|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| จาก "ทุ่งนา" สู่ "ศูนย์การค้า" ย้อนรอยที่ดินร้อน "เซ็นทรัล" สัญญา 30 ปีใครได้ประโยชน์ ? |
|
สกู๊ป
จนถึงวินาทีนี้ สัญญาระหว่างบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กรณีเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ยังไม่ได้ข้อสรุป ขณะที่เวลาเหลือน้อยเต็มที จะครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี วันที่ 18 ธันวาคม 2551 ที่จะถึงนี้
ปัจจุบันสถานะของสัญญาอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 ตามมาตรา 13
ล่าสุดการรถไฟฯกำลังจ้างที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดของบริษัทเซ็นทรัลฯ ซึ่งหนึ่งในนั้นมี "ไนท์แฟรงค์" บริษัทประเมินชั้นแถวหน้าเจ้าเดียวกับสัญญา "มาบุญครอง" มาเป็น ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อให้คณะกรรมการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯประกอบการเจรจาผลตอบแทนกับทางบริษัทเซ็นทรัลฯ หากเจรจาไม่ได้ การรถไฟฯจะเปิดประมูลใหม่
ยิ่งใกล้วันเดดไลน์ สัญญานี้ยิ่งร้อนแรง กลายเป็นที่จับจ้องของหลายฝ่าย เมื่อ "พล.ร.อ.บรรณวิทย์ เก่งเรียน" คณะกรรมาธิการการคมนาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) จุดพลุประเด็นให้เปิดประมูลใหม่ ยิ่งเป็นเป้าสายตามากยิ่งขึ้น ต่างรอลุ้นผลลัพธ์ของสัญญาที่ออกมา โดยเฉพาะบริษัทเซ็นทรัลฯลุ้นฟังคำตอบด้วยใจระทึกแทบจะหยุดหายใจ
ย้อนกลับไปเมื่อ 30 ปีที่ผ่านมา ที่ดินแปลงนี้เป็นแค่ทุ่งนาที่ประเมินมูลค่าแทบจะไม่ได้ หากการรถไฟฯไม่ได้ "เซ็นทรัล" มาช่วยพลิกฟื้นกลายมาเป็นศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ เป็นที่ดินมีมูลค่าขึ้นมา และมูลค่ายิ่งเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะสภาพแวดล้อมมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก เมื่อการคมนาคมสะดวกขึ้น โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินพาดผ่าน
ไม่มีใครตอบได้ว่า หาก "เซ็นทรัล" ไม่เข้ามา ที่ดินผืนนี้จะมีสภาพหน้าตายังไง เพราะการรถไฟฯเท่าที่รู้กันอยู่ ไม่ได้เป็นมืออาชีพด้านนี้ ถนัดแต่เรื่องเขียนแบบและเดินรถไฟ ก็น่าเห็นใจการรถไฟฯ มีของดีอยู่ในมือแท้ๆ แต่กลับสร้างรายได้ให้เป็นกอบเป็นกำไม่ได้
ที่ผ่านมามีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ออกมามากมายว่า "การรถไฟฯ" ทำสัญญาเสียเปรียบ "เซ็นทรัล" เพราะรายได้ที่การรถไฟฯได้รับในแต่ละปีนั้นจิ๊บจ๊อย ไม่กี่ล้านบาท เมื่อเทียบกับที่ "เซ็นทรัล" ทำรายได้ได้มหาศาล จากพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงหนัง ที่จอดรถ โรงแรม ฯลฯ
เมื่อพลิกดูสัญญาเช่า สัญญานี้ทำเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2521 สมัย "สง่า นาวีเจริญ" เป็นผู้ว่าการการรถไฟฯ ฟากเซ็นทรัลฯมี "วันชัย จิราธิวัฒน์" และ "สุทธิเกียรติ จิราธิวัฒน์"
ในรายละเอียดของสัญญาเช่า การรถไฟฯให้เช่าเนื้อที่ 47.22 ไร่ หรือ 75,558.65 ตารางเมตร เพื่อใช้ประโยชน์ในทางพาณิชย์ ก่อสร้างอาคารสำนักงาน อาคารที่จอดรถ ศูนย์การค้าและโรงแรม อายุสัญญาเช่ากำหนด 30 ปี นับวันที่ลงนามสัญญาเช่า ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2521-18 ธันวาคม 2551 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว อาคารและสิ่งก่อสร้างต่างๆ ระบบเครื่องทำความเย็น เครื่องใช้ไฟฟ้า
เครื่องโทรศัพท์ ฯลฯ ที่ใช้ในกิจการของโครงการทั้งหมด ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟฯ
สำหรับเงื่อนไขการเช่า คิดค่าเช่าในอัตราปีละ 3 ล้านบาท โดยปีที่ 1 ไม่คิดค่าเช่า สำหรับปีที่ 2, 3 และ 4 คิดค่าเช่าเพิ่มในอัตราร้อยละ 25, 50 และ 100 ตามลำดับของอัตราค่าเช่า ตั้งแต่ปีที่ 5 เป็นต้นไป ปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้นร้อยละ 5 ต่อปี ของค่าเช่าครั้งสุดท้ายทุกปีจนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า
จากเงื่อนไขการเช่า ตลอด 30 ปีที่ผ่านมาการรถไฟฯมีรายได้ทั้งหมด 166,257,588 บาท จากที่เซ็นทรัลจ่ายเป็นค่าเช่ามา โดยปีแรกยกเว้น ปีที่ 2 จำนวน 750,000 บาท ปีที่ 3 จำนวน 1,500,000 บาท ปีที่ 4 จำนวน 3,000,000 บาท ปีที่ 5 จำนวน 3,150,000 บาท ปีที่ 6 จำนวน 3,307,500 บาท ปีที่ 7 จำนวน 3,472,875 บาท ปีที่ 8 จำนวน 3,646,519 บาท ปีที่ 9 จำนวน 3,828,845 บาท ปีที่ 10 จำนวน 4,020,288 บาท
ปีที่ 11 จำนวน 4,221,303 บาท ปีที่ 12 จำนวน 4,432,369 บาท ปีที่ 13 จำนวน 4,653,988 บาท ปีที่ 14 จำนวน 4,886,688 บาท ปีที่ 15 จำนวน 5,131,023 บาท ปีที่ 16 จำนวน 5,387,575 บาท ปีที่ 17 จำนวน 5,656,954 บาท ปีที่ 18 จำนวน 5,939,802 บาท ปีที่ 19 จำนวน 6,236,792 บาท ปีที่ 20 จำนวน 6,236,792 บาท
ปีที่ 21 จำนวน 6,876,065 บาท ปีที่ 22 จำนวน 7,219,869 บาท ปีที่ 23 จำนวน 7,580,863 บาท ปีที่ 24 จำนวน 7,959,907 บาท ปีที่ 25 จำนวน 8,357,903 บาท ปีที่ 26 จำนวน 8,775,797 บาท ปีที่ 27 จำนวน 9,214,589 บาท ปีที่ 28 จำนวน 9,675,319 บาท ปีที่ 29 จำนวน 10,159,084 บาท ปีที่ 30 จำนวน 10,667,038 บาท
ในช่วงตลอด 30 ปีที่ผ่านมา "เซ็นทรัล" ได้ขยับขยายการลงทุนในที่ดินแปลงนี้เพิ่มขึ้นเป็นระยะๆ เมื่อนับจากครั้งแรกเมื่อทำสัญญา มีมูลค่าโดยประมาณ 546.55 ล้านบาท ประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้า 52,800 ตารางเมตร อาคารที่จอดรถชั้นที่หนึ่ง 53,984 ตารางเมตร โรงแรมนานาชาติ 400 ห้อง สูง 14 ชั้น พร้อมกิจกรรมบริการและ หอประชุม อาคารจอดรถชั้นที่สอง 15,901 ตารางเมตร การปรับปรุงที่ดินและสาธารณูปโภค
ถัดมาปี 2532 ได้ปรับปรุงการก่อสร้างครั้งที่ 1 มูลค่าประมาณ 1,824 ล้านบาท เป็นอาคารโรงแรมพื้นที่ 52,904 ตารางเมตร มูลค่า 611,465,485 บาท อาคารศูนย์การค้า พื้นที่ 139,969.99 ตารางเมตร อาคารที่จอดรถพื้นที่ 76,499 ตารางเมตร ไม่รวมพื้นที่เอ็กซิบิชั่น เซ็นเตอร์ ห้องเก็บของ สำนักงานรักษาความปลอดภัย มูลค่า 939,812,424.47 บาท อาคารสำนักงานพื้นที่ 17,852.57 ตารางเมตร ไม่รวม สระน้ำและห้องเครื่อง มูลค่า 273,072,426.10 บาท นับจากนั้นก็มีการเพิ่มเติมเรื่อยๆ มา ทั้ง โรงหนัง ที่จอดรถ จนครบวงจรในขณะนี้
หากจำกันได้ ปลายปี 2545 สมัยรัฐบาลพรรคไทยรักไทย มี "สุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ" เป็นเจ้ากระทรวงคมนาคม ได้มีการตั้งกรรมการสอบข้อเท็จจริง กรณีบริษัทต่อเติมอาคารหลายรายการผิดเงื่อนไขสัญญา มีการนำแบบมากางและวัดพื้นที่ทุกอณูบริเวณ ในที่สุดบริษัทยอมจ่ายค่าชดใช้ค่าเสียหายให้การรถไฟฯวงเงิน 540 ล้านบาท แบ่งจ่าย 8 งวด งวดสุดท้ายวันที่ 18 ธันวาคม 2551 นี้
เมื่อรวมค่าเช่ากับค่าปรับที่การรถไฟฯได้ เป็น เงินทั้งหมด 706,257,588 บาท
แต่ไม่มีใครรู้ว่า จนมาถึงขณะนี้ "เซ็นทรัล" ใช้เงินลงทุนไปมากน้อยแค่ไหน กว่าจะเนรมิตที่ดินแปลงนี้จนกลายเป็นทำเลทองฮิตติดลมบนย่านพหลโยธิน และช่วง 30 ปีที่ผ่านมาคุ้มทุนไปแล้วหรือยัง
เพราะเมื่อเทียบกับการเสียค่าเช่าแล้ว น่าจะถึงจุดคุ้มทุนและส่วนที่จะต่ออายุไปอีกไม่ว่าจะกี่ปีก็ช่าง ถือว่าเป็นกำไร
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 20-08-2550
|
|
|
|
|
