|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| คอนโดฯ "รัชดาฯ" ปั่นราคารอบใหม่ จับตา "มือสอง" คึก |
|
คอนโดมิเนียมย่านรัชดา - ลาดพร้าว ติดแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ถูกปั่นราคารอบใหม่ เมื่อบิ๊กอสังหาฯ ลงปักธงห้องชุดไฮเอนด์ ราคาเกือบแสนบาทต่อตารางเมตร เป็นครั้งแรก เชื่อมีไฮเอนด์ใหม่ๆ ตามมาอีกเพียบ ทำเลนี้ถึงช่วงเปลี่ยนจากทำเลคนทำงานเฟิร์ส จ๊อบเบอร์สู่คอนโดฯ ของคนมีเงินเสียแล้ว
3 ทำเลทองที่เคยเป็นทำเลร้อนแห่งปี 2007 ที่กรุงเทพธุรกิจ Bizweek เคยนำเสนอว่าได้รับอานิสงส์จากราคาน้ำมันพุ่งส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าจึงเติบโตแบบก้าวกระโดด คือ 1. ทำเลส่วนต่อขยายจากสถานีตากสิน 2. ทำเลส่วนต่อขยายจากสถานีอ่อนนุช และ 3. ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดินรัชดา - ลาดพร้าว
โดยทำเลที่มาแรงก่อนเป็นอันดับแรก ต้องยกให้ แนวรัชดา - ลาดพร้าว เพราะมีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และอยู่ในทำเลที่ถือว่าดีกว่าแนวรถไฟใต้ดินอื่นๆ
หากย้อนกลับไปมองในช่วงยุคแรกที่ทำเลเริ่มขยับขยายจากฝั่งสุขุมวิท มายังย่านรัชดา - ลาดพร้าว ผู้ประกอบการรายใหญ่รายต้นๆ ที่เริ่มปักธงย่านนี้ คือ ศุภาลัย ภายใต้ชื่อโครงการ "ซิตี้ โฮม รัชดา" บริเวณซอย 10 ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินห้วยขวาง ที่เริ่มต้นเปิดราคาขายพรีเซลประมาณ 30.000 บาทต้นๆ ต่อตารางเมตร เฉลี่ยต่อยูนิตราวล้านเศษ
มาวันนี้ โครงการดังกล่าวแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยมาได้กว่า 1 ปีแล้ว เริ่มเห็นราคารีเซล ขายต่อกันที่ราคา 1.4 ล้านบาทต่อยูนิตแล้ว หรือขายกันอยู่ที่ 48,000 -50,000 บาทต่อตารางเมตร
สิ่งที่น่าจับตามอง คงไม่ได้อยู่ที่คอนโดฯ "รีเซล" นำกลับมาขายรอบใหม่ แต่อยู่ที่ ราคาขายคอนโดฯ ย่านนี้กำลังเพิ่มขึ้น เพิ่มขึ้น และเพิ่มขึ้น ตามความต้องการและราคาค่าก่อสร้าง เพิ่มขึ้นจนมีคำถามว่า คนเพิ่งเริ่มทำงาน มีเงินเดือนไม่มากนัก ที่เคยเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของซิตี้ คอนโดฯ ย่านนี้ ยากจะจับต้องคอนโดฯ ทำเลรัชดา - ลาดพร้าวแล้วหรือไม่
เพราะมีแนวโน้มที่จะถูกกลืนกินด้วยตลาดระดับไฮเอนด์เหมือนเช่นถนนสุขุมวิท
ประเด็นดังกล่าว เรียกได้ว่า เป็นไปได้สูงทีเดียว
ปัจจัยใดบ้างที่จะทำให้ย่านรัชดา - ลาดพร้าว มีราคาที่สูงขึ้น จนถึงขั้นที่เรียกได้ว่า กลายเป็นตลาดไฮเอนด์
1. ต้องยอมรับว่า เกิดจากความต้องการที่สูงขึ้น เป็นความต้องการที่ขยับมาจากย่านสุขุมวิท และเริ่มต้นด้วยความต้องการของคนไทย
2. ความคึกคักของธุรกิจค้าปลีกชั้นนำ เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ยกระดับให้ทำเลย่านนี้ถูกเปิดมากขึ้น
3. ราคาค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ส่งผลให้การเคาะราคาวันนี้ถูกบวกด้วยต้นทุนอนาคตในแบบก้าวกระโดด เพราะผู้ประกอบการยากจะคาดการณ์ว่า เหล็ก น้ำมัน จะลงแล้วขึ้นอีกเมื่อใด และในสัดส่วนเท่าไร
ปัจจัยที่กล่าวถึง คล้ายปัจจัยพื้นฐานที่กระตุ้นให้เกิดฐานราคาใหม่ของคอนโดมิเนียมในย่านนี้ แต่อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญอยู่ที่ความกล้าของผู้ประกอบการที่กระโดดลงมาเล่นในตลาด หากมีคนกล้าเปิดตลาดไฮเอนด์ก่อน แล้วสำเร็จ รายที่สอง และสาม ย่อมตามมา
เอพี ประเดิมคอนโดฯ หรู รายแรก ย่านรัชดาฯ
ไม่น่าเชื่อว่า "เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้" หรือเอพี จะกลายเป็นผู้เล่นที่กล้าลงมาเปิดตลาดไฮเอนด์ก่อนเป็นรายแรก แต่หากวิเคราะห์กันอย่างดีแล้ว ทุกอย่างถูกปูให้เอพี มั่นใจว่า ทำแล้วคงไม่เสี่ยงนัก ไม่ว่าจะเป็นความต้องการคอนโดฯ ย่านนี้, ทำเลติดประตูสถานีรถไฟฟ้า, ราคาค่าก่อสร้าง ที่ถูกกระแสข่าวโหมอย่างหนักว่าปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ตลาดรับรู้แล้วว่า ค่าก่อสร้างขึ้นนะ ต่อไปราคาบ้านต้องแพงขึ้นแล้วนะ
อีกทั้ง กลยุทธ์ของเอพี ในการประเดิมตลาดไฮเอนด์ทำเลนี้ ไม่ยอมตายคนเดียว แต่ดึงเอาพันธมิตรทุนนอก "แปซิฟิค สตาร์" เข้ามาร่วมแชร์ความเสี่ยงด้วย โดยเจรจาให้แปซิฟิก สตาร์เข้ามาร่วมทุนในลักษณะ "โปรเจค บาย โปรเจค" หรือการร่วมทุนเพียงบางโครงการ
และเริ่มด้วยโครงการ "ริธึ่ม" (Rhythm) บนย่านรัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานีรถไฟฟ้ารัชดาภิเษก เป็นแห่งแรก จำนวน 881 ยูนิต ด้วยมูลค่า 3,200 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และในชั้นที่สูงขึ้น ราคาแตะระดับแสนบาทต่อตารางเมตร
ส่วนอีกหนึ่งโครงการที่จะร่วมทุนกับกลุ่มทุนนอกดังกล่าว คือ แบรนด์ใหม่ บนย่านสาทร ซึ่งเป็นโครงการระดับไฮเอนด์เช่นเดียวกัน
การที่เอพี ต้องดึงทุนนอกเข้าร่วมทุนในครั้งนี้ นายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้เหตุผลว่า ตลาดไฮเอนด์ เป็นตลาดใหม่สำหรับเอพีฯ มาก
แต่หากมองโปรไฟล์ของเอพี แล้ว ครั้งนี้ไม่ใช่ครั้งแรกกับการทำตลาดไฮเอนด์ของเอพี เพราะเอพีฯ เคยทำตลาดให้กับ "ดิ แอดเดรส" มาแล้ว แล้วเพราะอะไร เอพี ถึงต้องดึงทุนนอกเข้ามาร่วมแจมด้วย คงต้องบอกว่า แม้ว่าเอพี เคยพัฒนาโครงการไฮเอนด์มาแล้ว แต่เป็นไฮเอนด์บนทำเลที่ถูกยอมรับแล้ว อย่าง ชิดลม, สุขุมวิท 42
ขณะที่ทำเลรัชดา - ลาดพร้าว ยังไม่เคยมีใครทำตลาดไฮเอนด์มาก่อนเลย จึงถือเป็นโครงการไฮเอนด์โครงการแรกบนทำเลนี้ หากทำเลนี้ ตลาดคนไทย ไม่ยอมรับ ก็คงต้องอาศัยเครือข่ายการขายของ "แปซิฟิก สตาร์" ที่มีเฮด ออฟฟิศอยู่ที่สิงคโปร์ สามารถนำโครงการไปโรดโชว์ขายที่สิงคโปร์ได้ ซึ่งสอดคล้องกับการยอมรับของนายวิษณุ ที่เผยว่า มีแผนจะไปโรดโชว์ที่สิงคโปร์เช่นกัน หากยอดขายที่ไทยไม่ได้ตามเป้าหมายนัก
ค่าก่อสร้างพุ่ง พลิกแผนทำไฮเอนด์
สิ่งที่กล่าวถึง เหมือนการเดินตามน้ำในการเปิดตลาดไฮเอนด์บนย่านรัชดา - ลาดพร้าว เพราะก่อนหน้านี้ เอพี ซื้อที่ดินผืนนี้มาก่อนแล้วตั้งแต่ราคาค่าก่อสร้างยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นไปนัก และตั้งใจจะพัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ "ไลฟ์" ที่มีราคาขายประมาณ 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เฉลี่ยต่อยูนิตยังเริ่มต้นที่ล้านเศษๆ ได้ แต่เมื่อราคาก่อสร้างเพิ่มขึ้น ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 15-20% การขายในราคาล้านต้นๆ คงยากเต็มที่ และการขึ้นราคา พร้อมกับใช้แบรนด์เดิม ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกเช่นกัน
เพราะความจริงคือ ราคาข้าวของทุกอย่างขึ้นไปหมด แต่ค่าครองชีพต่างๆ ไม่ได้ขึ้นตามไปทันกับข้าวของรอบตัว คนที่เคยมีกำลังซื้อคอนโดฯ ระดับราคา 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร จึงไม่ใช่กลุ่มที่สามารถซื้อคอนโดฯ ราคาเกือบๆ หนึ่งแสนบาทต่อตารางเมตรได้
เอพี จึงต้องแตกแบรนด์ใหม่ โดยใช้แบรนด์ "RHYTHM" และมีเทคนิคในการทำตลาด ด้วยการขึ้นป้ายโฆษณา และโปรโมตผ่านสื่อด้วยการใช้ตัวอักษรภาษาอังกฤษทั้งหมด แม้จะอ่านยากนัก แต่สามารถสื่อสารกับกลุ่มเป้าหมายได้ และเป็นการสร้างภาพลักษณ์ให้ดูไฮเอนด์ อีกทั้ง ยังมีโอกาสในการทำตลาดกับลูกค้าต่างประเทศได้ด้วย
แต่ไม่ว่าจะอย่างไรแล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อห้องชุดในโครงการดังกล่าว สัดส่วนยังคงเป็นกลุ่มคนไทยเป็นหลัก จากการเปิดพรีเซลไปแล้วมียอดขายกว่า 80% ล้วนเป็นกลุ่มคนไทยทั้งนั้น ทำให้งานนี้ บิ๊กเอพี โล่งใจ ไม่ต้องขนคอนโดฯ ไปโรดโชว์ขายต่างประเทศแล้ว
นอกจากนี้ เพื่อไม่ให้แบรนด์ใหม่ "RHYTHM" ซ้ำกับแบรนด์ไฮเอนด์ "ดิ แอดเดรส" ที่มีราคาขายใกล้เคียงกัน บวกกับราคาค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น จึงถือโอกาสปรับราคาอย่างแนบเนียนให้กับดิ แอดเดรส ด้วยการแตกอีกแบรนด์ใหม่ ที่ยังไม่เปิดตัว คาดว่าจะเป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงความหรูหรา โดยมีราคาต่อตารางเมตรที่สูงกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร และอาจถึง 2 แสนบาทต่อตารางเมตรในชั้นที่สูงขึ้น
หลังจากนี้ เอพี เตรียมเปิด "RHYTHM" 2 บนทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าห้วยขวาง ในราคาเริ่มต้นที่ไม่ต่างกัน ซึ่งโครงการใหม่นี้ จะเป็นโครงการที่พัฒนาโดยเอพี เพียงรายเดียว ไม่ได้เป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มใด
จับตาคอนโดฯ มือสองย่านรัชดาฯ คึก
ด้วยหลายปัจจัยอย่างที่กล่าวแล้ว นับจากนี้ ทำเลรัชดา - ลาดพร้าว คงต้องเปลี่ยนไป กลายเป็นน้องๆ สุขุมวิท ไม่ใช่ทำเลสำหรับคนทำงานตอนต้น ที่สามารผ่อนคอนโดฯ ราคาล้านเศษ ได้อีกแล้ว เพราะหากเอพี เป็นรายแรกที่เริ่มลงไปเล่นแล้วมียอดขายเป็นตัวการันตีว่ามีคนยอมรับคอนโดฯ ราคาเกือบแสนบาทต่อตารางเมตรในย่านรัชดา-ลาดพร้าว ย่อมต้องมีบิ๊กคอนโดฯ รายอื่นๆ ลงไปร่วมแจมในราคาที่เห็นแล้วคงต้องบอกว่าไม่ใช่ตลาดของ "เฟิร์ส จ๊อบเบอร์" ผู้เพิ่งมีเงินเก็บพร้อมซื้อคอนโดฯ เหมือนซิตี้ คอนโดฯ ในยุคแรกอีกต่อไป
ทางเลือกสำหรับคนทำงานเงินเดือนไม่มากนัก คงมีเพียงคอนโดฯ ราคาไม่แพงนัก อยู่ในทำเลที่รองลงมา ไม่ถึงระดับติดประตูรถไฟฟ้า อาจต้องเข้าซอยไปอีก หรือต้องนั่งรถมาต่อรถไฟฟ้า หรือคอนโดฯ ที่เป็นของผู้ประกอบการรายย่อย ซึ่งผู้บริโภคเองต้องระมัดระวังในการซื้อและตรวจสอบอย่างดี เพื่อความมั่นใจว่า ซื้อคอนโดฯ แล้วจะได้คอนโดฯ ชัวร์ หรืออาจเป็นการซื้อคอนโดฯ มือสอง ไม่ว่าจะเป็น มือสองที่เป็นคอนโดฯ เก่าในย่านนี้ ราคายูนิตละไม่ถึง 1 ล้านบาท หรือคอนโดฯ ที่เปิดขายมานานแล้วของบรรดาบิ๊กคอนโดฯ แต่เพิ่งแล้วเสร็จ ก็จะยังมีราคาต่อยูนิตไม่สูงนัก
ทั้งนี้ จากการสอบถามไปยัง เจ้าของห้องชุดในโครงการซิตี้ โฮม รัชดา ซอย 10 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าห้วยขวางรายหนึ่ง เล่าให้ฟังว่า ได้ซื้อห้องชุดที่โครงการนี้ไว้ 1 ห้อง ปัจจุบันได้ปล่อยเช่าในอัตรา 5,000 บาทต่อเดือน และมีผู้สนใจขอซื้อต่อในราคา 50,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยังไม่สนใจขาย
โดยที่ผ่านมามีเจ้าของห้องชุดหลายห้องในโครงการนี้ โพสขายห้องชุดในโครงการนี้ลงตามอินเทอร์เน็ตเป็นจำนวนมาก เคาะราคาเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว รวมถึงผู้สนใจเช่าในย่านนี้ พร้อมจ่ายในอัตราที่สูงพอควร
อย่างไรก็ตาม เจ้าของห้องชุดดังกล่าว ได้กล่าวเตือนนักลงทุนรายย่อยว่า ช่วงที่ตัดสินใจซื้อห้องชุดแห่งนี้ ไม่ได้คาดหวังว่าราคาจะปรับตัวสูงขนาดนี้ ซึ่งเหตุผลที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และทำให้มีส่วนต่างสูงขนาดนี้ เพราะช่วงที่ซื้อ ทำเลนี้ยังใหม่มากสำหรับคอนโดมิเนียม และพอกระแสซิตี้ คอนโดฯ บูมตามภาวะน้ำมัน ทำให้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่มาก ราคาที่ดินจึงขึ้น ราคาขายโครงการใหม่จึงสูงขึ้น แต่เชื่อว่าราคาโครงการใหม่ๆ จะไม่ขยับขึ้นแบบเท่าตัวเหมือนโครงการที่เกิดขึ้นในช่วง 2-3 ปีก่อนแล้ว หากจะขยับ คงขยับได้เพียงไม่มากนัก เพราะราคาขายใหม่ปัจจุบันถือว่าสูงมากแล้ว
ผู้บริโภคที่สนใจจะลงทุนซื้อคอนโดฯ ใหม่ๆ ในย่านนี้ต้องศึกษาอย่างดี และอย่าคาดหวังเรื่องราคาจะสูงขึ้นเท่าตัว เพราะราคาขายของคอนโดฯ ใหม่ค่อนข้างสูงมากแล้ว คงยากที่จะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดเมื่อช่วงที่ผ่านมา หรือการได้ผลตอบแทนอาจผันผวนได้ ต้องศึกษาอย่างรอบคอบจริงๆ
รวมถึง การซื้อคอนโดฯ มือสอง ทั้ง มือสองประเภท คอนโดฯ เก่า ก็ต้องดูด้วยว่า ค้างค่าส่วนกลางหรือไม่ เป็นโครงการที่มีสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร เหมาะสมกับราคาแล้วหรือไม่ หรือคอนโดฯ ประเภท เพิ่งสร้างเสร็จ อาจมีการปั่นราคาขายในแม้ว่ราคาที่สูงมากเกินไป
ราคาที่เพิ่มขึ้นในทำเลรัชดา - ลาดพร้าวแห่งนี้ ไม่ใช่ครั้งแรกที่ถูกปั่นให้ปรับตัวขึ้นไป แต่ทำเลนี้ ถูกปั่นราคาจากด้วยหลายปัจจัยมาหลายรอบแล้ว นักลงทุนหน้าใหม่ คงต้องศึกษาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนอีกครั้ง |
ที่มา [ กรุงเทพธุรกิจ ] วันที่ 23-09-2551
|
|
|
|
|
