|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เมกะโปรเจ็กต์ล้อยาง รถเมล์ด่วน BRT ตัวแปรใหม่บูมอสังหาฯพระราม 3 |
|
สกู๊ป
นับถอยหลังโครงการรถเมล์ประจำทางด่วนพิเศษ หรือ Bangkok BRT ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ประกาศเปิดให้บริการภายในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 เป็นการนับถอยหลังที่วงการพัฒนาที่ดินช่วยลุ้นอยู่ใกล้ๆ เพราะตลอดระยะทาง 15 ก.ม. จำนวนสถานีขึ้น-ลงรถโดยสาร 12 สถานี กับคอนเซ็ปต์รูปแบบบริการโฉมใหม่ด้านการขนส่งมวลชนที่เรียกตัวเอง "เมกะโปรเจ็กต์ล้อยาง" โครงการ Bangkok BRT จะสร้างมนต์ขลังได้เหมือนกับ เมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าสองสายทั้งใต้ดินและบนดินหรือไม่ ...นี่คือคำถามที่ยังไม่มีคำตอบ
อัพทูเดต โครงการ BRT
รถเมล์ BRT โครงการหาเสียงระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่เคยมีมาก่อนในเมืองไทย เปิดตัวด้วยเส้นทางนำร่อง ช่องนนทรี-ถนนราชพฤกษ์ ระยะทางรวม 15 ก.ม. มี 12 สถานี ระยะห่างเฉลี่ยสถานีต่อสถานี 1.2 ก.ม. อัตราค่าโดยสาร 12-22 บาท วิ่งรถตั้งแต่ตี 5-5 ทุ่ม ใช้เวลาวิ่งรถต่อวัน 18 ชั่วโมง ซึ่งจะเหลื่อมเวลาประมาณ 1 ชั่วโมงกับรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ให้บริการจนถึงเที่ยงคืนแต่วิ่งวันละ 18 ชั่วโมงเท่ากัน
ต้นทางและปลายทางอยู่ที่เดอะมอลล์ ท่าพระฝั่งหนึ่ง กับสถานีช่องนนทรีซึ่งจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสอีกฝั่งหนึ่ง ออกแบบโครงการให้มีเลนจราจรเป็นของตัวเอง 1 เลน ตัวรถโดยสารเป็นรถเมล์ด่วนที่มีหน้าตาทันสมัย ความยาว 18 เมตร จุผู้โดยสาร 150 คน และยาว 12 เมตร จุคน 80 คนไว้รองรับ
กทม.วางแผนจะให้บริการ 5-7 นาทีต่อเที่ยว ตลอดระยะทาง 15 ก.ม. ใช้เวลาวิ่ง 28-35 นาที โดยมีระบบควบคุมอัจฉริยะอำนวยการจราจร เพื่อให้สัญญาณไฟเขียวเมื่อ BRT มาถึงแยกต่างๆ งานนี้ กทม.ใช้งบฯ 1.9 พันล้านบาท ซื้อรถ 50 คัน คันละ 8-12 ล้านบาท ใช้เชื้อเพลิงก๊าซ NGV เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม คาดว่าจะมีผู้โดยสาร เฉลี่ยวันละ 3 หมื่นคน ถ้าหากโครงการดีวันดีคืน กทม.ขยับเป้ารองรับได้ถึงวันละ 5 หมื่นคน
ครบเครื่อง "ช็อปปิ้ง-ออฟฟิศฯ-คอนโดฯ"
"นวพล พิริยะกุล" หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ CBRE (ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย) วิเคราะห์ศักยภาพในปัจจุบันเปรียบเทียบกับสถานีรถโดยสาร BRT เป็น 3 มิติ โดยมิติแรก เรื่องของ "ช็อปปิ้งมอลล์" พบว่ามีทั้งโมเดิร์นเทรด อาทิ ห้างเทสโก้ โลตัส ห้างแม็คโคร ห้างฟิวเจอร์มาร์ท ที่เป็นค้าปลีกขนาดใหญ่อยู่แล้ว พื้นที่รวม 53,000 ตร.ม.ไม่รวมห้างเซ็นทรัล พระราม 3 ที่อยู่นอกเส้นทาง BRT ถ้าหากนับรวมจะเป็นกว่า 100,000 ตร.ม.
อย่างไรก็ตาม ห้างขนาดใหญ่ส่วนมากจะอยู่ กึ่งกลางระหว่างสถานี ดังนั้น เมื่อเปิดใช้ BRT น่าจะเป็นโอกาสของโมเดิร์นเทรดไซซ์เล็ก เช่น เซเว่นอีเลฟเว่น โลตัสเอ็กซ์เพรส ฯลฯ ระยะเดิน 500 เมตรห่างจากสถานี แต่ไพรมแอเรียอยู่ที่ 200-300 เมตร
มิติในเรื่อง "ออฟฟิศบิลดิ้ง" นับแค่สถานีช่องนนทรีที่ถือเป็น "ไข่แดง" มีออฟฟิศบิลดิ้งล้อมรอบ ไม่ว่าจะเป็นเอ็มไพร์ทาวเวอร์ ทีพีไอ ศุภาลัยแกรนด์ฯ เป็นต้น รวมพื้นที่เกือบ 500,000 ตร.ม.
มิติสุดท้ายเรื่องที่พักอาศัย หนีไม่พ้น "คอนโดมิเนียม" เคยมีตัวเลขประมาณการว่ามีโครงการแนวสูงไม่ต่ำกว่า 40 อาคาร ในเส้นทาง BRT ทำเลหลักคือ พระรามที่ 3 กับนราธิวาสราชนครินทร์ มีคอนโดฯสร้างเสร็จแล้วกว่า 14,000-15,000 ยูนิต และอีกกว่า 5,900 ยูนิต กำลังก่อสร้าง ภายในปี 2552 จะมีจำนวนยูนิตในเส้นทางมากกว่า 20,000 ยูนิต
ชี้เป้าตลาดหลัก คอนโดฯ 4-6 หมื่น/ตร.ม.
ในจำนวนกว่า 14,000-15,000 ยูนิตดังกล่าว มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80% หากเจาะเฉพาะรายโครงการ เอ่ยชื่อ "แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเม้นท์" คือชื่อแบรนด์ลีดเดอร์คอนโดฯระดับกลาง มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 90% บ่งชี้ว่าแม้จะมีการพัฒนายูนิตใหม่ๆ เฉลี่ยปีละ 2,000 ยูนิต แต่แอเรียในเส้นทาง BRT สามารถดูดซับได้หมด ภาวะขายดีไม่เว้นแม้แต่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์
ข้อสังเกตคือ คอนโดฯราคาเกิน 2 ล้านบาท/ ยูนิต จะขายฝืด ประเมินจากข้อมูลฐานลูกค้าพบว่ากลุ่มเป้าหมายคนทำงานรุ่นใหม่ หรือครอบครัวใหม่ ฐานเงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนคอนโดฯเดือนละ 9,000-10,000 บาท ยังสามารถใช้ชีวิตหลวมๆ ได้ ดังนั้น โครงการที่ "อ่านขาด" กับกำลังซื้อตรงนี้ จะประสบความสำเร็จด้านยอดขาย แต่อาจจะมีภาวะ "เรื่อยๆ มาเรียงๆ" ด้านยอด ขายบ้าง สำหรับโครงการที่ราคาขายเฉลี่ยเกิน 6 หมื่นบาท/ตร.ม. ทำให้ยูนิตเริ่มต้นสูงกว่า 2 ล้านบาท
"ทำเลตลอดแนวเส้นทาง BRT คาดว่าสัดส่วนห้องชุดระดับบนน่าจะมีแชร์สัก 10% ที่เหลือคือตลาดระดับกลางที่กำลังซื้อยังอั้นรออยู่ 90%"
มองบวก "ปัจจัยบวกๆ" เพียบ
CBRE มองผลกระทบต่อธุรกิจพัฒนาที่ดิน 4 ประเด็นหลัก คือ 1."ราคา" ทำเลพระรามที่ 3 ราคายังไม่สูงมากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ที่มีระบบขนส่งมวลชนระดับ "เมกะโปรเจ็กต์" เช่น รัชดาภิเษก รถไฟฟ้าใต้ดินพาดผ่านปี 2547 แต่ภาวะคึกคักของราคาที่ดินเพิ่งจะเริ่มจริงช่วงสองปีนี้ บางแปลงทำเลสวยจัดๆ ราคาขยับได้ปีละ 50%
ไล่ระดับราคาที่ดินข้ามฝั่งธนฯ ไปทางรัชดาฯ-ท่าพระ ตก ตร.ว.ละ 8 หมื่นบาท-1.5 แสนบาท ย่านพระรามที่ 3 เฉลี่ย 1.5-2.5 แสนบาท/ตร.ว. สูงสุดคือทำเลนราธิวาสฯ (เว้นซอยนราธิวาสฯ 24 ที่เป็นระดับไฮเอนด์) เฉลี่ย 2.5-3.5 แสนบาท/ ตร.ว. แต่มีแต่คนประสงค์จะถือกรรมสิทธิ์ไม่ประสงค์จะปล่อยมือ ส่วนย่านพระราม 3 เจ้าของที่ดินพร้อมจะปล่อยหลายแปลง
"BRT อาจจะไม่สามารถผลักดันราคาที่ดินให้สูงได้เทียบเท่ากับรถไฟฟ้า แต่น่าจะส่งผลบวกต่อราคาที่ดินในย่านพระรามที่ 3 แน่นอน"
2.แนวโน้มการพัฒนา โครงการ BRT อาจจะไม่ ใช่แก้วสารพัดนึก แต่อย่างน้อยที่สุดรถเมล์ด่วนสายใหม่ของ กทม.จะทำให้คน หรือ "กำลังซื้อ" เข้าถึงในพื้นที่ย่านพระรามที่ 3 ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นทำเล "แดนสนธยา" แนวโน้มที่ชัดเจนคือโอกาสในการพัฒนาเป็นย่านอยู่อาศัยรองรับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบคนเมืองทันสมัย
สูตรสำเร็จคือเป็นโครงการระดับกลาง ป้อนกลุ่มเป้าหมายคนทำงานย่านสาทร ลุมพินี ราคา 4-6 หมื่นบาท/ตร.ม. เทียบกับ 6 หมื่นบาท/ตร.ม. จะเป็นราคาเกือบต่ำสุดของโครงการย่านรัชดา ภิเษกในปัจจุบัน
3.หากรถเมล์ BRT ทำได้ตามแผน มีผู้โดยสารใช้บริการวันละ 3-5 หมื่นคนจริง ในระยะสั้นจะทำให้เมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าชะลอการเข้าพื้นที่ได้ กับ 4.มองบวกในแง่ถ้าหากเปิดบริการสักระยะหนึ่งแล้วสามารถดึงประชาชนในพื้นทีปรับตัวมาใช้บริการได้จริง จะทำให้การจราจรไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด เพราะวันนี้สิ่งที่วิตกกันคือ ช่องจราจรหายไป 1 ช่องทางเพื่อเป็นเลนเฉพาะกิจให้ BRT
ฝากการบ้านถึง "กทม."
ผลบวกของโครงการ BRT จะเกิดขึ้นไม่ได้หาก กทม.ทำใน 3 เรื่องไม่ได้ 1.ความถี่ในการให้บริการ สัญญาประชาคมคือทุก 5-7 นาทีจะมี 1 คันจอดเทียบสถานี เทียบกับรถไฟฟ้าในชั่วโมงเร่งด่วนน้อยกว่า 3 นาที นอกชั่วโมงเร่งด่วนรอน้อยกว่า 7 นาที ที่ต้องทำให้ได้คือให้ผู้โดยสารสามารถกำหนดเวลาในการเดินทางได้ด้วยตนเองจริงๆ ตามสโลแกนของโครงการ คือ move people on time 2.BRT จะต้องควบคุมระบบจราจรที่จะอำนวยความสะดวกให้วิ่งได้ 28-35 นาทีถึงปลายทาง 3.การต่อเชื่อมกับระบบรถไฟฟ้า
ดังนั้น อสังหาฯโซนพระรามที่ 3 จะบูมได้จริงหรือไม่ รวมถึงเรื่อง "ปัจจัยเสี่ยง" การลงทุน ยังไม่มีคำตอบ แต่คำตอบคงอีกไม่นานเกินรอ
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 03-09-2550
|
|
|
|
|
