการตลาดนัดจตุจักร ประกอบด้วย แผงค้ากึ่งถาวรใน 27 โครงการ จำนวน 8,875 แผงค้า แผงค้าไก่ชน (เดิม) จำนวน 85 แผงค้า อาคารตัวแอล (แบ่งการใช้ประโยชน์เป็นธนาคารไทยพาณิชย์และร้านกาแฟดอยตุง) จำนวน 1 อาคาร อาคารธนาคารออมสิน (แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นธนาคารออมสินฟ้องปฏิบัติการ ห้อง รปภ.และห้องไปรษณีย์) จำนวน 1 อาคาร อาคารกองอำนวยการ (แบ่งการใช้ประโยชน์เป็นกองอำนวยการตลาดนัดจตุจักร ธนาคารทหารไทย และธนาคารกรุงเทพ) จำนวน 1 อาคาร อาคารร้านภูฟ้า จำนวน 1 อาคาร อาคารห้องน้ำ จำนวน 8 อาคาร
จากผลการะประเมินของบริษัทที่ปรึกษาออก มา เบื้องต้นแยกเป็น 1.มูลค่าทรัพย์สินโดยกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ในสภาพไม่มีภาระผูกพัน ในวันที่ 2 มกราคม 2555 (หมดสัญญากับ กทม.แล้ว) อยู่ที่ 15,292 ล้านบาท 2.มูลค่าค่าเช่าที่มีการค้างชำระ ระยะเวลาประมาณ 11 เดือน 23 วัน (ณ วันที่ 25 ธันวาคม 2552) ซึ่ง กทม.ค้างชำระค่าเช่าที่ 1,025 ล้านบาท 3.มูลค่าค่าเช่าในระยะเวลา 30 ปี หาก กทม.ต่อสัญญาเช่าอีก (วันที่ 2 มกราคม 2555) อยู่ที่ 13,177 ล้านบาท
หาก กทม.จะขอต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนดังกล่าวจากการรถไฟฯ อีกครั้ง จะต้องเจรจากันใหม่บนพื้นฐานราคาที่บริษัทที่ปรึกษาเสนอแนะไว้ อย่างเช่นเงินสดจ่ายทั้งก้อนในวันเซ็นสัญญา 13,177 ล้านบาท แต่หากไม่มีเงินสดจ่าย ก็ต้องจ่ายเป็นรายปีระยะเวลา 30 ปี ซึ่งจะบวกค่าดอกเบี้ยด้วย เพื่อการรถไฟฯ จะได้มีผลตอบแทนมากขึ้น ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาเสนอมา 2 แนวทาง คือ กรณีมีค่าเซ้ง (up front) 30% ของค่าเช่ารวม อยู่ที่ 22,381 ล้านบาท โดยเป็นค่าเซ้ง 3,953 ล้านบาท ที่เหลือกระจายเป็นรายปี และหากไม่มีค่าเซ้งอยู่ที่ 26,326 ล้านบาท
"ทุกอย่าง ประเมินตามสภาพความเป็นจริงของตลาดในปัจจุบัน โดยยึดแนวทางของธุรกิจเป็นหลัก อย่างค่าเช่าจะประเมินจากแผงค้าในจตุจักรที่มีจดทะเบียนตามข้อมูลของ กทม. 8,875 แผง จ่ายค่าเช่ากันอยู่ในปัจจุบันเฉลี่ยกว่า 10,000-15,000 บาท/แผง/เดือน ไม่รวมแผงค้าที่วางขายตามทางเท้า หรือที่นอกเหนือจากนั้น"
แหล่ง ข่าวกล่าวต่อว่า ปัจจุบันที่ดินตลาดนัดสวนจตุจักรสภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมาก ตัวทำเลที่ตั้งมีศักยภาพสูงขึ้นมาก อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและบีทีเอส และถนนสายหลัก รวมถึงห้างสรรพสินค้า ห้างดิสเคานต์สโตร์ และอยู่ในย่านธุรกิจการค้าสำคัญ ฯลฯ ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 170,000 บาท/ตร.ว. และในปี 2555 ราคาที่ดินจะขยับสูงขึ้นเป็น 187,425 บาท/ตร.ว.
"ถ้า หากเจรจากับ กทม.แล้ว กทม.รับราคานี้ไม่ได้ การรถไฟฯ ก็จะยกเลิกสัญญา เพราะ กทม.จะผูกขาดอยู่รายเดียวไม่ได้ จากนั้นจะประกาศเชิญชวนเอกชนรายอื่นมาบริหารจัดการแทน มิฉะนั้นจะทำให้การรถไฟฯ เสียโอกาสในทางธุรกิจ เพราะที่ผ่านมา กทม.ไม่ยอมจ่ายค่าเช่าตามกำหนด และค้างค่าเช่าอยู่จำนวนมาก" แหล่งข่าวกล่าว |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 19-04-2553
|
|
|
|
|
