|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| รัตน์ พานิชพันธ์ แม่ทัพคิวเฮ้าส์ มองอสังหาฯปี"51 "ปีนี้แข่งกันหนัก บอกได้คำเดียวว่าเหนื่อย..." |
|
ปี 2551 เป็นอีกปีหนึ่งที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ต้องเหนื่อยหนักกับการแก้เกมการตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดช่วงเวลา จากปัจจัยลบหลายด้านที่ยังรุมเร้าไม่น้อยไปกว่า 1-2 ปีก่อน ส่งผลกระทบต่อ "มู้ด" ในการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สังเกตจากผลดำเนินงานของบริษัทพัฒนาที่ดินปี 2550 ที่ผ่านมาที่ส่วนใหญ่ยอดขายหลุดเป้า มีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถฟันฝ่าอุปสรรคจนบรรลุเป้าหมายที่วางไว้
หนึ่งในนั้นคือ ค่าย "ควอลิตี้เฮ้าส์" หรือ"คิวเฮ้าส์" บริษัทในกลุ่ม "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ภายใต้การนำของ "รัตน์ พานิชพันธ์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ทำรายได้ทะลุหมื่นล้านบาท น่าจับตามองว่าในสถานการณ์ที่ตลาดบ้านมีการแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้นอย่างปีนี้ คิวเฮ้าส์จะงัดกลยุทธ์เพื่อรุกและรับอย่างไร
- ทิศทางลงทุนในปี"51
นอกจากการพัฒนาโครงการแนวราบแล้ว ปีนี้เราจะบุกตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองอีกครั้งหนึ่ง ที่มองว่าเป็นตลาดคอนโดฯราคาแพง ซึ่งเป็นตลาดที่เราถนัด สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการจะเน้นย่านใจกลางเมือง อย่างสุขุมวิท ตอนนี้กำลังเจรจาซื้อที่ดินอยู่ 1 แปลง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
- คอนโดฯกำลังมีปัญหาเรื่องอีไอเอ
เป็นเรื่องการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนหน้านี้มีกฎระเบียบใหม่ออกมา ให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น/แอร์ขนาด 1 ตัน 1 เครื่อง คิดว่าถ้าทำแบบนี้คอนโดฯจะเกิดขึ้นได้ยากขึ้น และอาจส่งผลกระทบทำให้ที่ดินไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ เพราะถ้าจะทำโครงการต้องปลูกต้นไม้มากกว่าปลูกตึก คณะกรรมการ สิ่งแวดล้อมแห่งชาติควรจะพิจารณาเรื่องนี้ให้อยู่บนพื้นฐานที่เหมาะสมและปฏิบัติได้มากกว่านี้
- ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นเยอะ
แน่นอน เดิม FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อเนื้อที่ดิน) กำหนดให้สร้างได้ 10:1 ก็จะเหลือแค่ 5:1 เท่ากับว่าต้นทุนเพิ่มขึ้นมาอีกเท่าตัว
- แสดงว่าไม่เห็นด้วยกับวิธีการปฏิบัติ
เรื่องการช่วยแก้ไขปัญหาโลกร้อนดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่เห็นด้วย ถ้าหากแนวทางปฏิบัติมีความเป็นไปได้ เช่น ให้เงินสนับสนุนแก่องค์กรต่างๆ ที่ทำโครงการปลูกป่า กำหนดมาเลยว่า แอร์ 1 ตัน ต้องใช้เงินในการปลูกป่าเท่าไร ผู้ประกอบการก็ให้เงินก้อนนี้ไปน่าจะดีกว่า
- โครงการอื่นๆ อย่างในซอยหลังสวน
เราปรับแผนลงทุนจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาเป็นคอนโดฯแทน ยื่นขออนุญาตใหม่เรียบร้อยแล้ว ถ้าไม่ได้ก็ไม่เป็นไร เพราะเราได้ไลเซนส์โรงแรมมาแล้ว สาเหตุที่ปรับมาเป็นคอนโดฯเพราะมองว่าถ้าทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระยะเวลาคืนทุนนาน
แต่ถ้าพัฒนาเพื่อขายจะมีกำไรมากกว่า เพราะราคาที่ดินในย่านนั้นแพงมาก ราคาขาย/ตร.ม.โครงการนี้ตกประมาณ 1.8 แสนบาท แต่เมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนในปี 2552 อาจจะไต่ขึ้นถึง 2 แสนบาท/ตร.ม.สบายๆ
- ตามแผนเดิมจะโอนเข้ากองทุนอสังหาฯด้วย
ใช่ครับ แต่ถ้าจะทำอย่างนั้นก็น่าจะรอให้มีการยกเลิกมาตรการกันสำรอง 30% ก่อน เพราะเท่าที่ทราบตอนนี้นักลงทุนต่างชาติไม่ต้องการนำเงินเข้ามาลงทุน คิดว่าถ้ารัฐบาลชุดใหม่รักษาคำพูดก็น่าจะได้เห็นการยกเลิกมาตรการนี้
- มีแผนระดมทุนวิธีอื่นด้วย
ไม่มีปัญหา ถ้าระดมทุนโดยจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาฯไม่ได้ เราก็เลือกจะออกหุ้นกู้แทน ภายในเดือนมีนาคมนี้จะออกหุ้นกู้อีก 2,000 ล้านบาท แล้วประชุมผู้ถือหุ้นรอบใหม่ในเดือนเมษายน จะขอเพิ่มอีก 5,000 ล้านบาท ลอตนี้เป็นการออกหุ้นกู้ใหม่มาทดแทนหุ้นกู้เก่าที่จะครบกำหนดลอตแรกในปีนี้ 1,500 ล้านบาท และปี 2552 อีก 1,500 ล้านบาท จะทยอยออกตามความจำเป็น
- แคชโฟลว์ตอนนี้เป็นอย่างไรบ้าง
แคชโฟลว์จากการขายถือว่าเป็นบวก แต่ที่เกิดจากการสร้างตึกสูงยังต้องกู้เพิ่ม เพราะมีการขยายลงทุนใหม่เรื่อยๆ แต่ถ้าเอาเข้าพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ได้เมื่อไรก็กลับมาเป็นบวก เพราะมีเงินมาชำระหนี้ได้หมด
- ผลการดำเนินงานปี"50
ตัวเลข 9 เดือนปี 2550 มียอดขายจากการดำเนินงานทำกำไรได้เกิน 100% ประมาณ 750 กว่าล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2549 ส่วนมาร์จิ้นเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 27-28% ขณะที่ปีก่อนทำได้แค่ 20% เนื่องจากปีที่ผ่านมาเราสามารถขายบ้านในสต๊อกออกไปได้ค่อนข้างเยอะ ส่วนตัวเลขรายได้ทั้งปีทำได้ 10,600 ล้านบาท มาจากบ้านเดี่ยว 9,100 ล้านบาท และจากการให้เช่าอาคารสำนักงาน 1,200 ล้านบาท
- โปรเจ็กต์ใหม่ที่จะลงทุนในปี"51
มี 11 โครงการ มูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวแบรนด์ลดารมย์ 4 โครงการ, คาซ่า วิลล์ 5 โครงการ และทาวน์โฮม์ คาซ่า ซิตี้ 2 โครงการ เป้ารับรู้รายได้ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2550 ที่ 20% ปีนี้เราจะซื้อที่ดินเพิ่มอีก 3,000-4,000 ล้านบาท ส่วนเงินลงทุนก่อสร้างน่าจะประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท
- ภาพรวมเศรษฐกิจปีนี้
ผมคิดว่าคงไม่แย่กว่าปีที่แล้ว ที่ไม่ได้ทำอะไรกันเลย แค่ประคับประคองเฉยๆ ส่วนปีนี้ไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลชุดใหม่ หรือแม้แต่ตัวรัฐมนตรีเองก็คงต้องพยายามพิสูจน์ฝีมือ ได้มากได้น้อยก็ดีกว่าที่ไม่ทำอะไรเลย
- ดีมานด์ในตลาดบ้าน
ในส่วนของความต้องการซื้อคิดว่าคงไม่มากกว่าปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าโมเมนตัมที่พามามันต่ำลง เป็นผลมาจากเศรษฐกิจที่ไม่ดี แต่หากมีรัฐบาลชุดใหม่ มีโครงการใหม่ๆ ออกมากระตุ้น การเมืองนิ่งขึ้น ความรู้สึกของผู้ซื้ออาจจะดีขึ้นได้ในช่วงไตรมาสที่ 2-3
- การแข่งขันในตลาดบ้านหรู
ตอนนี้ผู้ประกอบการหันไปลงทุนพัฒนาคอนโดฯแข่งกันเยอะมาก ขณะที่ดีมานด์เริ่มมี น้อยลง อันนี้ก็เป็นเหตุผลที่ทำให้เราขายบ้าน แพงได้เยอะในปีที่ผ่านมา
เพราะบ้านแพงตอนนี้หากนับเฉพาะที่ทำโครงการต่อเนื่อง ก็มีไม่กี่ราย อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริ, โกลเด้นแลนด์ และคิวเฮ้าส์ เท่านั้นเอง
- จะขึ้นแท่นเบอร์ 2 ในธุรกิจอสังหาฯ
(หัวเราะ)...ผมไม่ได้ตั้งเป้าแข่งกับใคร แต่อยากที่จะทำสินค้าให้มีคุณภาพมากที่สุด เติบโตไปเรื่อยๆ ให้พนักงานอยู่แบบสบายๆ ไม่ต้องบีบรัดตัวเองให้มาก เห็นหลายๆ ค่าย แข่งขันกันตอนนี้แล้วบอกได้คำเดียวว่า "เหนื่อย" |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 11-02-2551
|
|
|
|
|
