|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| อสังหายุคบาทแข็งทุนไทยเนื้อหอม UK สวนกระแสจีบซื้อที่ดิน |
|
4-5 สิงหาคมนี้ บริษัท UK Land Investment International ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากประเทศอังกฤษ ลงทุนเปิดห้องประชุมขนาดจุ 40-50 คน ณ โรงแรมคอนราด ถนนวิทยุ จัดสัมมนาวิชาการชักชวนเศรษฐีไทยเก็งกำไรข้ามโลก "ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุน" ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่เขตชั้นในถนนวงแหวน (M-25) ชานกรุงลอนดอน ณ เมืองเฟสตัน โดยเพิ่งจะปิดการขายเฟสที่ 1-3 ปัจจุบันอยู่ระหว่างเปิดขายเฟสที่ 4-7
ที่ดินเปล่ามีพื้นที่รวม 28 เอเคอร์ แปลงแบ่งขายเริ่มตั้งแต่ 100, 200, 400 และ 500 ตารางเมตร สนนราคา 8,500-30,000 ปอนด์ต่อ 100 ตารางเมตร เมื่อคูณด้วยอัตราแลกเปลี่ยน 1 ปอนด์ต่อ 68.5876 บาท (ข้อมูล ณ 26 กรกฎาคม 2550) เท่ากับที่ดินเปล่า 100 ตารางเมตรดังกล่าว มีสนนราคาอยู่ที่ 582,994-2,057,628 บาท
เก็งกำไรที่ดินยุคเงินบาทแข็ง
การแบ่งแปลงขายที่ดินอาจจะดูแปลกตาไปบ้างสำหรับคนไทย เพราะมีหน่วยเป็น "100 ตารางเมตร" ทั้งนี้ทั้งนั้น หน่วยวัดพื้นที่ที่ใช้ในประเทศอังกฤษ 100 ตารางเมตรเท่ากับ 1 อาร์ (are) 100 อาร์เท่ากับ 1 เฮกตาร์ (hectare)
เมื่อคำนวณเปรียบเทียบหน่วยวัดพื้นที่กลับมาเป็นแบบของไทย พบว่า 1 เฮกตาร์เท่ากับ 6.25 ไร่ ในขณะที่ 1 ไร่มี 1,600 ตารางเมตร ดังนั้น 1 เฮกตาร์ หรือ 6.25 ไร่ จึงเท่ากับพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากหน่วยวัดพื้นที่ของ UK Land ใช้หน่วยวัด "เอเคอร์" ซึ่งมีค่าเท่ากับ 2.5 ไร่ ดังนั้น 1 เอเคอร์จึงมีพื้นที่เท่ากับ 4,000 ตารางเมตร
"Chan Keng Fook" ซีอีโอของ UK Land ประจำเอเชีย-แปซิฟิก ระบุกลุ่มเป้าหมายหลักมีฐานลูกค้าเป็นนักลงทุนชาวมาเลเซีย ฮ่องกง โดยยืนยันได้จากยอดซื้อที่ดินเปล่าของเฟสที่ 1-3 พบว่า 90% เป็นนักลงทุนชาวมาเลย์ ซึ่งแรงซื้ออย่างท่วมท้นเป็นเพราะเหตุผลเชิงประวัติศาสตร์ที่มาเลเซียและฮ่องกงเคยเป็นประเทศอาณานิคมของอังกฤษมาก่อน วันนี้เมื่อมี "ที่ดินแบ่งขาย" บนเกาะอังกฤษ จึงเป็นความภาคภูมิใจลึกๆ ที่จะได้เป็นเจ้าของ
อย่างไรก็ตาม สำหรับเฟสที่ 4-7 "Chan Keng Fook" มองการทำตลาดแบบขยายผลว่า ต้องการเร่งปิดการขายให้เร็วขึ้นกว่าเฟสแรก นำไปสู่การเปิดตลาด "ลูกค้าทั่วไป" และประเทศไทยเป็น 1 ในตัวเลือกที่ UK Land ให้ความสนใจ
"ตลาดไทยตอนนี้มีศักยภาพ 2 เรื่องคือค่าเงินบาทแข็ง กับนโยบายที่ธนาคารกลาง (แบงก์ชาติ) อนุญาตให้บุคคลธรรมดานำเงิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐออกไปซื้อหลักทรัพย์ในต่างประเทศได้ การลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุนที่ลอนดอนจึงเป็นทั้งธุรกิจแนวใหม่และให้ผลตอบแทนสูง"
นั่นหมายความว่า ถ้านักลงทุนไทยสนใจจะซื้อที่ดินของ UK Land กรณีบุคคลธรรมดาจะซื้อได้ด้วยวงเงินสูงสุดประมาณ 4.9 แสนปอนด์ หรือ คิดเป็นพื้นที่ 1,600 ตารางเมตร (กรณีราคา 30,000 ปอนด์/100 ตารางเมตร) จนถึง 5,700 ตารางเมตร (กรณีราคา 8,500 ปอนด์/100 ตารางเมตร)
อย่างไรก็ตาม UK Land นิยามคำว่า "นักลงทุนไทย" ไว้ที่กลุ่มเป้าหมายนักลงทุนในตลาดทุนหรือตลาดหุ้นเป็นหลัก และเป็นกลุ่มเป้าหมายรายย่อย เป็นการซื้อขายด้วยเงินสด ดังนั้นจึงต้องพ่วงคุณสมบัติที่ต้องเป็น "เศรษฐีเงินเย็น" ไว้ด้วย
6 เดือนราคาขยับแล้ว 20%
จากข้อมูลของ UK Land รูปแบบการลงทุนคือ บริษัทเสนอขาย "ที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุน" ปัจจุบัน บริษัทสะสมแลนด์แบงก์ในมือจำนวน 29 แปลงกระจายอยู่โดยรอบกรุงลอนดอน รัศมีเกาะติดเส้นถนนวงแหวน (M-25) เนื้อที่รวมมากกว่า 2,000 เอเคอร์ โดยทุกแปลงจะเป็นแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพในการรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต
บริษัทขยายผลคำว่า "แลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพในการรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต" โดยอ้างอิง 2 ทางคือ นโยบายของเขตการปกครองท้องถิ่นกับนโยบายรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แลนด์แบงก์ที่บริษัทถือในมือ แต่เดิมจะเป็นพื้นที่ "สีเขียว" หรือ Green Belt แต่เมื่อตัวเมืองขยายทำให้ต้องโตตามธรรมชาติออกมายังเขต สีเขียว โดยมีสถิติรัฐบาลอนุญาตให้ปรับสีผังเมืองจากสีเขียวเป็นสีน้ำตาลตกปีละ 2,400 เอเคอร์ต่อปี คิดเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ Green Belt ประมาณ 4% ของภาพรวม
ที่ดินแต่ละแปลงกว่าจะได้มาอยู่ในมือ บริษัทจะลงทุนซื้ออนาคต โดยส่งทีมงานลงฝังตัวอยู่ในชุมชนไม่ต่ำกว่า 3-7 ปี เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน โดยมีงบประมาณ 5 แสนปอนด์เข้าไปช่วยพัฒนาชุมชน เช่นต้องการโบสถ์ก็สร้างโบสถ์ให้ ซึ่งก็คือ "ล็อบบี้" ไปเรื่อยๆ นั่นเอง เมื่อถึงจุดที่จะต้องปรับสีผังเมือง การต่อต้านจากท้องถิ่นหรือชุมชนแทบจะไม่เกิด เพราะ UK Land ได้กลืนเป็นส่วนหนึ่งไปแล้ว
นอกจากนี้ ทุกโครงการของบริษัทมีนโยบายว่าบริษัทจะถือไว้เองไม่ต่ำกว่า 30% ของจำนวนแลนด์แบงก์ที่เปิดขาย เหตุผลคือเพื่อสร้างผลกำไรด้วยตัวเอง กับเพื่อเป็นหลักประกันให้กับนักลงทุนรายย่อยที่จะเข้ามาลงทุนในโครงการด้วย
เปรียบเทียบโครงการที่เปิดขายไปแล้วคือ FESTON เฟสที่ 1-3 จัดสรรเป็น 260 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 100-400 ตารางเมตร ราคาขาย 7,000-20,000 ปอนด์/100 ตารางเมตร
เปิดขายเมื่อประมาณเดือนพฤศจิกายน 2549 ใช้เวลาปิดการขาย 6 เดือน
เฟสที่ 4-7 เปิดขายตามต่อทันที มียูนิตแบ่งขาย 227 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 100-500 ตารางเมตร แต่เฟสใหม่นี้มีการขยับราคาขึ้นเป็น 8,500-30,000 ปอนด์/100 ตารางเมตร โดยเริ่มขายตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 35% เหลือเวลาอีก 2 เดือนที่จะต้องเร่งปิดการขายให้ได้ตามเป้า
เป็นข้อมูลที่บริษัทใช้อ้างอิงว่า "นี่คือกำไรเห็นๆ เพราะเวลาซื้อต่างกัน 6 เดือน แต่ราคาขยับเพิ่มขึ้น 1,500-10,000 ปอนด์/100 ตารางเมตรแล้ว"
เฉลี่ยรอ 4 ปีผลตอบแทนได้สูงสุด
นโยบายในการทำตลาด UK Land จะทยอยขายเป็นเฟสๆ ไป โดยในการเปิดขายแต่ละเฟสจะมีระบบ "ตั้งราคาครั้งเดียว" ไม่มีนโยบายในการลดราคาหรือทำโปรโมชั่นใดๆ ทั้งสิ้น เพราะเชื่อมั่นว่าตัวโครงการมีจุดขายโดดเด่นอยู่ในตัวเองอยู่แล้ว
รวมทั้งจะไม่มีแพ็กเกจด้านการเงินเช่นกัน เพราะการซื้อขายต้องเป็นเงินสดเท่านั้น
เปรียบเทียบผลตอบแทนการลงทุนในที่ดินเปล่าในลอนดอน มีสถิติเปรียบเทียบในรอบสิบปีที่ผ่านมา พบว่า การลงทุนเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศอังกฤษมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 370% ขณะที่การลงทุนในตลาดทุน อาทิ S&P 500 มีอัตราการเพิ่มของผลกำไรเพียง 110% NASDAQ เพิ่ม 109% และตลาดทุนอื่นๆ มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 51-56%
สำหรับลูกค้าที่เข้าไปลงทุนซื้อที่ดินเปล่ากับ UK Land จะมีสเต็ปในการคืนทุนคือ 1.ซื้อครั้งแรก แล้วฝากขายที่ดินเปล่าไว้กับ UK Land โดยกำหนดราคาที่พอใจจะขายไว้ล่วงหน้า สเต็ปนี้จะคืนทุนได้เร็ว แต่กำไรน้อย
2.ซื้อที่ดินเปล่าสะสมในมือ จากนั้นรอเวลาให้มีการเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีเขียวเป็นสีน้ำตาล เพียงแต่จะต้องใช้เวลารอนานเฉลี่ย 4 ปีขึ้นไป สเต็ปนี้กำไรเยอะกว่าแต่ต้องรอนานกว่า
"นิติ ณ สงขลา" กรรมการบริหาร พีนาดากรุ๊ป ที่ปรึกษาการขายสำหรับตลาดในประเทศไทยของ UK Land และเป็นคีย์แมนคนสำคัญถ้าหากจะมีการตั้งสาขาประเทศไทยในอนาคต ชี้แจงถึงขั้นตอนการซื้อขายว่า นักลงทุนไทยที่สนใจสามารถติดต่อผ่านพีนาดากรุ๊ป โดยหลังจากเลือกแปลงที่พอใจได้แล้ว มีค่าใช้จ่าย 10% ให้กับ UK Land วางเป็นเงินมัดจำก้อนแรก
จากนั้นเป็นขั้นตอนการจัดเตรียมเรื่องเอกสารภายใน 48 ชั่วโมง และต้องพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 14 วัน พร้อมกับเตรียมเงินก้อนที่เหลือให้ครบจำนวน จนถึงขั้นตอนสุดท้ายคือโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน (master title deeds) ภายใน 12-16 สัปดาห์
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 02-08-2550
|
|
|
|
|
