|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ลงทุนคอนโดฯ ขายคนไทย ปล่อยเช่าคนญี่ปุ่น |
|
เปิดกลยุทธ์พัฒนาคอนโดฯ เจาะกลุ่มนักลงทุนคนไทย เพื่อตลาดเช่าชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ สูตรนี้มีที่ทองหล่อ
กรุงเทพธุรกิจ ออนไลน์ : แม้บรรยากาศการเมือง เศรษฐกิจในช่วงนี้จะไม่เอื้อต่อการลงทุนเท่าไรนัก แต่ทุกอย่างยังคงต้องเดินหน้าต่อไป โครงการใดที่มีแผนพัฒนาอยู่ก่อนแล้ว มียอดการขายไปบ้างแล้ว และเชื่อมั่นว่ายังคงมีศักยภาพที่จะเดินหน้าจนจบโครงการได้ คงต้องใส่เกียร์หน้าไม่หยุดยั้ง
สำหรับใครที่กำลังมองหาการลงทุนระยะยาวในรูปแบบการซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า ในช่วงเวลานี้คงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงโอกาสในอนาคต และเงินในกระเป๋าของเราเองว่า มีความพร้อมมากเพียงใด โดยตลาดเช่าที่ทำรายได้ในระดับสูงให้กับนักลงทุนยังคงเป็นตลาดลูกค้าชาวต่างชาติ และตลาดญี่ปุ่นก็เป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายที่บรรดานักลงทุนให้ความสำคัญจับลูกค้ากลุ่มนี้
เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทยค่อนข้างมากทั้งในรูปแบบอยู่ระหว่างการทำงานและอยู่หลังเกษียณ โดยทำเลที่ฮอตฮิตของกลุ่มคนญี่ปุ่น คือ ย่านทองหล่อ ในกรุงเทพฯ ส่วนต่างจังหวัดที่มาแรง คงเป็นเชียงใหม่
ด้วยไลฟ์สไตล์ของคนญี่ปุ่นที่นิยมอยู่รวมกันในบริเวณใกล้กัน จำนวนคนญี่ปุ่นในย่านทองหล่อจึงขยายตัวมาก ส่วนกลุ่มคนวัยเกษียณที่เลือกอยู่อาศัยในไทยก็ชักชวนให้เพื่อนพ้องคนญี่ปุ่นมาเกษียณอายุในไทยเพิ่มขึ้นทุกปี ที่ผ่านมาจำนวนคนญี่ปุ่นทั้งกลุ่มคนทำงานและวัยเกษียณในไทยจึงสูงขึ้นไม่น้อยกว่า 20% ทุกปี
นายพงษ์ศักดิ์ ทองเดิมรักษา ผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท สิกขรา โคโตบูกิ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีบริษัทญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยรวม 1,292 บริษัท และมีข้อมูลจากสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงาน ที่พบกว่า ชาวญี่ปุ่นที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาทำงานในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายมากเป็นอันดับ 1 จำนวน 24,312 คน รองลงมา คือ ชาวจีน 11,299 คน อันดับ 3 คือ คนอังกฤษ 10,150 คน อันดับ 4 อินเดีย 9,704 คน และอันดับ 5 อเมริกา 7,838 คน
ขณะที่มีตัวเลขการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยของชาวญี่ปุ่นเมื่อปี 2550 สูงถึง 42,376 คน โดยจังหวัดที่มีคนญี่ปุ่นอยู่อาศัยมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี และเชียงใหม่ สัดส่วนสูงถึง 80% โดยเฉพาะกรุงเทพฯ มีคนญี่ปุ่นอยู่อาศัยมากที่สุด จัดเป็นอันดับ 5 ของโลก จากคนญี่ปุ่นไปอยู่อาศัยในต่างประเทศ อันดับ 1 คือ เซี่ยงไฮ้ รองลงมาเป็น นิวยอร์ก ลอสแองเจลิส ลอนดอน และกรุงเทพฯ
กลุ่มคนญี่ปุ่นจึงเป็นตลาดปล่อยเช่าที่น่าสนใจของนักลงทุน ทำให้สิกขรา โคโตบูกิฯ ตัดสินใจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าให้คนญี่ปุ่น ภายใต้ชื่อ วิลล่า สิกขรา ทองหล่อ 25 หลังจากที่เป็นผู้ประกอบการในธุรกิจเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ให้คนญี่ปุ่นในไทยมานานกว่า 16 ปี จึงรับทราบความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของคนญี่ปุ่น จึงพร้อมที่จะลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขายเอง
แต่กฎหมายไทยไม่สามารถที่จะขายคอนโดมิเนียมให้ต่างชาติได้ทั้งหมด 100% จึงเลือกที่จะชูจุดขายคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เจาะกลุ่มเป้าหมายคนไทยที่ต้องการลงทุน และนำห้องชุดมาปล่อยเช่าให้กับคนญี่ปุ่น ซึ่งมีคนไทยที่มีเงินเย็นและมองว่าดอกเบี้ยเงินฝากที่ได้จากธนาคารไม่คุ้มค่า จึงต้องการนำเงินออกมาลงทุนตามห้องชุดต่างๆ และอีกปัจจัยหนึ่งที่เน้นตลาดลงทุนโดยเฉพาะ เพราะสามารถปิดการขายได้เร็วจากการที่ลูกค้าต่อคนจะซื้อในจำนวนหลายยูนิต และจากที่ได้เปิดขายมาแล้วนั้น พบว่า มียอดการซื้อสูงสุดต่อคนที่ 3 ยูนิต
การกำหนดกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจนเช่นนี้คาดว่าจะช่วยกระตุ้นยอดขายได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในช่วงโปรโมชั่นใช้วิธี การันตีผลตอบแทน 6% ตลอดช่วง 5 ปี
นายพงษ์ศักดิ์ กล่าวต่อว่า โครงการวิลล่า สิกขรา ทองหล่อ 25 มีด้วยกัน 65 ยูนิต ความสูง 7 ชั้น บนเนื้อที่รวม 650 ตารางวา ใช้เงินลงทุนประมาณ 400 ล้านบาท มีทั้งหมด 10 รูปแบบ เริ่มต้นตั้งแต่ขนาด 89.70 ตารางเมตร ไปจนถึงขนาด 132.32 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ย 98,000 บาทต่อตารางเมตร สามารถปิดการขายได้ 60% แล้ว
ที่ผ่านมาห้องชุดในคอนโดมิเนียมต่างๆ มีลักษณะที่ยังไม่ตรงตามความต้องการของคนญี่ปุ่นมากนัก จึงเชื่อว่าโครงการนี้จะได้รับความสนใจจากคนญี่ปุ่น
โดยสไตล์ของห้องชุดจะเป็นแบบที่คนญี่ปุ่นต้องการ คือ เน้นพื้นที่ห้องรับแขก โล่ง โปร่ง มีพื้นที่ห้องครัว เพราะคนญี่ปุ่นนิยมทำอาหารรับประทานเอง และส่วนของห้องน้ำที่ต้องแยกอ่างอาบน้ำและห้องฝักบัว
ทั้งนี้ ตลาดชาวญี่ปุ่น แบ่งออกเป็น 2 ส่วนด้วยกัน คือ 1. กลุ่มคนญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทย จะนิยมเช่าที่อยู่อาศัย 2. ชาวญี่ปุ่นวัยเกษียณ จะนิยมซื้อที่อยู่อาศัย ราคาไม่แพงนัก เพราะจะอาศัยเงินหลังเกษียณจากการทำงานมาซื้อ ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้มีกำลังซื้อสูงมากนัก จึงต้องอาศัยที่อยู่อาศัยราคาที่ไม่สูงจนเกินไป
ในส่วนของตลาดเช่าย่านทองหล่อเป็นย่านที่มีความต้องการจากคนญี่ปุ่นสูง เนื่องจากในย่านนี้มีคนญี่ปุ่นอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นซื้อเพื่อลงทุน
ลงทุนซื้อห้องชุดปล่อยเช่าดีกว่าพัฒนาเอง
นายพงษ์ศักดิ์ กล่าวต่อว่า รูปแบบการลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า จะมีข้อดีกว่าการลงทุนอพาร์ทเมนท์เพื่อปล่อยเช่าด้วยตัวเอง เพราะการซื้อห้องชุดกระจายโครงการ กระจายทำเลไม่ต้องเสียค่าบริหารจัดการตัวอาคารเอง การลงทุนลักษณะนี้จึงเหมาะกับคนที่มีเงินพร้อมลงทุน แต่ไม่ต้องการความยุ่งยากในทุกขั้นตอนของการลงทุน
ไม่ว่าจะเป็น หาที่ดิน ออกแบบให้ตรงความต้องการ ขออนุญาตก่อสร้าง จัดหาผู้รับเหมา คำนวนต้นทุนต่างๆ เป็นต้น เพราะการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่เอง จะมีรายละเอียดค่อนข้างมาก และหากไม่เคยลงทุนมาก่อนอาจไม่สามารถควบคุมต้นทุนให้เป็นไปตามที่ต้องการได้
การลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าในโครงการนี้ หากมีเงินสด ขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท สามารถลงทุนในห้องชุดขนาดตั้งแต่ 89.70 ตารางเมตร ไปจนถึงขนาด 102.25 ตารางเมตร ซึ่งอาจต้องมีเงินอีกส่วนหนึ่งเพื่อการตกแต่ง จะได้ผลตอบแทนเป็นรายเดือนประมาณ 45,000 52,000 บาท และหากเป็นยูนิตขนาดใหญ่เช่น 132.32 ตารางเมตร ใช้เงินลงทุนไม่รวมตกแต่งประมาณ 13.49 ล้านบาท จะได้รับผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 67,000 บาทต่อเดือน
ทั้งนี้ ตลาดคนญี่ปุ่นจะมีอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงนัก หากเทียบกับคนทางฝั่งยุโรปหรืออเมริกาที่หากอยู่ในทำเลที่ดี มีโอกาสได้ค่าเช่าสูงถึง 1 แสนบาทต่อเดือน
ใช้วิธีกู้เงินซื้อห้องชุดดีหรือ?
การลงทุนในรูปแบบใช้วงเงินสินเชื่อ ควรจะต้องมั่นใจก่อนว่ามีลูกค้าเช่าแน่นอนหรือไม่ เพราะหากไม่มีตลาดแน่นอน จะต้องแบกรับภาระด้านดอกเบี้ยสูง แต่หากมั่นใจว่าจะมีลูกค้าเช่าแน่นอน โอกาสที่จะใช้ช่องทางการกู้เงินมาลงทุนก็ยังพอทำกำไรได้บ้าง โดยหากต้องการลงทุนยูนิตขนาด 89.70 ตารางเมตร ราคารวมอยู่ที่ 9.16 ล้านบาท ไม่รวมตกแต่ง
มีต้นทุนก้อนแรก คือ เงินดาวน์ 30% ของราคาขาย แบ่งเป็นค่าทำสัญญา 10% และผ่อนเงินงวด 10 เดือน ซึ่งอาจใช้เป็นเงินสด และเมื่อโครงการแล้วเสร็จพร้อมโอน อาจใช้วิธีขอกู้ผ่านแบงก์ เลือกระยะเวลา 20 ปี จะต้องผ่อนชำระกับแบงก์อยู่ที่ 36,226 บาทต่อเดือน สามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 45,000 บาทต่อเดือน เท่ากับให้ผู้เช่าเป็นผู้ผ่อนชำระรายเดือนให้
อย่างไรก็ตาม การเลือกลงทุนด้วยวิธีการขอกู้ อย่างที่กล่าวแล้วว่าต้องมั่นใจในตลาดผู้เช่า เพราะไม่เช่นนั้นแล้วจะต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยต่อเดือนที่สูงเกินความจำเป็น
ข้อมูลเพิ่มเติม โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการขออนุญาตก่อสร้าง (โครงการนี้ไม่ต้องเสนอรายงานด้านสิ่งแวดล้อม เนื่องจากมีจำนวนยูนิตไม่เกิน 79 ยูนิต) หากทุกอย่างเป็นไปตามแผนการดำเนินงานจะแล้วเสร็จประมาณสิงหาคม 2552 โดยมีธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์เพื่อรายย่อย ให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการวงเงิน 200 ล้านบาท
เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์ sukanya_sin@nationgroup.com |
ที่มา [ กรุงเทพธุรกิจ ] วันที่ 14-12-2551
|
|
|
|
|
