|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ลงทุน "อสังหา" ให้ชนะเงินเฟ้อ? |
|
เงินเฟ้อพุ่งทะลุ 7.5% ทำเงินฝากติดลบ ฝากเงินแล้วขาดทุน บีบคนหันลงทุนอสังหาฯ บวกกับนโยบายเลิกคุ้มครองเงินฝากคนรวยมีเงินมากกว่า 1 ล้านบาท
"ตัวแปรสำคัญ" เร่งคนมีเงินเย็นมุ่งหน้าสู่การ "สะสม" เรียลเอสเตททุกรูปแบบ โดยเฉพาะซื้อคอนโดฯ ทำเลทองเก็บเก็งกำไร ขายต่อ ปล่อยเช่า คนในแวดวงคาดปีหน้าเห็นภาพชัดเจนแน่
เพราะประเด็นเรื่อง "เงินเฟ้อ" ที่ทำให้ "เงินฝากติดลบ" กลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้มีเงินเย็นมองหาช่องทางการลงทุนใหม่ที่มี "ความเสี่ยง" ไม่มากนัก แต่ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินในแบงก์ โดยหากดูภาวะเงินเฟ้อตั้งแต่ไตรมาส 1 ที่ผ่านมา พบว่า ขยายตัวสูงถึง 6% มากกว่าอัตราการขยายตัวที่สูงกว่าอัตราการขยายตัวเฉลี่ยทั้งปี 2550 ที่ 4.8%
และเพิ่มมากขึ้นอีกในไตรมาสที่ 2 ของปี 2551 จากราคาน้ำมันขายปลีกในประเทศที่สูงขึ้นตามราคาน้ำมันในตลาดโลก และราคาอาหารสดที่เร่งขึ้นตามราคาสินค้าเกษตร ซึ่งกระทบไปยังต้นทุนของสินค้าและบริการเกือบทุกประเภท ส่งผลให้ช่วงเวลาดังกล่าวอัตราเงินเฟ้อทั่วไปและอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานปรับสูงขึ้นทั้งคู่จาก 5.0% และ 1.5% ในไตรมาสก่อนมาเฉลี่ยอยู่ที่ 7.5% และ 2.8% ตามลำดับ
ลองคิดกันเล่นๆ ว่า เงินเฟ้อสูงกว่า 7% ฝากเงินในธนาคารแบบฝากประจำ ได้ดอกเบี้ยไม่เกิน 4% เราขาดทุนกับการฝากเงินในแบงก์กว่า 3% นั่นจึงเป็นที่มาของ "เงินติดลบ"
นอกจากนี้ การธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศลดความคุ้มครองเงินฝากของผู้ที่มีเงินฝากมากกว่า 1 ล้านบาท ตามพระราชบัญญัติคุ้ม
ครองเงินฝาก ที่เริ่มมีผลใช้บังคับในวันที่ 11 สิงหาคม 2551 นี้ โดยจะกำหนดการคุ้มครองเงินฝากของผู้ฝากเงินสูงสุดรายละ 1 ล้านบาท แต่มีช่วงเวลาให้ปรับตัว 4 ปี คือ
ในปีแรก 11 สิงหาคม 2551 ถึง 10 สิงหาคม 2552 จะยังคงให้ความคุ้มครองเต็มจำนวนที่ฝาก เช่นเดียวกับที่คุ้มครองในปัจจุบัน เพียงแต่เปลี่ยนผู้ให้ความคุ้มครองจากกองทุนเพื่อการฟื้นฟูระบบสถาบันการเงิน มาเป็นสถาบันคุ้มครองเงินฝาก
ในปีที่สอง คือ ตั้งแต่ 11 สิงหาคม 2552 ถึง 10 สิงหาคม 2553 จะลดความคุ้มครองลงเหลือรายละไม่เกิน 100 ล้านบาทต่อสถาบันการเงิน(ซึ่งรวมถึงธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน และบริษัทเครดิตฟองซิเอร์) โดยจำนวนสถาบันการเงินในปัจจุบันมีรวมกัน 22 แห่ง
ในปีที่สาม คือ ตั้งแต่ 11 สิงหาคม 2553 ถึง 10 สิงหาคม 2554 จะลดความคุ้มครองลงเหลือรายละไม่เกิน 50 ล้านบาทต่อสถาบันการเงิน
และในปีที่สี่ตั้งแต่ 11 สิงหาคม 2554 ถึง 10 สิงหาคม 2555 จะลดความคุ้มครองลงเหลือรายละไม่เกิน 10 ล้านบาทต่อสถาบันการเงิน และ ตั้งแต่ 11 สิงหาคม 2555 เป็นต้นไป ก็จะคุ้มครองเพียงรายละ 1 ล้านบาทต่อสถาบัน
2 ประเด็นที่กล่าวถึง ทั้ง "เงินเฟ้อ" และ "เลิกคุ้มครองเงินฝาก" จะเป็นตัวแปรอันดับต้นๆ ที่ทำให้คนเปลี่ยนทิศทางทางการเงินใหม่ โดยนายชลชาติ เมฆสุกะ ผู้ช่วยรองประธานกรรมการ บริษัท แปซิฟิก สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หลังจากมีข่าวเรื่องลดความคุ้มครองเงินฝาก มีการสำรวจความคิดเห็นของผู้มีเงินฝากจำนวนมากว่า ปีหน้าถ้าไม่มีการันตีเงินฝากแล้ว โดยเฉพาะคนที่มีเงินเย็นประมาณ 5-10 ล้านบาท จะนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมากที่สุด เฉพาะถ้าเลือกลงทุนในโปรดักส์ที่ดี ทำเลที่ดี จะยิ่งได้ผลตอบแทนมาก
คอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าจึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่คนให้ความสนใจมากที่สุด เพราะไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร ราคาในโซนนี้จะลดลงไม่มากนัก ยิ่งทำเลที่มีทั้งตลาดคนไทย และคนต่างชาติด้วยจะได้ราคาดี ไม่ว่าจะเป็น สุขุมวิทช่วงตอนต้น หลังสวน ชิดลม นานา อโศก ทองหล่อ แต่หากเป็นทำเลอื่นจะต้องศึกษาอย่างดี
อสังหาฯ มั่นคง ราคาดี แต่ไม่คล่องตัว
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องยอมรับว่า มีข้อเสียเรื่องความไม่คล่องตัว โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หลายปัจจัยที่ทำให้เงินฝากอยู่ในภาวะติดลบ ทำให้อสังหาฯ กลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของการลงทุน เพราะเป็นทรัพย์สินที่ความมั่นคง ปลอดภัย ราคามีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้น แต่มีข้อเสียเปรียบในแง่ความคล่องตัว ใช้เวลาในการปล่อยต่อนาน ยิ่งถ้าเป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ใช้เวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือนจึงจะขายต่อได้ หรือนานกว่านั้น
การเลือกลงทุนในช่วงนี้ ต้องเลือกให้เหมาะสมกับความต้องการของตัวเอง
การฝากเงินในธนาคาร แน่นอนว่า ปลอดภัย ไม่เสี่ยง แต่ผลตอบแทนต่ำ
หากต้องการผลตอบแทนสูง คล่องตัว อย่าง การลงทุนใน "หุ้น" ต้องยอมรับเรื่องความเสี่ยง ความผันผวนของตลาดหุ้น
ขณะที่ การลงทุนซื้อ "ทอง" เก็บไว้ ข้อดี คือ มีความคล่องตัวในการปล่อย หรือเปลี่ยนกลับมาเป็นเงินสด แต่เนื่องจากปัจจุบันราคาเพดานทองขยับขึ้นมาสูงมาก ทำให้จังหวะในการซื้อเก็บ ค่อนข้างเสี่ยงเรื่องความผันผวนของราคาทอง เพราะขึ้นลงอย่างรวดเร็ว บางวันขึ้นไปถึงบาทละ 1.4 หมื่นบาท แต่บางวันลดลงมาเหลือบาทละ 1.3 หมื่นบาท ผันผวนถึง 10%
สำหรับการซื้อทรัพย์สินถาวร บ้านที่ดิน คอนโดมิเนียม มีความมั่นคง แต่ต้องดูแลรักษา เพื่อให้ได้ราคาที่ดี โดยหากจะลงทุนกับทรัพย์สินประเภทนี้แล้วต้องการปล่อยได้ไม่ยากนัก ควรเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า หรืออยู่ในทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ เฉลี่ยแล้วให้ผลตอบแทนประมาณ 7% ขึ้นอยู่กับรูปแบบของคอนโดมิเนียม ทำเล และราคา
คอนโดฯ ไฮเอนด์ต้นทุนสูง แต่ผลตอบแทนดี
การเลือกลงทุนขึ้นอยู่กับว่า ต้องการเจาะกลุ่มเป้าหมายใด คนไทย หรือต่างชาติ
หากมีเงินทุนไม่มากนัก และต้องการเจาะกลุ่มคนไทย ที่เป็นคนทำงานทั่วไป สามารถเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าในราคาไม่แพงนักได้ ประมาณไม่เกิน 2 ล้านบาท แต่ควรเลือกโครงการที่ได้รับการดูแลอย่างดี อยู่บนทำเลยิ่งดียิ่งได้ราคาดี และในโครงการที่เลือกแล้ว ก็ต้องเลือกยูนิตที่ทำเลดี มีน้อย แตกต่างจากยูนิตอื่นๆ เพราะหากคนสนใจลงทุนกันมากขึ้น และมีโปรดักส์ที่ไม่แตกต่างกัน ก็จะแข่งขันสูง ตัดราคากัน คนที่มีโปรดักส์ดีที่สุด ถึงจะได้ราคาดี
แต่หากมีเงินมาก ต้องการลงทุนในตลาดไฮเอนด์ เจาะกลุ่มคนต่างชาติ หรือคนไทยที่มีกำลังซื้อสูง ต้องเลือกลงทุนในยูนิตที่มีราคาแพงระดับแสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป อยู่บนทำเลที่ไพร์มแอเรีย (Prime Area) มากๆ ไม่ใช่แค่ติดแนวรถไฟฟ้า หรือส่วนไหนในสุขุมวิทก็ได้ แต่ต้องลงลึกไปในทำเลที่ได้ราคาดีจริงๆ อย่างหลังสวน สาทร หรือฝั่งที่มีคอมมูนิตี้ของญี่ปุ่น อย่างทองหล่อ ทำเลนี้ จึงจะได้ราคา เฉลี่ยอยู่ที่ 550 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่หากมองว่า ส่วนไหนก็ได้ในสุขุมวิท อาจไม่ประสบความสำเร็จนัก เพราะบางพื้นที่ในสุขุมวิท ก็ไม่ใช่ตลาดของต่างชาติ อย่างเช่น สุขุมวิทตอนปลาย หรืออย่างพื้นที่เกาะแนวรถไฟฟ้า แถวรัชดา - ลาดพร้าว ก็ไม่ใช่ทำเลที่ต่างชาติให้ความสนใจ ซึ่งอาจเจาะได้เฉพาะกลุ่มคนไทยเท่านั้น
มีเงิน 5 ล้านบาท ลงทุนซิตี้คอนโด
ควรลงทุนในคอนโดบ้างไหม และต้องมีเงินเท่าไร ถึงจะลงทุนในคอนโดได้ นั่นอาจจะเป็นคำถามในใจของหลายคนที่ขยับๆ จะลงทุน "ตามกระแส" บ้าง
"รศ.มานพ พงศทัต" อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า นักลงทุนรายย่อยที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่มีเงินเก็บต่ำกว่า 5 ล้านบาทยังไม่ควรเสี่ยงลงทุนที่นอกเหนือจากการลงทุนในเงินฝาก เพราะผลตอบแทนจะใกล้เคียงกับดอกเบี้ยที่ได้รับ
ส่วนกลุ่มคนที่มีเงินในมือประมาณ 5 ล้านบาท สามารถลงทุนในแบบที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นได้ โดยแบ่งเงินลงทุนออกเป็น 3 ส่วน คือ ลงทุนระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ในอัตราส่วนที่ผู้ลงทุนเห็นเหมาะสม เช่น 35%, 35% และ 30% เป็นต้น
"การลงทุนระยะสั้น เป็นประเภทมีความเสี่ยงสูง แต่ผลกำไรมาก เช่น การลงทุนในหุ้น เสี่ยงสูง แต่ได้ผลตอบแทนสูงในเวลาอันรวดเร็วเช่นกัน"
ส่วนการลงทุนระยะกลาง มีลักษณะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า สามารถลงทุนได้ 2 วิธี คือ 1. ซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง และ 2. ลงทุนในที่ดิน เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งวิธีนี้ ยังสามารถเก็บที่ดินไว้ลงทุนพัฒนาเองได้ในอนาคตอีกด้วย คล้ายกับการลงทุนระยะยาว แต่การปล่อยเช่าทันที ทำให้ได้ผลตอบแทนบางส่วนกลับคืนมาก่อน
ขณะที่ถ้าลงทุนระยะยาว ผลตอบแทนที่ได้รับจะต้องอาศัยเวลา เช่นการลงทุนในพันธบัตร" รศ.มานพ กล่าว
สำหรับการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองให้เหมาะกับกลุ่มคนที่มีเงินเก็บประมาณ 5 ล้านบาท เขาระบุว่า ควรลงทุนใน ซิตี้ คอนโด คอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แล้วปล่อยเช่า จะดีกว่าเสี่ยงกู้เงินเพิ่มแล้วไปเลือกลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ เพราะหากดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น จะแบกรับภาระไม่ไหว
"ตลาดซิตี้ คอนโด ปัจจุบันมีสัดส่วนของผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง 50% ซื้อเพื่อลงทุน 30% และซื้อเพื่อเก็งกำไร 20% ซึ่งการซื้อซิตี้ คอนโด จำเป็นต้องเลือกทำเลที่ดี เพราะทำเลดี หมายถึงผลตอบแทนที่ดี
โดยที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า แบ่งเป็น 4 ระดับ เริ่มจากเกรดซี อัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 3,000 บาทต่อเดือน เกรดบี จะอยู่ที่ 5,000 บาทขึ้นไป แต่ถ้าถึง ระดับ 50,000 บาทต่อเดือนจะถือว่าเป็น เกรดเอ ส่วนที่เกินกว่า 50,000 บาทต่อเดือนจัดเป็น เกรดเอบวก"
ส่วนกลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่มีเงินเย็นถึง 10 ล้านบาท สามารถที่จะเป็น "ดิเวลอปเปอร์" เองได้ อาจจะสร้างคอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือลงทุนแบบซื้อบ้าน ขายบ้าน พัฒนาห้องแถวขาย
แต่การลงทุนพัฒนาเอง จะมีความเสี่ยงสูงมาก และต้องอาศัยประสบการณ์ที่ดี ซึ่งเจ้าของเงินทุนไม่ควรเสี่ยงลงทุนเพียงลำพัง แต่ควรร่วมทุนกับผู้ที่มีประสบการณ์แล้ว หรือหาพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในแต่ละด้านมาร่วมลงทุนด้วย เพื่อลดความเสี่ยงลง
ต้องลงทุนแบบเป็นทีม สร้างเน็ตเวิร์คในการลงทุน ดึงคนที่มีความเชี่ยวชาญแต่ละส่วนมาร่วมลงทุน เช่น หุ้นส่วนคนนี้เก่งเรื่องการเงิน อีกคนแม่นเรื่องการตลาด อีกคนเป็นมือดีด้านออกแบบแล้วร่วมกันพัฒนา จะช่วยให้โครงการที่ทำมีโอกาสประสบความสำเร็จมากยิ่งขึ้น รศ.มานพกล่าว
เขายังแนะนำด้วยว่า สำหรับทำเลในการลงทุน หากเป็นทำเลที่ฮอตมากๆ ต้นทุนในการพัฒนาจะต้องสูง และต้องสู้กับยักษ์ใหญ่ในตลาดอีก จึงควรเลือกทำเลที่มีศักยภาพ แต่คู่แข่งยังไม่มากนัก
หรือถ้าต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า อาจจะขยับไปลงทุนในทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่ยังพอมีช่องว่างให้รายใหม่ได้เข้าไปลงทุนได้บ้าง
ลงทุนหุ้นอสังหาฯ ก็คล่องตัว
ด้าน "ธีระ ภู่ตระกูล" ประธานบริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนฟินันซ่า กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการซื้อขายหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ถือว่าน่าสนใจไม่น้อย เพราะได้ผลตอบแทนประมาณ 3% สะดวกกว่าการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง ไม่ต้องแบกรับภาระความเสี่ยงหลายด้าน ไม่ต้องดูแลทรัพย์สิน ไม่ต้องหาผู้เช่า
"ผมมองว่าผลตอบแทนจากซื้อขายหุ้นกับการลงทุนโดยตรงไม่แตกต่างกันมาก เพราะโอกาสที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาปล่อยเช่า มาขายต่อเอง โดยได้ผลตอบแทน 7-8% เหมือนในอดีตมีน้อยมาก และตลาดเพื่อเช่า แม้ว่าจะมีดีมานด์สูง แต่อัตราค่าเช่าจะปรับขึ้นสูงมากไม่ได้"
โดยธีระยกตัวอย่างให้เห็นว่า ถ้าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ บ้านขนาดใหญ่ หรือห้องชุดขนาดใหญ่ มีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติ ระดับราคาค่าเช่าไม่น่าจะปรับได้เกิน 150,000 บาทต่อเดือน เพราะกลุ่มผู้บริหารชาวต่างชาติก็จะมีอัตราค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยที่จำกัด อาทิเช่น ชาวญี่ปุ่น จะอยู่ที่ประมาณ 60,000 - 120,000 บาทต่อเดือน
นอกจากนี้เขายังแนะให้นักลงทุนลดความเสี่ยง โดยเลือกซื้ออาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า หากจะกู้เงินเพื่อลงทุน ก็ต้องเลือกที่ซื้อง่าย ขายคล่อง เพื่อลดความเสี่ยง หากต้องเจอกับ "ดอกเบี้ยขาขึ้น" อีกครั้ง
แนะรายย่อยเงินต่ำกว่าล้าน ฝากแบงก์ปลอดภัยกว่า
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มีเงินเย็นไม่สูงนัก ต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่มองว่า เงินฝากไม่ได้ให้ผลตอบแทนมากนัก และสนใจที่จะลงทุนในช่องทางอื่นๆ ควรเลือกช่องทางที่มั่นคงไม่แพ้ธนาคาร เพราะลงทุนในช่องทางที่มีความเสี่ยงมากๆ จะไม่คุ้ม หากมีความเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เพราะเป็นเงินก้อนเดียว ซึ่งช่องทางการฝากธนาคาร แม้ว่าจะทำให้ให้มูลค่าผลตอบแทนน้อย แต่ก็ปลอดภัย และเหมาะกับคนที่มีเงินไม่มากนักด้วย
เรื่อง : สุกัญญา สินถิรศักดิ์ |
ที่มา [ กรุงเทพธุรกิจ ] วันที่ 23-09-2551
|
|
|
|
|
