|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| Supply Side เลียบคลองประชาชื่น อพาร์ตเมนต์-คอนโดฯ ดีมานด์สูงต่อเนื่อง |
|
ฝ่ายการตลาด บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดทำรายงานบทวิเคราะห์ supply side สำหรับโครงการลุมพินีวิลล์ ประชาชื่น-พงษ์เพชร พบว่ามีข้อมูลที่น่าสนใจและเป็นข้อมูลสำคัญที่นำไปสู่การลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดสูง 19 ชั้น 2 อาคาร รวม 934 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 1,300 ล้านบาท
ทำเล-กำลังซื้อเพียบพร้อม
ข้อมูลจำนวนประชากรเขตบางซื่อ ณ เดือนกรกฎาคม 2550 โดยกรมการปกครองมีประชากรรวม 149,371 คน แบ่งเป็นประชากรชาย 71,222 คน คิดเป็น 48% และประชากรหญิง 78,149 คน คิดเป็น 52% มีจำนวนบ้านเรือน 46,744 หลัง คำนวณความหนาแน่นประชากรเท่ากับ 12,938 คน/ตารางกิโลเมตร หรือความหนาแน่น 3.20 คน/หลัง
ทั้งนี้ LPN ได้สำรวจและสัมภาษณ์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่พักอาศัยบริเวณประชาชื่น-งามวงศ์วาน พบว่าส่วนใหญ่ทำงานบริเวณดังกล่าว (บางส่วน) และบางส่วนจะเดินทางไปทำงานในเขตอื่นๆ เช่น รัชโยธิน ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ บางซื่อ และนนทบุรี ฯลฯ ถ้าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ทำงานในบริเวณดังกล่าว จะทำงานเป็นพนักงานห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และปูนซีเมนต์
ด้านการคมนาคมถือว่าค่อนข้างสะดวก จนถึงสะดวกมาก มีถนนเส้นหลักตัดผ่าน รวมทั้งถนนทางลัดเชื่อมต่อเป็นจำนวนมาก ที่สำคัญคือใกล้ทางด่วนศรีรัช นอกจากนี้หากไม่มีรถยนต์ส่วนตัวก็สามารถเลือกใช้บริการขนส่งมวลชนได้หลากรูปแบบ เช่น รถเมล์ รถตู้โดยสารประจำทาง รถสองแถว จนถึงวินมอเตอร์ไซค์รับจ้าง
รวมไปถึง "แมสทรานซิต" ระบบราง ในปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีใกล้ที่สุดคือสถานีบางซื่อ ห่างประมาณ 6 ก.ม. ส่วนในอนาคตจะมีทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) สายสีแดง (รังสิต-มหาชัย, ตลิ่งชัน-บางซื่อ) ที่คาดว่าจะเปิดบริการในปี 2554 เป็นต้น
แหล่งรวมอพาร์ตเมนต์ 119 โครงการ
ฝ่ายการตลาดของ LPN ยังได้สรุปผลการสำรวจพื้นที่บริเวณประชาชื่น-งามวงศ์วาน พบว่าบริเวณดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร จับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับราคากลาง-บน (3-6 ล้านบาท/ยูนิต) โดยเป็นการพัฒนาที่อยู่ติดกับถนนสายหลัก และถนนสายรองที่มีความสำคัญ นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 2.5 ล้านบาทขึ้นไป
เมื่อลงลึกรายละเอียดโครงการแนวสูง
พบว่ามีการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ในย่านประชาชื่นและงามวงศ์วาน ส่วนใหญ่รูปแบบของอาคาร
และการตกแต่งห้องพักอยู่ในเกณฑ์ดี และดีมาก เมื่อเทียบกับการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ย่านรามอินทรา หรือรามคำแหง
นอกจากนี้ ยังมีการเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าที่เข้าพัก ไม่ว่าจะเป็นที่จอดรถ ยามรักษาความปลอดภัย ยูบีซี อินเทอร์เน็ต ตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ และตู้น้ำหยอดเหรียญ ทำให้กลุ่มสินค้าทดแทนประเภทอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้จึงเป็นที่จับตามอง ในการที่จะเป็นคู่แข่งขันไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าสินค้าประเภทเดียวกัน คือ คอนโดมิเนียม
ผลการสำรวจยังพบด้วยว่า ภาวะการแข่งขันมีการแข่งขันในระดับสูงใกล้เคียงกับบริเวณรามอินทรา โดยการพัฒนากระจุกตัวใกล้แหล่งชุมชน (ฝั่งเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน) และสถานศึกษา (ม.ธุรกิจบัณฑิตย์) โดยมีจำนวน 119 โครงการ ซึ่งมีภาวะการเข้าพักอาศัยค่อนข้างเต็ม โดยมีอัตราส่วนการเข้าพักอาศัยเฉลี่ยถึง 96% โดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาอพาร์ตเมนต์ระดับราคาเช่าอยู่ที่ 3,000-4,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นที่ต้องการของผู้เช่าในบริเวณนั้น
ทั้งนี้ ถ้าคิดคำนวณตามอัตราความหนาแน่นของประชากรในกรุงเทพฯ 2.63 คน/ครัวเรือน (ข้อมูล ณ เดือนพฤษภาคม 2550) ตัวเลขจำนวนผู้พักอาศัยในอพาร์ตเมนต์มีประมาณ 25,500 คน ประเด็นสำคัญของการสำรวจที่พบ คือ กลุ่มผู้เช่าอพาร์ตเมนต์นี้ในที่สุดแล้วสามารถพัฒนาเป็น demand ของโครงการคอนโดมิเนียมได้
ปัจจุบันยังคงมีโครงการก่อสร้างหอพักและ อพาร์ตเมนต์ที่เตรียมตัวจะเปิดอีกอย่างน้อย 3 โครงการ ทำเลงามวงศ์วาน 31, ประชาชื่น 21 และซอยสุวรรณดี 1 รวมประมาณ 360 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3.5 ของจำนวนยูนิตปัจจุบัน
ทั้งนี้ การเข้ามาของสินค้าทดแทนในระบบเป็นจำนวนมาก ย่อมมีผลต่อการระบายสินค้าภายในอุตสาหกรรมอาคารชุดในบริเวณดังกล่าวได้ แต่ถ้ามองอีกด้านหนึ่งก็แสดงถึงยังมีความต้องการของที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้อยู่
ดังนั้น คอนโดมิเนียมก็อาจจะเป็นสินค้าทดแทนอพาร์ตเมนต์ได้เช่นกัน เพราะเมื่อลูกค้าเคยชินกับการอยู่ในบริเวณนี้จะเกิดการติดที่ และเริ่มเสียดายค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ ก็อาจจะมองหาที่อยู่อาศัยบริเวณนั้น "คอนโดมิเนียม" จึงเป็นคำตอบสุดท้ายของคนกลุ่มนี้ได้อย่างลงตัว
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 08-10-2550
|
|
|
|
|
