|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ภารกิจมือการตลาด บสท. เชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล บริหารพอร์ต NPA แสนล้าน |
|
สัมภาษณ์
แม้จะระบายทรัพย์รอการขาย (NPA) ออกไปได้จำนวนมากช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ถึงขณะนี้บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) หน่วยงานเฉพาะกิจที่รัฐบาลจัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพของสถาบันการเงิน ผลพวงจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ก็ยังมีพอร์ตทรัพย์สินในมืออีกกว่า 7.2 หมื่นล้านบาท และภายในปีสองปีนี้จะมีเข้ามาเพิ่มอีกรวมแล้วกว่าแสนล้านบาท สวนทางกับระยะเวลาการทำงานของ บสท. ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องยุบเลิกองค์กรไป ในปี 2554 จากนี้ไปอีก 3 ปีเศษหน่วยงานแห่งนี้จึงมีภารกิจที่ยากยิ่ง
"เชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาสินทรัพย์ บสท. ในฐานะแม่ทัพใหญ่ด้านการตลาดและการขาย จะวางหมากเกมในการระบายสินทรัพย์ออกไปให้ได้มากที่สุดอย่างไร
- ยังมีพอร์ตทรัพย์สินในมือมากน้อยแค่ไหน
มีอยู่ประมาณ 72,000 ล้านบาท แยกเป็นทรัพย์ที่มีราคาเกิน 100 ล้านบาทมี 120 ชิ้น คิดเป็นมูลค่า 36,000 ล้านบาท มีทั้งโรงงาน โครงการจัดสรร คอนโดฯ อาคารสำนักงาน ที่ดินเปล่า โกดัง ฯลฯ ที่เหลือเป็นทรัพย์ชิ้นย่อยๆ ประมาณ 5,000 รายการ แต่อีก 2 ปีจะมีทรัพย์เข้ามาเพิ่มอีก 45,000 ล้านบาท
แยกเป็นทรัพย์ที่จะได้มาจากการปรับโครงสร้างหนี้ของแบงก์ประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งแบงก์จะต้องโอนให้เรา แต่ติดที่ขั้นตอนการจัดทำเอกสารล่าช้า บางส่วนต้องจัดทำเอกสารหลักฐานต่างๆ ใหม่ ต้องใช้เวลา ส่วนอีก 40,000 ล้านบาท อยู่ในกระบวนการที่จะยึดเข้ามา ถึงตอนนั้นรวมแล้วทรัพย์ในพอร์ตจะอยู่ที่ 1.17 แสนล้านบาท
- จะเร่งระบายออกไปอย่างไร
อย่างปีนี้เราจะเน้นการขายทั้งในแบบขายตรงโดยพุ่งเป้าเจาะกลุ่มลูกค้าแบบเฉพาะเจาะจง ด้วยการจัดสินทรัพย์เป็นหมวดหมู่ให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า วิธีการคือถ้าทราบกลุ่มลูกค้าชัดเจนก็จะใช้วิธีขายตรงไปยังลูกค้า แต่ถ้าเป็น กลุ่มลูกค้าทั่วๆ ไปก็จะใช้การขายแบบแมส
ปีนี้เราเตรียมงบประมาณด้านการตลาดและการขายไว้สูงถึง 30 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับปีก่อนที่ใช้ไปทั้งหมด 3 ล้านบาท สาเหตุที่ขอใช้งบฯเพิ่มขึ้น เพราะเรามองว่าตลาดมีปัจจัยบวกที่เอื้อต่อการขายสินค้ามากกว่าปีก่อนๆ ที่ผ่านมา
นอกจากนี้เราก็จะนำทรัพย์ที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในช่วงนี้ออกมาขายด้วย เช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร 1 แสนไร่, โรงงานสำหรับพัฒนาเป็นโลจิสติกส์, ที่ดินเปล่า 17 ไร่ ซอย 1 ริมหาดหัวหิน โดยแปลงนี้เคยเปิดประมูลมาแล้วครั้งหนึ่ง และมีผู้ซื้อไปในราคา 340 ล้านบาท แต่ผู้ที่ประมูลไม่สามารถนำเงินมาชำระตามเงื่อนไข จึงต้องนำกลับมาประมูลซ้ำอีกรอบ
ที่ดินเปล่าเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตมีหน้าดินถนนวิภาวดี และพหลโยธิน ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของโครงการบางกอกโดม ที่กรมบังคับคดีตีราคาประเมินไว้ที่ 1,000 กว่าล้านบาท หรืออย่างที่ดินของบริษัท ไทยเมล่อน 700 ไร่ เป็นต้น ทรัพย์สินพวกนี้มีคนสนใจเยอะ นอกนั้นมีที่ดินเปล่าประมาณ 100 กว่าไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณปากเกร็ด ที่ดินเปล่าริมแม่น้ำย่านพระราม 3 ฯลฯ
- เป้ายอดขายปีนี้
ยอดขายปีที่ผ่านมาเราทำได้ 8,500 ล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ 7,200 ล้านบาท ส่วนปีนี้ (2551) ตั้งไว้ที่ประมาณ 10,300 ล้านบาท ที่ตั้งเป้ายอดขายเพิ่มขึ้นเพราะจะเป็นปีที่เราจะบุกตลาดอย่างจริงจังมากขึ้น หลังจากที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เราพอจะมองเห็นช่องทางและโอกาสที่จะทำยอดขายเพิ่ม
- บสท. เหลือเวลาทำงานอีกกี่ปี
เหลือไม่มากแล้วครับ ภารกิจของเราจะจบลงในกลางปี 2554 ต้องยุบเลิกตามกฎหมาย ถ้าจะให้อยู่ต่อก็ต้องแก้กฎหมาย แต่คิดว่าคงไม่มีการแก้ไข เพราะกฎหมายออกมาชัดเจน จึงต้องคิดกันต่อว่าจะทำอย่างไรต่อไป โมเดลที่ บสท.คิดไว้ตอนนี้มีได้หลายแนวทางมาก ซึ่งทั้งหมดนี้จะได้จัดทำแล้วนำเสนอให้กระทรวงการคลัง และกองทุนฟื้นฟูฯ พิจารณา
ในส่วนของ NPA ที่อยู่ในพอร์ต บสท.ถือว่าเป็นทรัพย์ที่มีเจ้าของ ดังนั้น การบริหารจัดการหลังจาก บสท.ถูกยุบเลิกก็จะต้องหารือกันว่าจะทำอย่างไรด้วย
- ถึงตอนนั้นจะระบายทรัพย์ออกไปได้ มากแล้ว
อีก 2 ปีเราจะมีทรัพย์ในพอร์ต 1.17 แสนล้านบาท สำหรับการขายเป้าปี"51 เท่ากับ 10,300 ล้านบาท ส่วนยอดขาย ตั้งแต่ปี 51 ถึงปี 54 รวมแล้วน่าจะขายได้ 28,000 ล้านบาท ดังนั้นจากนี้ไปจนถึง ปี 2554 ถือเป็นช่วงที่ท้าทายมากสำหรับเรา ที่จะต้องทำยอดขายให้ได้ตามเป้าหมาย แต่ทุกอย่างก็ขึ้นอยู่กับดีมานด์ด้วย
- มาตรการกระตุ้นช่วยทำให้อสังหาฯ คึกคักขึ้น
ผมเชื่อว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แม้รัฐบาลมีเจตนาจะช่วยสนับสนุนธุรกิจนี้ แต่ผลในทางปฏิบัติอาจมีไม่มาก เพราะแม้มีปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ให้มีสีสันมากขึ้น ขณะเดียวกันก็มีปัจจัยลบเข้ามาเป็นแรงกดดันด้วย โดยเฉพาะราคาน้ำมัน เฉพาะเรื่องนี้เรื่องเดียว ก็ทำให้หน้ามืดแล้ว เพราะทำให้ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น 25% แต่รายได้เพิ่มไม่ถึง 4-5%
เมื่อสถานการณ์เป็นแบบนี้ผู้บริโภคต้องปรับตัว เช่นเดียวกับผู้ประกอบการที่ต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการใหม่ จากที่เคยสร้างอยู่ในทำเลนอกเมืองก็ย้ายเข้ามาในเมือง ปัญหาที่เกิดขึ้นเวลานี้ไม่ใช่เรื่องเวลา แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่แพงขึ้นมากกว่า
ตอนนี้ตลาดอสังหาฯ เริ่มน่าห่วงเหมือนช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 สินค้าขายไม่ออก เพราะผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ ที่น่าจับตามองกลับเป็นตลาดเช่าที่จะบูม อันนี้ฟันธงเลย อย่าลืมว่าเมื่อคนซื้อบ้านไม่ได้ก็ต้องหันมาเช่าแทน เพราะภาวการณ์ที่ไม่นิ่งของรายได้แบบนี้ไม่มีใครกล้าที่จะเป็นหนี้ผูกพันระยะยาวหรอก
- น่าห่วงอะไรมากที่สุด
คอนโดมิเนียมที่อาจเจอ 2 เด้ง คือ 1.ผู้รับเหมาทิ้งงานจากต้นทุนวัสดุที่เพิ่มขึ้น 2.โครงการที่ขายหมดแล้วต้องเจอกับค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น overall 20-30% แต่ไม่สามารถขยับราคาขายได้ ถ้าราคาน้ำมันและค่าก่อสร้างพุ่งขึ้นไปอีกก็อยู่ไม่ได้ สภาพปัญหาในตอนนี้อยู่ในขั้นอึดอัด เหนื่อย แต่ยังไม่ระเบิด ทางออกมีทางเดียวคือต้องปรับตัว |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 05-05-2551
|
|
|
|
|
