|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "นักประเมินอิสระ" มองต่างมุม ราคาประเมินที่ดินปี"51-54 |
|
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA
จากเอกสาร "ข่าวกรมธนารักษ์" ฉบับที่ 26/2550 วันที่ 27 ธันวาคม 2550 เกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการ (ปี 2551-2554) ผมในฐานะประธานคณะกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้ติดตามประเมินความเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินแปลงทดลองซ้ำในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล มาตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบัน ขอให้ข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อประโยชน์ต่อสาธารณชนดังนี้
1.ราคาประเมินของทางราชการ หรือมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า "บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดยเฉพาะกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่นๆ ฯลฯ
2.บัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดโดยตรง ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ที่ผ่านมา บางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดก็ได้ ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องต่อกรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
3.ด้วยเหตุนี้เราไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้ ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการ ดังนั้นในการซื้อขายจริงควรว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสม
4.การที่ราคาประเมินที่ดินใน กทม.เพิ่มขึ้นจาก 5 ปีก่อนเพียง 5.76 แสดงว่าแทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ส่วน 75 จังหวัดภูมิภาคเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.97 หรือ ปีละ 6% เท่านั้น ถือว่าไม่สูงมากนัก
ยิ่งหากพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นนี้ยังรวมการเพิ่มขึ้นจากแปลงที่ดินดิบเป็นแปลงที่ดินจัดสรรซึ่งมักจะก้าวกระโดดด้วยแล้ว ยิ่งทำให้เห็นว่าทางราชการแทบไม่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้น
5.ที่ว่าราคาที่ดินแพงสุด คือ ย่านสีลม ตร.ว.ละ 650,000 บาทนั้น หากเป็นมูลค่าตลาดที่คำนวณจากศักยภาพจริง ที่ดินที่แพงที่สุดควรเป็นแปลงสยามพารากอน บนสมมติฐานเทียบขนาดที่ดิน 4 ไร่ และ 16 ไร่เท่ากับที่อื่นๆ เพราะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์เข้มข้น รองลงมาคือเยาวราช ที่ดินขนาด 4 ไร่ (40x160 เมตร) จะมีราคา 630,000 บาท เพราะแถวนั้นมีการใช้ที่ดินเข้มข้นมาก ตึกแถวคูหาละ 40 ล้านบาท อันดับสามจึงเป็นสีลม ซึ่งเหมาะกับการทำอาคารสำนักงาน
แต่ตลาดอาคารสำนักงานยังไม่สู้ดีนัก ทำให้มูลค่าที่ทาง AREA ประเมินไว้ ตร.ว.ละ 580,000 บาท ณ ปี 2550
6.ขอย้ำว่าการที่ในบางบริเวณราคาเพิ่มขึ้น นับเท่าตัว อาจทำให้เกิดความไขว้เขวได้
การเพิ่มขึ้นนี้เป็นเพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แต่ต่อมา กลายมาเป็นที่ดินในโครงการบ้านจัดสรร
หรือมีถนนหลวงตัดผ่าน ทำให้ราคาพุ่งขึ้น ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมือง เมื่อมีถนนตัดผ่าน มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตามการพัฒนา ผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้ ไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย
7.ราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่มหรือปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะนักการเมืองระดับชาติและนักการเมืองท้องถิ่นต้องการเอาใจประชาชนไม่ต้องการให้เสียภาษีสูงมากนัก และบางครั้งผู้มีอำนาจทางการเมืองก็อาจมีที่ดินอยู่จำนวนมาก จึงไม่อยากเสียภาษีสูงมากนัก
แต่หากเป็นราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด
ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA คาดว่าราคาเพิ่มขึ้น 20% ในรอบ 4 ปี (2546-2550) หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% โดยเฉลี่ยและมีแนวโน้มว่าราคาประเมินในช่วงปีหลังๆ เติบโตในอัตราถดถอยลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
8.การที่ทางราชการสามารถประเมินราคาที่ดินรายแปลงได้เพียงจำนวน 5.12 ล้านแปลง จากที่ดินทั้งหมด 30.02 ล้านแปลง และกว่าจะประเมินได้ก็ทุก 4 ปีเป็นหลัก แสดงให้เห็นว่าทางราชการไม่อาจรับภาระการประเมินได้ ทางราชการควรจะทำการประเมินใหม่ทุกครั้งสำหรับทรัพย์สินที่มีราคาสูงพอสมควร เช่น มูลค่า 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยอาจให้ผู้ประเมินอิสระดำเนินการ ค่าใช้จ่ายที่เสียกับการประเมินอาจเพียง 0.01% ของมูลค่าและคุ้มค่ากับการเรียกเก็บภาษี โดยทางราชการอาจไม่จำเป็นต้องจัดทำราคาประเมินแบบคลุมรวม ซึ่งเสียงบประมาณสูงแต่บุคลากรน้อยเช่นทุกวันนี้ |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 10-01-2551
|
|
|
|
|
