|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ย้อนรอย "ซับไพรม สหรัฐ" ซัพพลายทะลักถล่มตลาด |
|
สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพหรือ subprime loan ที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกากำลังเป็นที่สนใจอย่างมาก เนื่องจากกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของทุกภูมิภาคทั่วโลก
เดือนมิถุนายนที่ผ่านมา "สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้รับเชิญจากสมาคมนายหน้าอสังหาฯสหรัฐแห่งมหานครมินนิอาโพลิส (Minneapolis Area National Association of REALTORS) ซึ่งเป็นสมาคมนายหน้าอสังหาฯสหรัฐระดับท้องถิ่นที่ก่อตั้งมานานถึง 120 ปี และเป็น ambassador association to Thailand ให้เดินทางไปเยือนเพื่อศึกษากระบวนการจัดเก็บรวบรวมข้อมูลการซื้อขายอสังหาฯในสหรัฐ
จากนั้นได้เขียนบทความเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ ซึ่งน่าจะสะท้อนให้เห็นสภาพปัญหาที่เกิดขึ้นในเวลานี้ได้ระดับหนึ่ง "ประชาชาติธุรกิจ" ขอสรุปสาระสำคัญมาถ่ายทอดต่อ
ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเล่าว่า ในการเดินทางครั้งนี้ได้มีโอกาสหารือกับ Mr.Lawrence Yun ซึ่งเป็น managing director สายการวิเคราะห์เชิงปริมาณของ Nation Association of REALTORS หรือ NAR ซึ่งเป็นสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติ มีสมาชิกประมาณ 1.3 ล้านคน นอกจากนี้ยังได้มีโอกาสเข้าพบหารือกับ H.E. Mr.Glenn Wilson รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ และ Mr.Patrick Nelson รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงพาณิชย์ แห่งมลรัฐมินนิโซตา และเจ้าหน้าที่บริหารของ 7 มณฑลใหญ่รายรอบมหานครแฝด Minneapolis & St.Paul ด้วย
ในแต่ละเดือน NAR จะประกาศตัวเลขอุปทานที่อยู่อาศัยที่สำคัญ คือ ยอดสร้างบ้านใหม่ (housing starts) และตัวเลขอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่สำคัญ คือ ยอดขายบ้านมือสอง (existing home sale) และยอดขายบ้านใหม่ (new home sale) ตามลำดับ
เท่าที่ได้ติดตามตัวเลขยอดขายบ้านมือสองและยอดขายบ้านใหม่ในสหรัฐช่วงที่ผ่านมา พบว่าโดยปกติยอดขายบ้านมือสองจะมีมากกว่ายอดขายบ้านใหม่ 6 ต่อ 1 เท่ากล่าวคือ ยอดขายบ้านมือสองจะอยู่ในหลักประมาณ 6 ล้านหน่วย ขณะที่ยอดขายบ้านใหม่มี 1 ล้านหน่วยในแต่ละปี หรืออีกนัยหนึ่งยอดขายบ้านมือสองมีเท่ากับร้อยละ 85 ของยอดขายบ้านทั้งหมดรวมกัน ในขณะที่ยอดขายบ้านใหม่มีเพียงร้อยละ 15
ในปี 2545 ยอดขายบ้านมือสองทั้งปีเท่ากับ 5.5 ล้านหน่วยเศษ เพิ่มเป็นเกือบ 6.2 ล้านหน่วยในปี 2546 และเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดในปี 2548 ซึ่งมียอดขายบ้านมือสองทั้งสิ้นมากกว่า 7 ล้านหน่วย และในปัจจุบันลดลงมาอยู่ที่ระดับ 6 ล้านหน่วย
ในสถานการณ์ปกติยอดขายบ้านมือสองมักขึ้นลงผกผันกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย และมักพบว่ามีอุปสงค์ทะลักในช่วงหลังพ้นระยะเศรษฐกิจถดถอยแล้ว นอกจากนี้ยอดขายบ้านมักลดลงในช่วงฤดูหนาวที่ภูมิอากาศไม่เป็นใจให้ผู้บริโภคออกแสวงหาซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ในช่วงฤดูร้อนที่โรงเรียนและสถาบันการศึกษาต่างๆ ปิดยาว ตลาดบ้านมักขายดีกว่าเพราะครอบครัวอเมริกันมีเวลาในการโยกย้ายที่อยู่อาศัย และบ้านขนาดใหญ่มักขายได้ในช่วงเวลาดังกล่าว
สำหรับยอดขายบ้านมือสองประจำเดือนพฤษภาคม 2550 ปรากฏว่าลดลงติดต่อกันเป็นเดือนที่ 3 แล้ว โดยมีจำนวนหน่วยขายต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี และเวลาราคากลางลดลงติดต่อกันเป็นเดือนที่ 10 นอกจากนั้น inventory ของบ้านที่ยังขายไม่ได้ยังขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบ 15 ปี ซึ่งจะมีแรงกดดันระดับราคาบ้านให้ลดลงมาอีกในอนาคตอันใกล้
ในเดือนพฤษภาคมมีจำนวนบ้านมือสองรอการขายอยู่ 4.43 ล้านหน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับเดือนเมษายน 2550 เท่ากับมีอุปทานบ้านในตลาดพอสำหรับขายได้ หรือมี inventory ประมาณ 8.9 เดือน (ณ ระดับการขายของเดือนพฤษภาคม) ถือเป็นอัตราส่วนที่สูงที่สุดนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2545 ซึ่งเป็นปีล่าสุดที่สหรัฐอยู่ในช่วงภาวะตลาดบ้านซบเซาในรอบที่แล้ว สำหรับในเดือนเมษายน 2550 อัตราส่วนนี้อยู่ที่ 8.4 เดือน ในอดีตอัตราส่วนนี้อาจลงได้ถึงน้อยกว่า 4 เดือน และอัตราส่วนที่สูงย่อมเป็นสภาวะที่ดีสำหรับผู้ซื้อ เป็นตลาดของผู้ซื้อ แต่ไม่ดีสำหรับผู้ขาย
มียอดขายทั้งบ้านครอบครัวเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และสหกรณ์ที่อยู่อาศัย 5.99 ล้านหน่วยต่อปี ลดลงร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับตัวเลขของเดือนเมษายน 2550 ที่ 6.01 ล้านหน่วยต่อปี แต่ลดลงร้อยละ 10.3 เมื่อเทียบกับ 6.68 ล้านหน่วยต่อปีของเดือนพฤษภาคม 2549
ราคากลางของบ้านมือสองอยู่ที่ 223,700 เหรียญ หรือประมาณ 7.7 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 2.1 จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่ 228,500 เหรียญ หากแยกเป็นราคากลางของบ้านครอบครัวเดี่ยวจะเท่ากับ 223,000 เหรียญ ลดลงร้อยละ 2.3 จากเดือนเดียวกันของปีที่แล้ว และราคากลางของคอนโดฯเท่ากับ 228,200 เหรียญ ลดลงร้อยละ 0.4 จากเดือนเดียวกันของปีก่อน
การอ่อนตัวของตลาดเป็นสิ่งที่คาดหมายได้ก่อนแล้ว โดยปัจจัยทางจิตวิทยามีผลมากที่สุดต่อตลาดในเวลานี้ นอกเหนือไปจากปัจจัยเรื่องความเข้มในการปล่อยสินเชื่อต่อผู้บริโภคที่มีข้อด้อยทางประวัติเครดิต (subprime borrowers) ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองได้ก้าวสู่ช่วงเวลาที่ตลาดดีมากนานติดต่อกันถึง 5 ปี ระหว่างช่วงปี 2544-2548 ทำให้มีการเก็งกำไร
นักเศรษฐศาสตร์สหรัฐคาดว่ายอดการขายจะลดลงต่อเนื่องจากผลกระทบวิกฤตตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพ (subprime mortgage market) ซึ่งทำให้สถาบันการเงินหันมาใส่ใจกับมาตรฐานคุณภาพของผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคขอสินเชื่อได้ยากขึ้น ขณะเดียวกันอัตราการผิดนัดชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นย่อมหมายความว่าจะมีบ้านอีกจำนวนหนึ่งที่ถูกบังคับขายทะลักสู่ตลาด
แม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปัจจุบันจะยังต่ำอยู่เมื่อเทียบกับอดีตแต่ก็เริ่มขยับเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงที่ระยะเวลา 30 ปีเพิ่มจากระดับร้อยละ 6.18 ในเดือนเมษายน เป็นร้อยละ 6.26 ในเดือนพฤษภาคมแล้ว สำหรับอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวเมื่อเดือนพฤษภาคม 2549 เท่ากับร้อยละ 6.60
บรรดานายหน้าอสังหาฯคาดว่าตลอดทั้งปีนี้ยอดขายบ้านมือสองน่าจะลดลงประมาณร้อยละ 4.6 แย่กว่าเดิมที่เคยคาดว่าจะติดลบร้อยละ 2.9 คาดว่าราคากลางจะลดลงร้อยละ 1.3 ทั้งปี ซึ่งจะเป็นปีแรกที่ราคากลางทั้งปีลดลง
Mr.Lawrence Yun บอกว่ามีผู้บริโภคที่ชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านและอยู่รวมกันมากขึ้น หรือย้ายกลับไปอยู่กับพ่อแม่ การขาดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดบ้านเวลานี้เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดขายซบเซา NAR ยังรายงานเมื่อต้นเดือนมิถุนายนว่า ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย (builder sentiment) ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 16 ปี หรือนับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2534
ทั้งนี้ Mr.Lawrence Yun คิดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอยู่ในภาวะ under-performing กล่าวคือน่าจะไปได้ดีกว่านี้หากพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานของประเทศสหรัฐ เช่น ตลาดการจ้างงานที่ยังดี ความเติบโตทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตรา ดอกเบี้ย
นักวิเคราะห์อสังหาฯในสหรัฐคนอื่นบอกว่า วิธีเดียวที่จะสามารถระบายอุปทานบ้านที่มีมากขนาดปัจจุบันนี้ได้ก็คือต้องใช้การลดราคาลงมา แต่ผู้ขายในตลาดยังไม่ได้ลดราคาลงมาเท่าที่ควร ดังนั้นตลาดจึงยังไม่อยู่ในระดับต่ำสุดในขณะนี้
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 23-08-2550
|
|
|
|
|
